酒店策劃方法論

       策劃方法論

（一）核心邏輯

酒店策劃，關(guān)鍵在于把握“市場(chǎng)需求與酒店產(chǎn)品”之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，把酒店所面對(duì)的具體市場(chǎng)需求研究透，把酒店選址的基礎(chǔ)吃透，把周邊的環(huán)境利用充分，把競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)分析透，通過(guò)整合分析，特色化創(chuàng)意再造，形成完整的產(chǎn)品構(gòu)架與運(yùn)營(yíng)模式，就可以指導(dǎo)建設(shè)性規(guī)劃設(shè)計(jì)和開業(yè)經(jīng)營(yíng)了。

（二）策劃過(guò)程要求與策劃實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

通過(guò)區(qū)域環(huán)境及地塊條件考察，依托對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)的深度研究，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)比較與場(chǎng)地景觀文化挖掘，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整合，沿著特色化目標(biāo)，形成總體定位與總體發(fā)展戰(zhàn)略；創(chuàng)意性的策劃私人空間與公共空間產(chǎn)品特色，設(shè)計(jì)功能特色化結(jié)構(gòu)；結(jié)合地塊，形成初步布局結(jié)構(gòu)；策劃文化主題與風(fēng)格意境要求，初步形成景觀與建筑風(fēng)格規(guī)范要求；設(shè)計(jì)開發(fā)運(yùn)作的過(guò)程、工程建設(shè)要求、投資分期、招商融資方式、營(yíng)銷思路、管理方案等各個(gè)環(huán)節(jié)；系統(tǒng)整合區(qū)域的各個(gè)要素與環(huán)節(jié)，形成整體開發(fā)的思路方案。

經(jīng)過(guò)策劃，應(yīng)該達(dá)到以下目標(biāo)：定位清晰，市場(chǎng)目標(biāo)明確，主題與功能特色化的酒店產(chǎn)品新穎獨(dú)特，區(qū)域聯(lián)動(dòng)互動(dòng)關(guān)系明朗，投資分期合理，營(yíng)銷渠道與戰(zhàn)略清楚，具備可操作性的基礎(chǔ)。

（三）策劃基礎(chǔ)模板

內(nèi)容包括八部分：基礎(chǔ)環(huán)境分析、市場(chǎng)研究、定位分析、功能結(jié)構(gòu)特色化與布局、主題與風(fēng)格創(chuàng)意策劃、建筑與景觀概念策劃、商業(yè)模式設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)?；A(chǔ)環(huán)境分析：考察項(xiàng)目地塊、周邊環(huán)境、文化風(fēng)俗及相關(guān)資源，進(jìn)行系統(tǒng)的資源環(huán)境與地塊條件分析；對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀及周邊相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，形成基礎(chǔ)環(huán)境分析報(bào)告，論斷項(xiàng)目開發(fā)的合理性；

市場(chǎng)研究：收集相關(guān)市場(chǎng)資料，進(jìn)行系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查，深度分析市場(chǎng)需求，比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及可能的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，挖掘細(xì)分市場(chǎng)， 提出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與市場(chǎng)目標(biāo)；

定位分析：通過(guò)SWOT分析，對(duì)項(xiàng)目資源、市場(chǎng)、文化進(jìn)行系統(tǒng)整合，形成對(duì)項(xiàng)目的系統(tǒng)定位，包括主題定位、發(fā)展目標(biāo)定位、功能定位、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略定位四方面；

功能結(jié)構(gòu)特色化與布局：按照酒店功能基本要素及延伸特色化模式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行特色化產(chǎn)品的創(chuàng)意策劃，明確酒店功能，并進(jìn)行空間布局，落實(shí)私人空間與公共空間的具體特色，進(jìn)行詳細(xì)描述，并與市場(chǎng)需求進(jìn)行對(duì)應(yīng)消費(fèi)比較分析；

主題與風(fēng)格創(chuàng)意策劃：創(chuàng)意策劃酒店的文化主題，以文化為脈，整合風(fēng)格與風(fēng)情，形成酒店的主題與風(fēng)格格調(diào)。其中，包括整體建筑、客房風(fēng)格、休閑娛樂內(nèi)容、故事編撰與情境化場(chǎng)景布置、內(nèi)部個(gè)性化裝飾、特色功能、體驗(yàn)?zāi)Ｊ?、特色餐飲等等；落?shí)“吃住行游娛購(gòu)”六要素在酒店內(nèi)部的具體互補(bǔ)鑲嵌系統(tǒng)結(jié)構(gòu)；

建筑與景觀概念策劃：策劃建筑體量、平面布局、板塊結(jié)構(gòu)、標(biāo)志性特征、風(fēng)格規(guī)范要求、功能建筑特色、植物造景與園林景觀等等；形成特色建筑及景觀規(guī)范要求，營(yíng)造休閑度假氛圍；

商業(yè)模式設(shè)計(jì)：包括賣點(diǎn)策劃與分析、收入點(diǎn)設(shè)置、收入結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、租售配比、銷售模式、營(yíng)銷模式設(shè)計(jì)、品牌策劃、營(yíng)銷渠道策劃、促銷思路策劃、管理模式設(shè)計(jì)、人力資源開發(fā)策劃、投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、投資分期策劃、融資策劃、開發(fā)流程策劃、杠桿運(yùn)用策劃、商業(yè)模式整合等；

運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃：對(duì)項(xiàng)目投資運(yùn)作進(jìn)行目標(biāo)任務(wù)分項(xiàng)的計(jì)劃，以資金投入為基礎(chǔ)，按照業(yè)務(wù)順序與結(jié)構(gòu)板塊，組建相應(yīng)的管理實(shí)施部門，形成具體的工作計(jì)劃。

圖件：區(qū)位分析圖、市場(chǎng)分析圖、總平面規(guī)劃圖、場(chǎng)地分析圖、現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)分析圖、功能分區(qū)示意圖、建筑與功能項(xiàng)目布局示意圖、建筑效果圖、建筑平立剖面圖、道路交通示意圖、標(biāo)志性景觀及風(fēng)格控制示意圖、景觀平面圖、重要節(jié)點(diǎn)景觀效果示意圖。

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