城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程

      

 

7.11.2 劃分方法 
a. 總分數(shù)軸確定法。以總分值點繪于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實際情況，選擇數(shù)點稀少處為級間分界。 
b. 總分頻率曲線法。對總分值作頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖,按土地優(yōu)劣的實際情況，選擇頻率曲線分布突變處為級間分界。 
c. 總分剖面圖法。沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實際情況，以剖面線突變段作為級間分界。 
7.12 土地級差收益計算 
級差收益包含經(jīng)濟效益和社會效益，各計算步驟為: 
a. 分別計算每級土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級收益值; 
b. 以同一行業(yè)的各級收益值與最低級收益值相減，得到各級收益差。 
c. 扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額的影響，得到各級差收益; 
d. 對土地級差收益進行方差檢驗、調(diào)整，使檢驗值差異顯著。土地級差收益滿足土地收益級間差異大于級內(nèi)差異原則。 
7.13市場交易價格定級 
市場交易價格差異是土地區(qū)位差異在價格上的反映。在土地市場發(fā)達、土地交易案例多的城鎮(zhèn)，根據(jù)各類型用地市場交易樣點地價劃分土地級別，工作步驟為： 
a.按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價相近劃分各類用地的均質(zhì)地域； 
b. 按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，對均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的樣點地價進行統(tǒng)計、檢驗、分析、比較、計算，得出各均質(zhì)地域平均地價； 
c. 對各均質(zhì)地域平均地價進行數(shù)理統(tǒng)計分析，確定各土地級相對應的平均地價區(qū)間； 
d.在圖上對處于同一土地級地價區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域勾畫連塊，得到各類用地的土地級； 
7.14 土地級的確定和實地校核 
初步劃分的土地級須在實地校核和驗證，并參考級差收益測算結果及市場交易價格定級結果對土地級的范圍、邊界、級別進行修訂調(diào)整。修訂的原則： 
a. 土地級別高低與土地相對優(yōu)劣的對應關系基本一致； 
b. 級之間應漸變過渡，相鄰單元之間土地級差不宜過大； 
c. 各類用途的各級土地的平均單位面積地租或地價應具有明顯差異并成正向級差； 
d. 保持自然地塊及權屬單位的完整性； 
e. 邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線。 
8 編制土地級別總圖及量算面積 
8.1 面積量算 
土地定級工作要求對土地級別面積進行量算并進行匯總、統(tǒng)計。面積量算在清繪清楚的土地定級底圖或在計算機系統(tǒng)電子圖上進行。 
8.1.1 面積量算方法 
面積量算采用解析法或圖面量算法（圖解法、求積儀法、方格法）不論采用何種方法，均應獨立進行兩次量算;采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行土地定級時，面積量算采用解析法，系統(tǒng)進行一次量算;面積量算應利用圖幅面積對量算圖斑面積進行控制。 
8.1.2 量算記錄與統(tǒng)計 
a. 土地面積計算單位一律使用平方米，準確到小數(shù)后一位, 其后數(shù)字四舍五入。 
b. 量算數(shù)據(jù)直接填入表格，不許涂改。錯字用水平線劃掉，重新記在上方。 
c. 土地級別按圖斑進行統(tǒng)計，結果分別填入附錄 A表A22 和 
表A23 。 
d. 定級數(shù)據(jù)需認真核對，歸檔立案，建立土地級別統(tǒng)計臺帳。 
8.2 土地級別圖編圖的要求 
土地級別圖要直觀地反映土地的優(yōu)劣、土地的空間和地域組合及面積狀況。土地的級別和位置通過不同的圖斑、色調(diào)、灰度、注記等來反映。 
編圖以圖幅為單位，其比例尺與定級工作底圖相一致。按需要可在分幅圖的基礎上編繪總圖。 
采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行土地定級時，土地級別圖的編碼規(guī)則應按國家有關規(guī)定執(zhí)行。 
8.3 土地定級成果圖的編制 
8.3.1 土地定級單元圖的編制 
a. 單元圖要反映分值來源、單元界線、單元編號。 
b. 單元分值按附錄表A1、表A2、表A3、表A4規(guī)定的因素順序依次排列。 
c. 單元界線用0.3毫米實線表示。 
d. 單元編號用阿拉伯數(shù)字表示。 
e. 單元綜合示例為(30,25,15,15,10,5)/150, 式中分子為分值來源, 分母為單元編號. 當單元面積較小時, 可只表示單元編號。 
f. 采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行土地定級時，系統(tǒng)必須存儲并能夠分別顯 
示各因素的單元分值圖及單元總分圖，輸出典型區(qū)域各因素的單元分值圖及單元總分圖。 
g. 單元圖圖示及圖例見附錄C。 
8.3.2 土地級別圖的編制 
8.3.2.1 土地級別圖要反映土地級別及界線、位置、面積和與土地利用效益有關的城鎮(zhèn)道路、土地用途等. 
8.3.2.2 編圖前, 要將定級成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。 
8.3.2.3 土地級為最小制圖單元。最小上圖圖斑為1公頃。 
8.3.2.4 將定級成果用圖示、符號、注記等標注在圖上。 
a. “級”用大寫羅馬數(shù)字“ Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、……” 分別表示“一級、二級、三級、……”。 
b. 土地級面積用阿拉伯數(shù)字標注在羅馬數(shù)字右下角表示, 面積單位為公頃.整個符號如“ Ⅱ 1018”。 
c. 土地級的邊界用實線表示。 

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