林峰：資本時(shí)代的旅游投融資創(chuàng)新

編者按：近日，綠維文旅集團(tuán)董事長(zhǎng)、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)林峰博士受邀參加第三屆中國(guó)國(guó)際(云南)文化旅游投資洽談會(huì)，并做了《資本時(shí)代的旅游投融資創(chuàng)新》的主題演講。林峰院長(zhǎng)認(rèn)為旅游大資本時(shí)代到來(lái)，旅游投融資應(yīng)該對(duì)接資本大時(shí)代走向上市、對(duì)接混合所有制走向PPP、對(duì)接消費(fèi)金融和共享經(jīng)濟(jì)等三個(gè)出口，把握旅游金融創(chuàng)新的五大趨勢(shì)——資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、投貸結(jié)合模式、產(chǎn)業(yè)鏈融資、多層次資本市場(chǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新，創(chuàng)新性提出旅游投行思維方式、“旅游+”65533投資模型、旅游綜合投資價(jià)值分析模型等，并結(jié)合綠維創(chuàng)景十多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)景區(qū)提升、旅居度假、城郊休閑、特色小鎮(zhèn)等投資熱點(diǎn)，進(jìn)行了詳細(xì)的闡述和分享。

一、旅游資本時(shí)代

林峰院長(zhǎng)認(rèn)為，現(xiàn)在是旅游房地產(chǎn)時(shí)代轉(zhuǎn)型為旅游資本時(shí)代。從供給側(cè)角度看，以前供給側(cè)一直是旅游供給房屋，旅游只是房地產(chǎn)配套內(nèi)容，根本不能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)需求的真實(shí)目標(biāo)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到一個(gè)靠增值來(lái)維系的產(chǎn)品發(fā)展模式，其原有功能逐漸變得不具有吸引力，這實(shí)際上是旅游和旅游地產(chǎn)開(kāi)始回歸產(chǎn)品的本原。從資本的角度看，本原就是現(xiàn)金流，現(xiàn)金流和資本構(gòu)成了旅游開(kāi)發(fā)、旅游產(chǎn)品提供旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)最重要的發(fā)展基礎(chǔ)，并對(duì)投資者、資本要素、融資結(jié)構(gòu)的要求產(chǎn)生了巨大差異。在此差異下，旅游投融資的趨勢(shì)是以現(xiàn)金流為核心，以可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容，真正滿足市場(chǎng)需求。無(wú)論用什么手法，最終都要取決于如何歸還本金，如何友好支付股息、債息，以及混合所有制下PPP的創(chuàng)新，這三個(gè)方面是旅游資本下投資的最重要內(nèi)容。

綠維創(chuàng)景多年來(lái)一直在研究旅游產(chǎn)業(yè)鏈的整合，把旅游的盈利結(jié)構(gòu)投資稱之為旅游項(xiàng)目的價(jià)值分析。這個(gè)價(jià)值分析實(shí)際上也是旅游投融資基礎(chǔ)和前提。

可將其分為三個(gè)方面：

第一個(gè)方面稱為：旅游的基礎(chǔ)價(jià)值，如氣候環(huán)境、區(qū)位交通、旅游資源本身；

第二個(gè)方面稱為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，任何旅游項(xiàng)目投資，任何文旅項(xiàng)目投資或產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資，實(shí)際都與地產(chǎn)分不開(kāi)。中國(guó)過(guò)去十年發(fā)展的主線，實(shí)際上是基于土地升值，基于不動(dòng)產(chǎn)升值的財(cái)富增值效應(yīng)。因此升值空間由此帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)及其區(qū)位特點(diǎn)，實(shí)際上造成了基于投資評(píng)價(jià)的第二個(gè)要素。

經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值升值，經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)會(huì)隨著景區(qū)綜合商業(yè)價(jià)值的提升而增值。包括諸如酒店、客棧、旅游演出場(chǎng)所等項(xiàng)目的增值，旅游項(xiàng)目帶來(lái)了消費(fèi)搬運(yùn)，人氣帶動(dòng)商氣，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域商業(yè)聚集，而商氣帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值提升。

第三個(gè)方面是現(xiàn)金流的價(jià)值，最終是由現(xiàn)金流來(lái)體現(xiàn)。即使土地、房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了升值，但如果賣(mài)不出去、兌現(xiàn)不了，其價(jià)值依然不能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)金流由旅游帶來(lái)的游客量、停留時(shí)間和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)三部分組成。有些企業(yè)只做高端、頂級(jí)項(xiàng)目，但投入巨大代價(jià)卻未必能實(shí)現(xiàn)好的收益。但是，如果現(xiàn)金流量足夠大，即使每個(gè)人的收益不高，仍然可以帶來(lái)巨大的收益。投資一個(gè)旅游項(xiàng)目時(shí)，如何評(píng)價(jià)這個(gè)項(xiàng)目是否值得投資？未來(lái)現(xiàn)值怎么估算？這些都是旅游投融資的前提，我們稱之為投資模型和評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)。

二、旅游投融資創(chuàng)新

林峰院長(zhǎng)指出，在當(dāng)前中國(guó)在政治經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，國(guó)家旅游局李金早局長(zhǎng)提出“全域旅游”的理念，是非常符合當(dāng)下旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)?chuàng)新性思維。是國(guó)有企業(yè)與政府在擁有強(qiáng)大的控制能力和開(kāi)發(fā)能力的前提下，中國(guó)文化、旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一種核心手法。

“大眾旅游時(shí)代”全面來(lái)臨，未來(lái)旅游需求呈現(xiàn)“三避三養(yǎng)”的趨勢(shì)，即避寒、避暑、避霾；從休閑到度假，體現(xiàn)了中國(guó)的旅游市場(chǎng)需求的多樣化。中國(guó)的市場(chǎng)已經(jīng)高度的細(xì)分化、多樣化，任何一個(gè)基本的產(chǎn)品在中國(guó)都有很大的市場(chǎng)，在豐富市場(chǎng)化的前提下，旅游度假最核心的要素是引擎要素、客源導(dǎo)向、產(chǎn)品配套；產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上，重視資源與配套產(chǎn)品的投入。“全域旅游”的提出與度假旅游的新轉(zhuǎn)變，共同促進(jìn)旅游投融資朝向全新的階段邁進(jìn)。

現(xiàn)金流成為金融和資本追求的核心，旅游投融資呈現(xiàn)三方面的趨勢(shì)：以現(xiàn)金流為核心的資本參與、與旅游消費(fèi)相結(jié)合的資產(chǎn)證券化、混合所有制下的PPP模式創(chuàng)新等。旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款、PPP、上市公司增發(fā)、并購(gòu)基金、PE、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式，將成為當(dāng)前及未來(lái)的旅游融資方式。

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