實例解析 | 如何解決農村產業發展的用地問題？

 2018年9月，《鄉村振興戰略規劃（2018—2022年）》印發實施，這代表著鄉村振興已然進入了實踐階段，鄉村建設和產業振興在全國拉開序曲。 實施鄉村振興戰略主要針對“三農”問題，農村產業不提升、產品沒有出路，農民的收入就沒有提升空間，何來幸?？裳?，所以搞不清農村產業問題就談不上鄉村振興的落實。

但在實操層面，農業升級和鄉村旅游首先面臨著一個難題：國家級政策配套——土地的指標。農業產業結構優化，空間布局離不開土地整治；鄉村旅游也需要土地去建造休閑娛樂設施及配套，土地得不到釋放，鄉村振興如何落“地”？

一、鄉村振興難點在哪里？

先看一組數據：

從農業人口、人均耕地、農民經營水平、人工成本、土地成本、機械化率等農業要素對比中美兩國農業發展水平。

常態的中國鄉村面臨著極少的土地、極少的產出、極少的收入，極少的二、三產就業崗位，農民無法過上體面的生活。

大批年輕農民進城務工，游蕩在各城市之間，他們的父母兒女留守老家，農村就成為了老弱病殘群體的留守地。而農業就變成以老年人為主的老人農業，這樣的農村如何致富？

缺少二、三產業發展，各方面欠發達的農業地區，僅僅依靠傳統農業是無法致富的。那這樣的農村怎么辦？消亡么？如果是，對于振興鄉村又有多少意義呢？我們該如何思考這類問題？

二、整合土地資源 促進鄉村振興

農村產業發展的一般途徑：

• 農業自身的提質增效

農業升級的關鍵在于提升農作物效能、標準化農田、產業深加工、培育商業品牌等一系列有效機制的建立，每一項都不是一村或幾村在短時間內能完成，需要各村各部門間的協作與共同努力。

• 關注新產業、新業態的發展

發展鄉村旅游，促使二三產業形成核心驅動力，盤活鄉村經濟：

吃土生土長的雞鴨魚肉和糧食加工食品，喝新鮮水果和蔬菜糧食加工飲品，住鳥語花香般特色民宿，玩鄉村傳統文化游藝，帶走的是鄉村創意和傳承的文化藝術產品。

城市游客在鄉間得到了娛樂性休閑體驗，農民也在勞作閑暇有了休息和親子活動的消費場所。

但在實操層面，農業升級和鄉村旅游首先面臨著一個難題：國家級政策配套——土地的指標。農業產業結構優化，空間布局離不開土地整治；鄉村旅游也需要土地去建造休閑娛樂設施及配套，土地得不到釋放，鄉村振興如何落“地”？

其實，除耕地外，農村還有很多非農地，尤其是建設用地，包括鄉村的集體建設用地、宅基地、村莊里的道路等，有不少處于閑置狀態，怎樣整合這些土地資源才是突破之道。

宅基地，屬于村集體建設用地，集體建設用地及原有房屋能否成功流轉，同樣是社會資本進入鄉村旅游的“瓶頸”。

若農村集體建設用地和農房能合理流轉，并實現市場化交易，那大量的資本必然會進入鄉村這片價值洼地，推動農村經濟發展，實現鄉村的振興。

三、 案例解析：如何解決土地問題

如何解決鄉村振興的難點？或許我們能從潯龍河生態小鎮盤活土地價值的案例中尋找到靈感：

1、開展土地權屬定界

由雙河村委會組織的雙河村土地確權工作小組，在潯龍河生態小鎮綜合開發公司支持下，開展宅基地使用權、耕地承包經營權、山林地使用權以及塘壩、河流、道路等集體土地權益調查，明晰集體土地產權，并出臺了《雙河村土地權屬調查報告》。

2、成立土地合作社

明確土地合作社組織機構，全體村民以土地入股成為合作社股東，由村民選舉50名村民為股東代表，股東代表選舉產生監事會和理事會，負責土地合作社的運營管理。

合作社采取企業化運作模式，與政府、企業一起分配土地流轉、出讓所產生的效益，強化農民對集體土地所有權的認知，按照政府50%、企業30%、合作社20%的分配原則，使農民能持續分享土地增值帶來的收益。

3、開展土地集中流轉

根據依法、自愿、有償原則進行土地流轉，價格由公司和農戶雙方約定，按市場價格計算；

凡改變土地性質轉為建設用地，按土地征用政策執行，核減相應土地流轉數量；

實施土地綜合整治后，按相應類別土地流轉費標準執行；

以村民小組為單位流轉土地，各村民小組根據村民自治法自行決定分配方案。

4、推動農民集中居住

為集約用地，提高土地使用效率，促進城鎮化建設，改善居住條件，在尊重民意基礎上，分步實施農民集中居住。目前，已制定集中居住的具體實施方案和操作辦法，解決農民永久宅基地置換新房和住房分配問題。

在管理農村最重要的生產要素——土地的過程中，潯龍河村從土地確權到置換流轉，再到開發使用，使土地資源從固化走向流通，形成了完整清晰的價值增值鏈條。

建立集體產權制度實現土地流通：

可以說，潯龍河項目的土地混合運營開創了土地利用的先河。

土地利用規劃是根據項目建設和產業發展需要調整出來的；

建設用地布局沒有采用傳統的成片布局方式，而是創造性地采取點狀、帶狀、片狀布局。

土地混合運營中的土地用途分類：

如今，全國各地都在探尋土地改革的有效實施手段，面對發展的新形勢、新任務、新要求，打響全域土地綜合整治、自然生態空間管制、宅基地產權制度改革、地質災害防治等數場硬戰，努力構建保護更有力、保障更有效、利用更高效、空間格局更優美、治理體系更完善的國土資源新格局，力圖實現鄉村振興下的生態文明建設、土地資源集約利用和人民群眾安居樂業。

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