林峰：資本時代的旅游投融資創新

編者按：近日，綠維文旅集團董事長、北京綠維創景規劃設計院院長林峰博士受邀參加第三屆中國國際(云南)文化旅游投資洽談會，并做了《資本時代的旅游投融資創新》的主題演講。林峰院長認為旅游大資本時代到來，旅游投融資應該對接資本大時代走向上市、對接混合所有制走向PPP、對接消費金融和共享經濟等三個出口，把握旅游金融創新的五大趨勢——資產經營價值、投貸結合模式、產業鏈融資、多層次資本市場、互聯網金融創新，創新性提出旅游投行思維方式、“旅游+”65533投資模型、旅游綜合投資價值分析模型等，并結合綠維創景十多年的實踐經驗，針對景區提升、旅居度假、城郊休閑、特色小鎮等投資熱點，進行了詳細的闡述和分享。

一、旅游資本時代

林峰院長認為，現在是旅游房地產時代轉型為旅游資本時代。從供給側角度看，以前供給側一直是旅游供給房屋，旅游只是房地產配套內容，根本不能實現市場需求的真實目標。隨著房地產市場進入到一個靠增值來維系的產品發展模式，其原有功能逐漸變得不具有吸引力，這實際上是旅游和旅游地產開始回歸產品的本原。從資本的角度看，本原就是現金流，現金流和資本構成了旅游開發、旅游產品提供旅游地產開發的一個最重要的發展基礎，并對投資者、資本要素、融資結構的要求產生了巨大差異。在此差異下，旅游投融資的趨勢是以現金流為核心，以可持續經營為內容，真正滿足市場需求。無論用什么手法，最終都要取決于如何歸還本金，如何友好支付股息、債息，以及混合所有制下PPP的創新，這三個方面是旅游資本下投資的最重要內容。

綠維創景多年來一直在研究旅游產業鏈的整合，把旅游的盈利結構投資稱之為旅游項目的價值分析。這個價值分析實際上也是旅游投融資基礎和前提。

可將其分為三個方面：

第一個方面稱為：旅游的基礎價值，如氣候環境、區位交通、旅游資源本身；

第二個方面稱為不動產價值，任何旅游項目投資，任何文旅項目投資或產業項目投資，實際都與地產分不開。中國過去十年發展的主線，實際上是基于土地升值，基于不動產升值的財富增值效應。因此升值空間由此帶來的財富效應及其區位特點，實際上造成了基于投資評價的第二個要素。

經營性資產價值升值，經營資產會隨著景區綜合商業價值的提升而增值。包括諸如酒店、客棧、旅游演出場所等項目的增值，旅游項目帶來了消費搬運，人氣帶動商氣，實現了區域商業聚集，而商氣帶動了區域經營性資產的價值提升。

第三個方面是現金流的價值，最終是由現金流來體現。即使土地、房產實現了升值，但如果賣不出去、兌現不了，其價值依然不能實現?，F金流由旅游帶來的游客量、停留時間和業態結構三部分組成。有些企業只做高端、頂級項目，但投入巨大代價卻未必能實現好的收益。但是，如果現金流量足夠大，即使每個人的收益不高，仍然可以帶來巨大的收益。投資一個旅游項目時，如何評價這個項目是否值得投資？未來現值怎么估算？這些都是旅游投融資的前提，我們稱之為投資模型和評價結構。

二、旅游投融資創新

林峰院長指出，在當前中國在政治經濟結構調整的大背景下，國家旅游局李金早局長提出“全域旅游”的理念，是非常符合當下旅游產業發展的重要創新性思維。是國有企業與政府在擁有強大的控制能力和開發能力的前提下，中國文化、旅游產業蓬勃發展的一種核心手法。

“大眾旅游時代”全面來臨，未來旅游需求呈現“三避三養”的趨勢，即避寒、避暑、避霾；從休閑到度假，體現了中國的旅游市場需求的多樣化。中國的市場已經高度的細分化、多樣化，任何一個基本的產品在中國都有很大的市場，在豐富市場化的前提下，旅游度假最核心的要素是引擎要素、客源導向、產品配套；產品開發上，重視資源與配套產品的投入。“全域旅游”的提出與度假旅游的新轉變，共同促進旅游投融資朝向全新的階段邁進。

現金流成為金融和資本追求的核心，旅游投融資呈現三方面的趨勢：以現金流為核心的資本參與、與旅游消費相結合的資產證券化、混合所有制下的PPP模式創新等。旅游產業開發項目貸款、PPP、上市公司增發、并購基金、PE、產業基金等融資方式，將成為當前及未來的旅游融資方式。

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