市場主導(dǎo)是未來新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯

編者按：2013年12月4日，林峰院長受邀出席由全聯(lián)房地產(chǎn)商會和中國旅游度假地產(chǎn)聯(lián)盟主辦的“2013-2014年中國旅游度假地產(chǎn)年度趨勢論壇”，在“逆城市化與旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢”一演講中，提到“市場主導(dǎo)是未來新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯，也是新型城鎮(zhèn)化未來發(fā)展的重要趨勢”。我們將林峰院長的相關(guān)觀點進行了整理，以饗讀者。

新型城鎮(zhèn)化的核心――人口聚集模式

我國人口的聚集呈現(xiàn)出兩種趨勢：

第一個趨勢，也是最主流的一個模式，即大規(guī)模人口向一、二線城市聚集，形成大型、超大型城市群，我們稱之為“中心化聚集模式”。目前我國一線大型城市群的房價都保持著良性的增長，而三、四線城市則遇到了很大障礙，出現(xiàn)了大量的住房剩余，正是這一聚集模式的反映。未來，城鎮(zhèn)化還有近二十年的持續(xù)發(fā)展過程，而大型城市群將成為城市發(fā)展的主要風(fēng)向標(biāo)。人口聚集推高房價，因此，“地王”的產(chǎn)生是必然的。但類似北京的“圈城”發(fā)展結(jié)構(gòu)已經(jīng)很難維持，需要更合理的城市結(jié)構(gòu)。

另一個趨勢是以旅游為方式，以人的空間位移為主導(dǎo)，由大量的養(yǎng)生、養(yǎng)老、商務(wù)、會議、體育運動等出游形成的，由城區(qū)向城郊、鄉(xiāng)村等自然環(huán)境良好的區(qū)域聚集的模式，我們稱之為“逆城市化聚集模式”。與第一種“以生活、工作為主體的永久性的居住化”正好相反，這種趨勢是以短期流動為特征的，人口聚集的規(guī)模也非常大，據(jù)統(tǒng)計中國人均出游次數(shù)達到了2.3次，2012年的出游量達到 了30億人次。未來，隨著我國收入的整體增長、消費趨勢的變化以及健康老人人群的增長，這種趨勢將更加明顯。

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的四大重點問題

面對傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的問題，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)有四大要求：產(chǎn)城一體化、解決好“人”的問題、實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和優(yōu)化城市格局。

產(chǎn)城一體化：未來的新型城鎮(zhèn)化應(yīng)擺脫當(dāng)下以住宅為核心的城市化，有效結(jié)合產(chǎn)業(yè)來帶動，形成人口聚集，配套公共服務(wù)、商業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)、居住與城市一體化發(fā)展的格局；

解決人的問題：使外來人口享受與本地城鎮(zhèn)居民平等的公共服務(wù)待遇，真正實現(xiàn)農(nóng)民的“市民化”；

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌：形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型功能、城鄉(xiāng)關(guān)系，這樣的發(fā)展包括就地城市化，是未來中國最重要的、也是解決農(nóng)民出路最重要的方向；

優(yōu)化城市格局：攤大餅的城市格局一定不會持續(xù)，未來應(yīng)以城市群的同城化為主體，以衛(wèi)星城為發(fā)展重點，并與就地城鎮(zhèn)化的特色城鎮(zhèn)發(fā)展相結(jié)合。

市場主導(dǎo)是未來新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯

面臨新型城鎮(zhèn)化的要求，僅僅依靠政府的力量顯得有些薄弱。而隨著國家對市場地位的確定，市場主導(dǎo)將成為未來新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯，地產(chǎn)開發(fā)商將在其中扮演重要的角色。他們要完成的“造城”、依托于產(chǎn)城一體化生長出來的城鎮(zhèn)化，不僅僅是綜合體，而是經(jīng)營性地產(chǎn)項目帶動所形成的綜合體延伸，以及居住一體化、城鄉(xiāng)配套一體化、城鄉(xiāng)社會保障和社會公共服務(wù)一體化形成的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，我們稱之為市場化下生長出來的城市化，這將成為未來新型城鎮(zhèn)化的核心模式和結(jié)構(gòu)。

市場化生長出來的城市最有生命力，但在市場主導(dǎo)下的新型城鎮(zhèn)化趨勢下，城市規(guī)劃與管理卻面臨著較大的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在的城鎮(zhèn)村體系完全不能概括如今蓬勃發(fā)展的具有城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)的綜合體，他們既不屬于城市，也不屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而是一個獨立的結(jié)構(gòu)。因此，政府必須改變原有觀念，出臺政策，將大規(guī)模的這一城鎮(zhèn)類型納入到城市結(jié)構(gòu)中來。從而形成城市群、城市帶、大中城市、小城鎮(zhèn)、綜合體、新農(nóng)村社區(qū)等多樣化的具有中國特色的城鎮(zhèn)體系。

未來地產(chǎn)商的出路

目前，在城鎮(zhèn)化開發(fā)中存在著大量的惡性循環(huán)。一是城市開發(fā)脫離產(chǎn)業(yè)，二是既脫離旅游又脫離城市的旅游地產(chǎn)，造成了沿海地區(qū)大量的空樓、鬼樓，三是大規(guī)模的商業(yè)綜合體缺少與娛樂、文化、體驗方式的結(jié)合，加上電商的打壓，缺少商氣。在這一現(xiàn)實條件下，未來地產(chǎn)商的發(fā)展應(yīng)遵循以下思路：1、開發(fā)綜合化，不再僅僅是房產(chǎn)供應(yīng)商，而是區(qū)域綜合開發(fā)商，必須站在綜合開發(fā)商的角度來看待與政府、農(nóng)民、投資人和顧客的關(guān)系；2、產(chǎn)城一體化，不僅做樓盤，還要考慮社會復(fù)合結(jié)構(gòu)，做城鎮(zhèn)化；3、產(chǎn)業(yè)服務(wù)化，如果沒有現(xiàn)實體驗化、休閑化、娛樂化，形成服務(wù)能力，地產(chǎn)商將面臨著很大的危險；4、長短收益配置合理化，將地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)分離，轉(zhuǎn)化為綜合平衡模式，即快銷+售后回租+持有經(jīng)營，這需要地產(chǎn)商要有產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營能力與品牌；5、金融服務(wù)運用的合理化，運用貸款、基金、發(fā)債、資本融資等不同融資模式，實現(xiàn)對長短結(jié)合收入模式的融資現(xiàn)金流支撐 ；6、企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化，投資商、開發(fā)商、服務(wù)運營商企業(yè)應(yīng)聯(lián)合打造聯(lián)盟，共同推動城鎮(zhèn)化開發(fā)，另外，有序、整合、協(xié)調(diào)的品牌導(dǎo)入將成為招商引資手段及發(fā)展結(jié)構(gòu)。

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