老屋復活：五招撬動閑置農房土地百萬億級財富

農村住房建設是鄉村振興的重要領域，關系著農民的切身利益。由于農村地區很多農民進城務工和落戶，導致一部分房屋長期閑置無人居住。如何多元化盤活閑置農房，也越來越成為解決“三農”問題的迫切任務。

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為提高閑置農房的使用效率，促進農村經濟發展，國家多次發文探索農村集體經濟組織以出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和農房。土流網曾表示，全國7000萬套鄉村閑置房屋，百萬億元農村土地資產有待盤活。喚醒這些“沉睡”資產不但能拿到國家補貼，還能實現農村自身“造血”功能。

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多地進行了有益的嘗試。截至2018年底，農村土地制度改革33個三項試點縣（市、區）已實施征地1275宗、18萬畝，騰退出零星、閑置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝。

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依據《國務院辦公廳關于支持返鄉下鄉人員創業創新促進農村一二三產業融合發展的意見》（國辦發〔2016〕84號）的規定，各?。▍^、市）可以根據本地實際，制定管理辦法，支持返鄉下鄉人員依托自有和閑置農房院落發展農家樂。在符合農村宅基地管理規定和相關規劃的前提下，允許返鄉下鄉人員和當地農民合作改建自住房。

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依據《關于深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障的通知》（國土資規〔2017〕12號）的規定，在充分保障農民宅基地用益物權、防止外部資本侵占控制的前提下，探索農村集體經濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，按照規劃要求和用地標準，改造建設民宿民俗、創意辦公、休閑農業、鄉村旅游等農業農村體驗活動場所。

莫干山民宿，來源攝圖網

依據發改綜合〔2018〕1465號的規定，農村集體經濟組織可以依法使用自有建設用地自辦或以土地使用權入股、聯營等方式與其他單位和個人共同參與鄉村旅游基礎設施建設。

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依據《關于促進鄉村旅游可持續發展的指導意見》（文旅資源發〔2018〕98號）的規定，鼓勵通過流轉等方式取得屬于文物建筑的農民房屋及宅基地使用權，統一保護開發利用。在充分保障農民宅基地用益物權的前提下，探索農村集體經濟組織以出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和農房，按照規劃要求和用地標準，改造建設鄉村旅游接待和活動場所。

古鎮民宿集群，來源攝圖網

依據《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》，維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，支持引導其依法自愿有償轉讓上述權益。穩慎改革農村宅基地制度。落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋。

禾木，來源攝圖網

有觀點認為，關于閑置農宅有四類主流利用方式：一是改造農村閑置房，開辟為公共文化服務場所；二是創新流轉制度，解決貧困戶住房問題；三是以經營理念盤活閑置房，即以出租的形式將農村閑置房屋租給企業、附近的打工者和某些特定群體；四是發展特色旅游經濟，通過激活農民閑置房屋等一系列農村要素，成為會經營的新型農民，積極投入鄉村旅游的發展洪流中。

大理洱海雙廓鎮，來源攝圖網

變身旅游資本，成為創造閑置農宅新價值的有效手段。2015年以來連續多個中央一號文件都提出要大力發展休閑農業和鄉村旅游，使之成為鄉村振興的新興支柱產業。聚焦農業農村部多個力促鄉村旅游升級政策，明確在用地政策上，支持有條件的地方通過盤活農村閑置房屋、集體建設用地等資產資源發展休閑農業和鄉村旅游。

安徽宏村，來源攝圖網

五大發展形態讓閑置農宅煥發新生。

第一種是藝術孵化聚落：這種形態源于農民將自己閑置的農宅租賃給藝術家，逐漸產生藝術家集聚的規模效應，最終形成一個特色的藝術創作村落。

宋莊萬盛園美術館，來源圖蟲

北京的宋莊是國內此種形態的代表，自1994年以來，全國各地藝術家聚集宋莊，成為中國最大的藝術家集聚地。村民幾乎家家都改建了供藝術家租用的工作室。這些工作室，連同后起的藝術館群一起成為宋莊旅游的核心吸引物，圍繞藝術創作而延伸的旅游產業鏈條也不斷拓展。

古堰畫鄉，來源圖蟲

同樣的還有綠維文旅全程參與旅游總規及5A創建輔導的古堰畫鄉，定位為鄉愁藝術勝地，也是藝術家的鄉愁家園、靈感聚集地。綠維文旅創新提出打造景區內部核心鎮核心村、景區周邊帶動鎮帶動村、景區外圍輻射鎮輻射村三個層次的旅游城鄉發展脈絡，不斷完善鄉村基建，引導農民發展鄉村民宿、生態餐飲、休閑農業等，通過景區帶動推動麗水成為最典型、最中國、最休閑的產城一體化發展標桿。（擴展閱讀：綠維助力古堰畫鄉創5A，李金早局長全力支持）

古堰畫鄉，來源圖蟲

第二種是田園養老社區：這種形態與藝術孵化聚落相似，同為將農宅進行出租，但是吸引的人群不同，田園養老社區主要吸引的是城市銀齡階層。

杭州天目山腳下的許多村落便利用閑置的民居接待夏天前來避暑的老人，已經成為遠近知名的銀齡避暑勝地。

杭州天目山，來源攝圖網

第三種是野奢度假鄉居：其核心理念是“一個鄉村就是一個野奢度假綜合體”以及“閑置農宅的整體改造與度假化利用”。這種形態對農宅的要求較高，除了以村落為單位的房屋空置率要超過80%外，最好還是傳統的老院落，并且生態優良、環境幽靜。

典型代表是北京密云的“山里寒舍”，由古村落改造而成的鄉村生態酒店群，具有鄉村的原始生態特征，每一間房舍外表都保留農家樣貌，內部精裝修，奢華與樸素混搭，舒適和自然結合，將城市化的星級酒店享受與鄉村自然寧靜的生活自然融合。

鄯善蒲昌村實景圖

同樣的還有綠維文旅參與的賽汗烏素村民居改造、新疆鄯善蒲昌村民居改造等等。

鄯善蒲昌村實景圖

第四種是創意文化民宿：這種形態以鄉村環境為基礎，以文化創意為出發點，一方面相對較適合歷史底蘊深厚、文化特色突出、村域內擁有較為豐富的歷史文化遺存、村落傳統肌理尚存的村落，另一方面即便不具備以上條件，只要有典型鄉村的氣質，通過文化創意的演繹，同樣會產生很好的效果。

河北邯鄲成語小鎮，依托邯鄲作為中國成語之鄉的背景，綠維文旅以成語+為導向，以民宿村落為載體，構建多元化、一體化的民宿產業鏈。民宿樣板區選址在黃窯村與周窯村兩處保存較為完好的兩處古民居村落，保留村莊原始的形態，采用修舊如舊的手法，結合現代人的度假需求，將傳統與現代融合，植入各種體驗的業態，打造中高端民宿群。

成語小鎮民宿設計效果圖

第五種是私家鄉村會所：這種形態一般不會過于注重注經濟收益，往往是一個企業或者若干志同道合的朋友在鄉間利用閑置民居改造而成的交流空間。這種形態一般不是面向大眾游客，而是與特定的小圈層客群相匹配，經營模式以“會員制”為主。

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根據《鄉村振興戰略規劃（2018－2022年）》、《關于統籌推進村莊規劃工作的意見》、《關于進一步加強村莊建設規劃工作的通知》等要求，縣域村莊布局規劃提速，要在兩年內完工。如何科學合理的進行村莊規劃？如何有效激活閑置農房？如何喚醒這些“沉睡資源”？如何提高農房設計水平和建造質量？

江西省遂川縣堆子前鎮漂亮的農家住房，來源圖蟲

綠維文旅作為鄉村振興戰略規劃與實施的全程服務商，在縣域鄉村振興、田園綜合體、村莊規劃、民居改建、一二三產業融合示范區、現代農業園區以及休閑農業、鄉村旅游、農莊、酒莊、農場、民宿客棧等農旅項目方面都具有豐富的經驗。村莊規劃設計、農房改造提升，當然找綠維！

宜昌市夷陵區分鄉鎮普溪河村農房墻繪，來源圖蟲

“小康不小康，關鍵看老鄉”。相信政策的不斷完善與利好，農村的閑置資源得以新生，閑置房屋的農民得以收益。

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