七彩云南 三色騰沖――騰沖高黎貢國際旅游城二期運營策劃和概念性規劃案例解析

一、項目背景

高黎貢國際旅游城，項目位于云南省騰沖縣東山，是由恒益東山休閑度假有限責任公司所投資開發，項目的開發與政府的著力打造，將使這片區域形成一個集旅游、娛樂、度假、購物、商務、居住為一體的超大規模生態旅游居住大城。項目占地2萬畝，共分四期開發，是以高爾夫、馬術、休閑旅游為核心價值的主題社區地產項目，項目最終目標將發展成為中國一流的高端商務旅游及生態棲居地。

從傳統旅游地產的開發項目來說，很多類似本項目的大型綜合開發，都會以地產開發為主，最后由于缺少核心吸引力和相關公共配套，而形成大量鬼樓鬼城；然而，若傾力打造旅游核心吸引力，也同樣面臨前期投資巨大，資金回收期過長等問題。因此，對于一個大型旅游綜合開發的項目來說，單純的地產開發銷售并不難，難得是如何打造吸引核聚集人氣，最難的是如何平衡旅游與地產之間的關系，實現政府、企業、百姓多贏局面。因此，恒益集團特邀北京綠維創景規劃設計院深度參與騰沖高黎貢國際旅游城項目，首次合作的任務是項目二期的運營策劃和概念性規劃，期望將其二期打造為整個項目的旅游休閑核心，充分展示騰沖本土文化，聚集人氣，帶動一、三和四期發展。

二、規劃難點

項目二期總占地4500畝，地形復雜，投資巨大，將旅游產品和文化概念整合起來并非易事，綜合來說存在以下三大難題：

（一）文化繁雜難甄選

打造項目旅游的核心吸引力是首要任務，那么文化的甄選更是重中之重。然而，騰沖自古就地處邊境且與眾多民族聚居，其文化特性中就極具多元性、開放性和融合性。高黎貢的生態文化、翡翠文化、馬幫文化、遠征軍文化、南方絲綢之路文化都極富吸引力和神秘感的，如何甄選著實難以抉擇。

（二）競爭激烈難突圍

項目難點之二是競爭異常激烈，一方面是旅游方面的，幾乎所有文化都會融在騰沖各大旅游景點中，如火山熱海景區、和順古鎮、國殤墓園等。一方面來自地產項目的競爭，如世紀金源等。

（三）巨額投資難平衡

恒益集團在前期規劃中考慮了大量的旅游休閑產品，既有適合大眾觀光游樂的歡樂谷、美食城、滇緬抗戰紀念園、觀景長廊等，又有適合高端休閑度假的賽馬、馬術俱樂部、濕地公園、佛寺等，都是巨額投資且運營成本巨大的旅游項目，故規劃中合理分期考慮投資商的資金平衡問題是重中之重。

三、解決方案

（一）文化提煉  魅力無限

項目成功之處就是對騰越文化做出了創新解讀，騰沖文化多元且包容性強，但我們通過甄選比較，認為騰沖給人們最直接的印象就是代表三種顏色的文化。分別是：藍色，絲綢古道和馬幫文化，行走在天上；綠色，生態高黎貢和翡翠；紅色，中國遠征軍的滇緬抗戰。而這三種顏色正是大自然的三基色，兩兩相配可調出任何色彩，才能構成三色騰沖、多彩畫卷。

（二）市場導向  精準定位

本次規劃合理構建項目旅游度假體系，一方面深入研究騰沖旅游市場，策劃的旅游產品彌補了目前騰沖市場休閑、娛樂、互動、體驗的空缺；另一方面，結合宏觀市場和場地限制，對宗教體驗和馬術休閑產業也做出了精準定位。我們在主題文化提煉的基礎上，充分結合了現代游客的需求，分別根據三基色策劃了相對應的文化體驗旅游產品。

（三）場地利用  挖掘價值

在大型綜合開發中，場地利用是特別重要的。本項目位于騰沖縣城東方，二、三、四期都是隆起的平頂山，其地塊南部邊緣具有極好的觀景價值。我們將主題文化、地形、游客需求、開放商訴求有機結合起來，策劃了一條以南方絲稠之路為主題的空中的文化休閑商業街區――古驛天街。將文化體驗、休閑商業、觀景長廊有機結合，聯動項目一期和三期，以期望其成為整個項目的文化休閑聚集核心。

（四）分期開發  核心引爆

在二期分期開發規劃中，充分考慮市場和投資壓力，決定將整個二期開發分為兩個部分，先開發大眾旅游項目，再開發高端馬術休閑項目；在大眾旅游項目中，我們又將古驛天街休閑商業項目放在第一階段，以主題文化體驗式的休閑聚集核來引爆整個項目，聯動一期和三期，快速回籠資金，然后再開發主題公園等項目，再次引爆人氣。

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