從“旅游綜合體”本質(zhì)看其規(guī)劃咨詢的關(guān)鍵

       創(chuàng)意經(jīng)典?落地運(yùn)營

綜上所述，基于旅游綜合體“以旅游休閑為基礎(chǔ)導(dǎo)向、旅游地產(chǎn)為收益核心、相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的區(qū)域土地綜合開發(fā)模式”的本質(zhì)，通常需要進(jìn)行兩個(gè)階段的規(guī)劃咨詢：拿地階段的規(guī)劃咨詢、開發(fā)階段的規(guī)劃咨詢。前者以打動(dòng)政府為核心，后者以吸引市場為重點(diǎn)，各自需要解決的重點(diǎn)問題不盡相同。但不論哪個(gè)階段，都體現(xiàn)了規(guī)劃咨詢的一個(gè)共性追求：既要有創(chuàng)意，還要能落地。

作為旅游綜合體項(xiàng)目規(guī)劃咨詢的領(lǐng)跑者，綠維創(chuàng)景一直把“創(chuàng)意經(jīng)典?落地運(yùn)營”作為規(guī)劃咨詢的根本出發(fā)點(diǎn)與最高追求，力求對(duì)旅游綜合體的開發(fā)提供具有真正落地意義的指導(dǎo)方案。以下以旅游綜合體為考量對(duì)象，對(duì)“創(chuàng)意經(jīng)典”和“落地運(yùn)營”的具體內(nèi)涵做簡要說明：

（一）創(chuàng)意經(jīng)典

旅游綜合體最常見的開發(fā)難點(diǎn)有二：一是普遍缺乏核心吸引物，二是同質(zhì)化開發(fā)挑戰(zhàn)嚴(yán)重。因此，其開發(fā)首先要有創(chuàng)意，主要包括三個(gè)方面的創(chuàng)新突破：

1、商業(yè)模式的創(chuàng)新

作為一種全新的土地綜合開發(fā)模式，旅游綜合體的開發(fā)，首先是商業(yè)模式的創(chuàng)新，這就需要對(duì)國內(nèi)外旅游綜合體的成功案例進(jìn)行研究，深度研究其發(fā)展規(guī)律尤其是旅游、地產(chǎn)、配套板塊的發(fā)展關(guān)系，并結(jié)合市場發(fā)展的趨勢，進(jìn)行商業(yè)模式的創(chuàng)新。具體說來，就是要梳理好“資源結(jié)構(gòu)與市場結(jié)構(gòu)――產(chǎn)品結(jié)構(gòu)――投入結(jié)構(gòu)――產(chǎn)出結(jié)構(gòu)”的創(chuàng)新配比關(guān)系。

2、主題概念的創(chuàng)新

主題化是旅游綜合體塑造核心競爭力的根本途徑，主題化將成為旅游綜合體從整體定位創(chuàng)新到具體產(chǎn)品包裝的重要手段，包括主題游樂、主題景觀、主題酒店、主題演藝、主題球場、主題街區(qū)（小鎮(zhèn)）、主題地產(chǎn)等一系列主題化產(chǎn)品，具體產(chǎn)品的主題共同支撐著項(xiàng)目的整體概念，從而形成極大的個(gè)性與感召力。東部華僑城的八大主題度假酒店、兩大主題球場、三大主題小鎮(zhèn)等，都是這一創(chuàng)新的鮮明體現(xiàn)。主題的選擇，來自于地域文化的提煉，也可以是外來主題的引入，關(guān)鍵在于要對(duì)區(qū)域市場能夠形成巨大吸引。

3、產(chǎn)品策劃與設(shè)計(jì)的創(chuàng)新

商業(yè)模式與主題概念的創(chuàng)新，要通過產(chǎn)品來體現(xiàn)，包括旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品和配套項(xiàng)目的策劃與設(shè)計(jì)創(chuàng)新。其一，要充分體現(xiàn)主題概念的意境；其二，要充分體現(xiàn)旅游休閑產(chǎn)品的特質(zhì)，如海洋文化主題溫泉、溫泉湯屋、泳池別墅酒店等；其三，要以經(jīng)營模式的創(chuàng)新來指導(dǎo)策劃與設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，如打造可先售后租的產(chǎn)權(quán)式酒店。

（二）落地運(yùn)營

要讓創(chuàng)意轉(zhuǎn)換成效益，就需要實(shí)現(xiàn)落地運(yùn)營的突破。主要包括三大方面：

1、經(jīng)濟(jì)落地

經(jīng)濟(jì)落地，是落地運(yùn)營的根本。簡言之，就是要算得過賬：旅游與地產(chǎn)互補(bǔ)，長短線結(jié)合，地產(chǎn)的短線獲利要能覆蓋旅游的長線投資并有較大盈余，且旅游項(xiàng)目能保持良性經(jīng)營、長期獲利，這就是經(jīng)濟(jì)的落地。

2、市場落地

市場落地，包括兩個(gè)方面：

第一，打造出來的產(chǎn)品要有極強(qiáng)的市場吸引力，要有市場買項(xiàng)目的“賬”，這是項(xiàng)目落地的重要衡量。

第二，市場的落地，還需要項(xiàng)目的競爭力要在一段時(shí)期內(nèi)引領(lǐng)高度、獨(dú)一無二、不可復(fù)制，超越周邊區(qū)域其他項(xiàng)目。

3、建設(shè)落地

建設(shè)落地，也包括兩個(gè)方面：

一是策劃與設(shè)計(jì)的產(chǎn)品要充分復(fù)合當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣髋c場地環(huán)境特點(diǎn)，要因地制宜能夠進(jìn)行產(chǎn)品的打造；

二是在資源利用與環(huán)境營造上，要有利于旅游與地產(chǎn)融合，且旅游要能為地產(chǎn)造勢并創(chuàng)造附加值。

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