實例解析 | 如何解決農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地問題？

 2018年9月，《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018—2022年）》印發(fā)實施，這代表著鄉(xiāng)村振興已然進入了實踐階段，鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)振興在全國拉開序曲。 實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略主要針對“三農(nóng)”問題，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)不提升、產(chǎn)品沒有出路，農(nóng)民的收入就沒有提升空間，何來幸?？裳裕愿悴磺遛r(nóng)村產(chǎn)業(yè)問題就談不上鄉(xiāng)村振興的落實。

但在實操層面，農(nóng)業(yè)升級和鄉(xiāng)村旅游首先面臨著一個難題：國家級政策配套——土地的指標。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，空間布局離不開土地整治；鄉(xiāng)村旅游也需要土地去建造休閑娛樂設(shè)施及配套，土地得不到釋放，鄉(xiāng)村振興如何落“地”？

一、鄉(xiāng)村振興難點在哪里？

先看一組數(shù)據(jù)：

從農(nóng)業(yè)人口、人均耕地、農(nóng)民經(jīng)營水平、人工成本、土地成本、機械化率等農(nóng)業(yè)要素對比中美兩國農(nóng)業(yè)發(fā)展水平。

常態(tài)的中國鄉(xiāng)村面臨著極少的土地、極少的產(chǎn)出、極少的收入，極少的二、三產(chǎn)就業(yè)崗位，農(nóng)民無法過上體面的生活。

大批年輕農(nóng)民進城務(wù)工，游蕩在各城市之間，他們的父母兒女留守老家，農(nóng)村就成為了老弱病殘群體的留守地。而農(nóng)業(yè)就變成以老年人為主的老人農(nóng)業(yè)，這樣的農(nóng)村如何致富？

缺少二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各方面欠發(fā)達的農(nóng)業(yè)地區(qū)，僅僅依靠傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)是無法致富的。那這樣的農(nóng)村怎么辦？消亡么？如果是，對于振興鄉(xiāng)村又有多少意義呢？我們該如何思考這類問題？

二、整合土地資源 促進鄉(xiāng)村振興

農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般途徑：

• 農(nóng)業(yè)自身的提質(zhì)增效

農(nóng)業(yè)升級的關(guān)鍵在于提升農(nóng)作物效能、標準化農(nóng)田、產(chǎn)業(yè)深加工、培育商業(yè)品牌等一系列有效機制的建立，每一項都不是一村或幾村在短時間內(nèi)能完成，需要各村各部門間的協(xié)作與共同努力。

• 關(guān)注新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展

發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，促使二三產(chǎn)業(yè)形成核心驅(qū)動力，盤活鄉(xiāng)村經(jīng)濟：

吃土生土長的雞鴨魚肉和糧食加工食品，喝新鮮水果和蔬菜糧食加工飲品，住鳥語花香般特色民宿，玩鄉(xiāng)村傳統(tǒng)文化游藝，帶走的是鄉(xiāng)村創(chuàng)意和傳承的文化藝術(shù)產(chǎn)品。

城市游客在鄉(xiāng)間得到了娛樂性休閑體驗，農(nóng)民也在勞作閑暇有了休息和親子活動的消費場所。

但在實操層面，農(nóng)業(yè)升級和鄉(xiāng)村旅游首先面臨著一個難題：國家級政策配套——土地的指標。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，空間布局離不開土地整治；鄉(xiāng)村旅游也需要土地去建造休閑娛樂設(shè)施及配套，土地得不到釋放，鄉(xiāng)村振興如何落“地”？

其實，除耕地外，農(nóng)村還有很多非農(nóng)地，尤其是建設(shè)用地，包括鄉(xiāng)村的集體建設(shè)用地、宅基地、村莊里的道路等，有不少處于閑置狀態(tài)，怎樣整合這些土地資源才是突破之道。

宅基地，屬于村集體建設(shè)用地，集體建設(shè)用地及原有房屋能否成功流轉(zhuǎn)，同樣是社會資本進入鄉(xiāng)村旅游的“瓶頸”。

若農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)房能合理流轉(zhuǎn)，并實現(xiàn)市場化交易，那大量的資本必然會進入鄉(xiāng)村這片價值洼地，推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)鄉(xiāng)村的振興。

三、 案例解析：如何解決土地問題

如何解決鄉(xiāng)村振興的難點？或許我們能從潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)盤活土地價值的案例中尋找到靈感：

1、開展土地權(quán)屬定界

由雙河村委會組織的雙河村土地確權(quán)工作小組，在潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司支持下，開展宅基地使用權(quán)、耕地承包經(jīng)營權(quán)、山林地使用權(quán)以及塘壩、河流、道路等集體土地權(quán)益調(diào)查，明晰集體土地產(chǎn)權(quán)，并出臺了《雙河村土地權(quán)屬調(diào)查報告》。

2、成立土地合作社

明確土地合作社組織機構(gòu)，全體村民以土地入股成為合作社股東，由村民選舉50名村民為股東代表，股東代表選舉產(chǎn)生監(jiān)事會和理事會，負責土地合作社的運營管理。

合作社采取企業(yè)化運作模式，與政府、企業(yè)一起分配土地流轉(zhuǎn)、出讓所產(chǎn)生的效益，強化農(nóng)民對集體土地所有權(quán)的認知，按照政府50%、企業(yè)30%、合作社20%的分配原則，使農(nóng)民能持續(xù)分享土地增值帶來的收益。

3、開展土地集中流轉(zhuǎn)

根據(jù)依法、自愿、有償原則進行土地流轉(zhuǎn)，價格由公司和農(nóng)戶雙方約定，按市場價格計算；

凡改變土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，按土地征用政策執(zhí)行，核減相應(yīng)土地流轉(zhuǎn)數(shù)量；

實施土地綜合整治后，按相應(yīng)類別土地流轉(zhuǎn)費標準執(zhí)行；

以村民小組為單位流轉(zhuǎn)土地，各村民小組根據(jù)村民自治法自行決定分配方案。

4、推動農(nóng)民集中居住

為集約用地，提高土地使用效率，促進城鎮(zhèn)化建設(shè)，改善居住條件，在尊重民意基礎(chǔ)上，分步實施農(nóng)民集中居住。目前，已制定集中居住的具體實施方案和操作辦法，解決農(nóng)民永久宅基地置換新房和住房分配問題。

在管理農(nóng)村最重要的生產(chǎn)要素——土地的過程中，潯龍河村從土地確權(quán)到置換流轉(zhuǎn)，再到開發(fā)使用，使土地資源從固化走向流通，形成了完整清晰的價值增值鏈條。

建立集體產(chǎn)權(quán)制度實現(xiàn)土地流通：

可以說，潯龍河項目的土地混合運營開創(chuàng)了土地利用的先河。

土地利用規(guī)劃是根據(jù)項目建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要調(diào)整出來的；

建設(shè)用地布局沒有采用傳統(tǒng)的成片布局方式，而是創(chuàng)造性地采取點狀、帶狀、片狀布局。

土地混合運營中的土地用途分類：

如今，全國各地都在探尋土地改革的有效實施手段，面對發(fā)展的新形勢、新任務(wù)、新要求，打響全域土地綜合整治、自然生態(tài)空間管制、宅基地產(chǎn)權(quán)制度改革、地質(zhì)災(zāi)害防治等數(shù)場硬戰(zhàn)，努力構(gòu)建保護更有力、保障更有效、利用更高效、空間格局更優(yōu)美、治理體系更完善的國土資源新格局，力圖實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興下的生態(tài)文明建設(shè)、土地資源集約利用和人民群眾安居樂業(yè)。

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