“鄉(xiāng)村旅游”拿地，不可遺漏的關(guān)鍵點(diǎn)！

10月13日，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市場主體參與我區(qū)舊村改造監(jiān)管工作的函》，受到關(guān)注。

該函件稱，按照廣州市委關(guān)于清理整頓平臺(tái)中介公司違規(guī)參與項(xiàng)目開發(fā)的工作要求，堅(jiān)決杜絕平臺(tái)中介公司倒賣項(xiàng)目破壞舊村改造秩序的行為。嚴(yán)禁企業(yè)提前介入舊村改造，嚴(yán)禁村、社干部與任何企業(yè)私下簽訂與改造有關(guān)的文件，包括但不限于服務(wù)協(xié)議、咨詢合同、框架協(xié)議等。

上述違規(guī)行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)核實(shí)，鎮(zhèn)(街)應(yīng)追究相關(guān)村、社干部責(zé)任并嚴(yán)肅處理，且1年內(nèi)不得受理該村舊村改造申請。

對于從舊村改造以及村莊產(chǎn)業(yè)振興中而生的鄉(xiāng)村新興產(chǎn)業(yè)，如鄉(xiāng)村旅游、民宿、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，這樣的流程，有必要梳理清楚。

直接找村支書談項(xiàng)目合作，是否還行得通？在審批上，我們搞鄉(xiāng)村旅游是否會(huì)和舊村改造混為一談，需要注意哪些審批上的關(guān)鍵點(diǎn)？我們帶著這些問題，進(jìn)行下面的分析。

舊村的改造模式具體包括：政府主導(dǎo)模式、開發(fā)企業(yè)代建模式、自主改造模式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式、共同開發(fā)模式（雙抬頭）、協(xié)議轉(zhuǎn)讓模式。

原則上是將原有村用地劃分為融資地塊和復(fù)建地塊兩部分。融資地塊通過出讓方式引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）進(jìn)行開發(fā)，復(fù)建地塊用于建設(shè)村民復(fù)建房和村集體物業(yè)，復(fù)建地塊土地使用權(quán)仍為村。

而鄉(xiāng)村旅游發(fā)展到現(xiàn)在，村集體建設(shè)用地指標(biāo)，成為了我們必爭之地。舊村改造、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，都勢必會(huì)考慮融入鄉(xiāng)村旅游的業(yè)態(tài)因素。政府+村委+合作社+運(yùn)營公司+股民的運(yùn)營模式，也得到了市場的驗(yàn)證。

因此，有越來越多的機(jī)構(gòu)、公司都想介入進(jìn)來，為了鄉(xiāng)村振興的健康有序進(jìn)行，政府勢必會(huì)出來一些新政，來調(diào)控限制企業(yè)的行為準(zhǔn)則，避免出現(xiàn)一大堆爛攤子的項(xiàng)目。

所以，有的地方已經(jīng)規(guī)定：嚴(yán)禁舊村莊合作類全面改造項(xiàng)目通過選擇自主改造模式規(guī)避公開招標(biāo)選擇合作意向企業(yè)程序，先行開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查。選擇自主改造模式的項(xiàng)目在實(shí)施方案批復(fù)前變更成合作改造模式的，必須按規(guī)定公開招標(biāo)選擇合作意向企業(yè)。

比如，今年的7月11月，白云區(qū)印發(fā)的《白云區(qū)舊村莊全面改造程序指引（試行）》也指出，所有舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案必須經(jīng)政府部門批復(fù)后，再通過政府公共交易平臺(tái)選擇合適的合作企業(yè)參與改造。

為防止市場主體成為合作意向企業(yè)后推進(jìn)改造不積極等行為，村集體經(jīng)濟(jì)組織和合作意向企業(yè)的合作期限明確為1年(特殊情況，延長半年)。在合作期限內(nèi)，未掛網(wǎng)招商選擇合作企業(yè)的，合作關(guān)系終止。

我們再來回顧一下，新修訂的《土地管理法》對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)定：

（1）流轉(zhuǎn)使用不限制于主體，接受流轉(zhuǎn)的一方可以是單位，可以是個(gè)人，不限于村民。

（2）土地首次流轉(zhuǎn)的方式可以是出讓、出租，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，首次流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或抵押等方式再次流轉(zhuǎn)。

（3）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，即商業(yè)、辦公40年，工業(yè)50年，住宅70年等，期限屆滿后，依照雙方合同約定處理。

如此來看，在政策總綱下，因各地情況復(fù)雜程度不同，在執(zhí)行中都會(huì)有諸多的差異。國策給我們的是大致的方向，而真正約束指導(dǎo)我們的是地方的執(zhí)行政策。所以，在我們與村達(dá)成合作后，一定注意手續(xù)上的審批流程，搞清楚地方的審批政策，不可馬虎大意。

本文關(guān)鍵字：鄉(xiāng)村旅游 查看更多