老屋復活：五招撬動閑置農(nóng)房土地百萬億級財富

農(nóng)村住房建設是鄉(xiāng)村振興的重要領(lǐng)域，關(guān)系著農(nóng)民的切身利益。由于農(nóng)村地區(qū)很多農(nóng)民進城務工和落戶，導致一部分房屋長期閑置無人居住。如何多元化盤活閑置農(nóng)房，也越來越成為解決“三農(nóng)”問題的迫切任務。

來源攝圖網(wǎng)

為提高閑置農(nóng)房的使用效率，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，國家多次發(fā)文探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房。土流網(wǎng)曾表示，全國7000萬套鄉(xiāng)村閑置房屋，百萬億元農(nóng)村土地資產(chǎn)有待盤活。喚醒這些“沉睡”資產(chǎn)不但能拿到國家補貼，還能實現(xiàn)農(nóng)村自身“造血”功能。

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多地進行了有益的嘗試。截至2018年底，農(nóng)村土地制度改革33個三項試點縣（市、區(qū)）已實施征地1275宗、18萬畝，騰退出零星、閑置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝。

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依據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2016〕84號）的規(guī)定，各省（區(qū)、市）可以根據(jù)本地實際，制定管理辦法，支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。

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依據(jù)《關(guān)于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》（國土資規(guī)〔2017〕12號）的規(guī)定，在充分保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)、防止外部資本侵占控制的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標準，改造建設民宿民俗、創(chuàng)意辦公、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等農(nóng)業(yè)農(nóng)村體驗活動場所。

莫干山民宿，來源攝圖網(wǎng)

依據(jù)發(fā)改綜合〔2018〕1465號的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以依法使用自有建設用地自辦或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位和個人共同參與鄉(xiāng)村旅游基礎(chǔ)設施建設。

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依據(jù)《關(guān)于促進鄉(xiāng)村旅游可持續(xù)發(fā)展的指導意見》（文旅資源發(fā)〔2018〕98號）的規(guī)定，鼓勵通過流轉(zhuǎn)等方式取得屬于文物建筑的農(nóng)民房屋及宅基地使用權(quán)，統(tǒng)一保護開發(fā)利用。在充分保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房，按照規(guī)劃要求和用地標準，改造建設鄉(xiāng)村旅游接待和活動場所。

古鎮(zhèn)民宿集群，來源攝圖網(wǎng)

依據(jù)《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》，維護進城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，支持引導其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益。穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋。

禾木，來源攝圖網(wǎng)

有觀點認為，關(guān)于閑置農(nóng)宅有四類主流利用方式：一是改造農(nóng)村閑置房，開辟為公共文化服務場所；二是創(chuàng)新流轉(zhuǎn)制度，解決貧困戶住房問題；三是以經(jīng)營理念盤活閑置房，即以出租的形式將農(nóng)村閑置房屋租給企業(yè)、附近的打工者和某些特定群體；四是發(fā)展特色旅游經(jīng)濟，通過激活農(nóng)民閑置房屋等一系列農(nóng)村要素，成為會經(jīng)營的新型農(nóng)民，積極投入鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展洪流中。

大理洱海雙廓鎮(zhèn)，來源攝圖網(wǎng)

變身旅游資本，成為創(chuàng)造閑置農(nóng)宅新價值的有效手段。2015年以來連續(xù)多個中央一號文件都提出要大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，使之成為鄉(xiāng)村振興的新興支柱產(chǎn)業(yè)。聚焦農(nóng)業(yè)農(nóng)村部多個力促鄉(xiāng)村旅游升級政策，明確在用地政策上，支持有條件的地方通過盤活農(nóng)村閑置房屋、集體建設用地等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。

安徽宏村，來源攝圖網(wǎng)

五大發(fā)展形態(tài)讓閑置農(nóng)宅煥發(fā)新生。

第一種是藝術(shù)孵化聚落：這種形態(tài)源于農(nóng)民將自己閑置的農(nóng)宅租賃給藝術(shù)家，逐漸產(chǎn)生藝術(shù)家集聚的規(guī)模效應，最終形成一個特色的藝術(shù)創(chuàng)作村落。

宋莊萬盛園美術(shù)館，來源圖蟲

北京的宋莊是國內(nèi)此種形態(tài)的代表，自1994年以來，全國各地藝術(shù)家聚集宋莊，成為中國最大的藝術(shù)家集聚地。村民幾乎家家都改建了供藝術(shù)家租用的工作室。這些工作室，連同后起的藝術(shù)館群一起成為宋莊旅游的核心吸引物，圍繞藝術(shù)創(chuàng)作而延伸的旅游產(chǎn)業(yè)鏈條也不斷拓展。

古堰畫鄉(xiāng)，來源圖蟲

同樣的還有綠維文旅全程參與旅游總規(guī)及5A創(chuàng)建輔導的古堰畫鄉(xiāng)，定位為鄉(xiāng)愁藝術(shù)勝地，也是藝術(shù)家的鄉(xiāng)愁家園、靈感聚集地。綠維文旅創(chuàng)新提出打造景區(qū)內(nèi)部核心鎮(zhèn)核心村、景區(qū)周邊帶動鎮(zhèn)帶動村、景區(qū)外圍輻射鎮(zhèn)輻射村三個層次的旅游城鄉(xiāng)發(fā)展脈絡，不斷完善鄉(xiāng)村基建，引導農(nóng)民發(fā)展鄉(xiāng)村民宿、生態(tài)餐飲、休閑農(nóng)業(yè)等，通過景區(qū)帶動推動麗水成為最典型、最中國、最休閑的產(chǎn)城一體化發(fā)展標桿。（擴展閱讀：綠維助力古堰畫鄉(xiāng)創(chuàng)5A，李金早局長全力支持）

古堰畫鄉(xiāng)，來源圖蟲

第二種是田園養(yǎng)老社區(qū)：這種形態(tài)與藝術(shù)孵化聚落相似，同為將農(nóng)宅進行出租，但是吸引的人群不同，田園養(yǎng)老社區(qū)主要吸引的是城市銀齡階層。

杭州天目山腳下的許多村落便利用閑置的民居接待夏天前來避暑的老人，已經(jīng)成為遠近知名的銀齡避暑勝地。

杭州天目山，來源攝圖網(wǎng)

第三種是野奢度假鄉(xiāng)居：其核心理念是“一個鄉(xiāng)村就是一個野奢度假綜合體”以及“閑置農(nóng)宅的整體改造與度假化利用”。這種形態(tài)對農(nóng)宅的要求較高，除了以村落為單位的房屋空置率要超過80%外，最好還是傳統(tǒng)的老院落，并且生態(tài)優(yōu)良、環(huán)境幽靜。

典型代表是北京密云的“山里寒舍”，由古村落改造而成的鄉(xiāng)村生態(tài)酒店群，具有鄉(xiāng)村的原始生態(tài)特征，每一間房舍外表都保留農(nóng)家樣貌，內(nèi)部精裝修，奢華與樸素混搭，舒適和自然結(jié)合，將城市化的星級酒店享受與鄉(xiāng)村自然寧靜的生活自然融合。

鄯善蒲昌村實景圖

同樣的還有綠維文旅參與的賽汗烏素村民居改造、新疆鄯善蒲昌村民居改造等等。

鄯善蒲昌村實景圖

第四種是創(chuàng)意文化民宿：這種形態(tài)以鄉(xiāng)村環(huán)境為基礎(chǔ)，以文化創(chuàng)意為出發(fā)點，一方面相對較適合歷史底蘊深厚、文化特色突出、村域內(nèi)擁有較為豐富的歷史文化遺存、村落傳統(tǒng)肌理尚存的村落，另一方面即便不具備以上條件，只要有典型鄉(xiāng)村的氣質(zhì)，通過文化創(chuàng)意的演繹，同樣會產(chǎn)生很好的效果。

河北邯鄲成語小鎮(zhèn)，依托邯鄲作為中國成語之鄉(xiāng)的背景，綠維文旅以成語+為導向，以民宿村落為載體，構(gòu)建多元化、一體化的民宿產(chǎn)業(yè)鏈。民宿樣板區(qū)選址在黃窯村與周窯村兩處保存較為完好的兩處古民居村落，保留村莊原始的形態(tài)，采用修舊如舊的手法，結(jié)合現(xiàn)代人的度假需求，將傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合，植入各種體驗的業(yè)態(tài)，打造中高端民宿群。

成語小鎮(zhèn)民宿設計效果圖

第五種是私家鄉(xiāng)村會所：這種形態(tài)一般不會過于注重注經(jīng)濟收益，往往是一個企業(yè)或者若干志同道合的朋友在鄉(xiāng)間利用閑置民居改造而成的交流空間。這種形態(tài)一般不是面向大眾游客，而是與特定的小圈層客群相匹配，經(jīng)營模式以“會員制”為主。

來源攝圖網(wǎng)

根據(jù)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年）》、《關(guān)于統(tǒng)籌推進村莊規(guī)劃工作的意見》、《關(guān)于進一步加強村莊建設規(guī)劃工作的通知》等要求，縣域村莊布局規(guī)劃提速，要在兩年內(nèi)完工。如何科學合理的進行村莊規(guī)劃？如何有效激活閑置農(nóng)房？如何喚醒這些“沉睡資源”？如何提高農(nóng)房設計水平和建造質(zhì)量？

江西省遂川縣堆子前鎮(zhèn)漂亮的農(nóng)家住房，來源圖蟲

綠維文旅作為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃與實施的全程服務商，在縣域鄉(xiāng)村振興、田園綜合體、村莊規(guī)劃、民居改建、一二三產(chǎn)業(yè)融合示范區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)以及休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)莊、酒莊、農(nóng)場、民宿客棧等農(nóng)旅項目方面都具有豐富的經(jīng)驗。村莊規(guī)劃設計、農(nóng)房改造提升，當然找綠維！

宜昌市夷陵區(qū)分鄉(xiāng)鎮(zhèn)普溪河村農(nóng)房墻繪，來源圖蟲

“小康不小康，關(guān)鍵看老鄉(xiāng)”。相信政策的不斷完善與利好，農(nóng)村的閑置資源得以新生，閑置房屋的農(nóng)民得以收益。

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