林峰：旅游為龍頭，五大幸福產業融合下的創新地產及區域綜合開發

迪拜亞特蘭蒂斯

新加坡無論是金沙酒店，還是濱海灣花園的花穹、云霧林、巨樹叢林以及會議會展中心，都構成了一個綜合服務區，是綜合開發的典型結構。除了居住，還形成了商業、酒店、旅游觀光整合的結構，特別是云霧林這種創新型的旅游吸引物，對中國正在大規模發展的度假村、商業綜合體、旅游綜合體具有非常大的借鑒意義。

新加坡濱?；▓@

萬達所投資的西雙版納國際度假區，度假區位于景洪市西北部工業園區，項目總占地約6平方公里，總投資額為150億元，是中國西南地區迄今為止投資額最大、內容最豐富、創新度最高的世界級旅游投資項目。它包括主題公園、雨林高爾夫球場、傣家秀劇院、高端度假酒店區、商業中心、三甲醫院、旅游新城七個主要功能區，實際上涵蓋了商旅文體康養一系列產品。

西雙版納國際度假區

萬達2016年5月開業的南昌萬達城同樣的突顯了這六個領域的特征。南昌萬達城位于九龍湖新區，占地200公頃，總建筑面積80萬平方米，文化旅游投資220億元。萬達城擁有大型電影樂園、室外主題樂園、商業中心、海洋樂園、酒店群等世界級業態，體現了整合式發展結構。

南昌萬達城

成都新世紀環球中心位于成都高新南區天府大道北段，占地面積約1300畝，現為世界第一大單體建筑，主體高度約100米，是由中央游藝區和四周酒店、商業、辦公等部分組成的一個集游藝、展覽、商務、傳媒、購物、酒店于一體的多功能建筑。新世紀環球中心是一個巨大的城市綜合體，由新世紀環球中心、新世紀當代藝術中心和中央廣場三大主體組成，是成都市的娛樂天堂、購物天堂、休閑天堂和美食天堂，體現了大規模的以休閑形成商業地產吸引核的結構。

成都新世紀環球中心

從上面的例子我們可以看出，無論國際還是國內，都在向以服務為導向的大型綜合結構發展。商旅文體康養的綜合開發，已經成為世界旅游開發的潮流！

三、人的聚集：一切商業活動及開發的基礎

一切商業活動及開發是以人為基礎的。

人口聚集是城市化的基礎，城市化是人口聚集的變遷。從中國整個城市化進程來看，城市化已經歷經工業化初期、工業化二期、過度工業化三個階段。工業化初期，加工工業的發展使農村勞動力轉化，形成了非城鎮化的郊區與工廠低端社區；工業化二期，重化工業的發展帶來了大型工業區的聚集，促使工業園區與居住新城的形成；工業化園區形成的聚集與城市超規模發展形成了現在的過渡工業化和產城一體化階段。林峰院長認為，未來的城市化是以消費為主導的城市化，這樣的城市化與過去工業引導下的城市化是一個分水嶺。這個階段，是將消費產業引導下的經濟發展、城市發展、住宅產業導入到產業聚集新模式，中國整個經濟發展逐漸進入這個新的階段。

在這中間，人流人氣聚集形成商業發展聚集，商業聚集形成消費聚集。商業要發展到消費聚集期，要經歷四個階段。第一是單一購物商業發展階段的商業稀缺期，第二是批發市場及批零結合階段的商業市場化期，第三是業態多樣化的綜合體發展時期，第四便是未來的城市消費聚集化期。這四個時期，人流的聚集是商業發展的基礎和前提。

商業發展的四個階段

旅商文體康養綜合空間，最核心的是旅游的帶動作用。過去社區依據人流量確定商業規模，現在社區的人流量已支撐不了商業綜合體。旅游休閑的帶動便在這里發揮了重要作用。景區+旅游消費區，古街、旅游商街，古城古鎮，旅游城市是旅游帶動的人流人氣聚集四種模式。

旅游帶動的人流人氣聚集模式

旅游是人流搬運的渠道。為什么在旅商文體康養六大產業中，把旅游放在第一位？因為對于大多數區域而言，大量的地產發展一定不是在地王區，而是在地價偏低的新區域發展。無論是沿軌道發展的衛星城，還是條件好的云南、海南、山東等度假第二居所發展區，以及新的城市化發展區域，都需要大量的搬運人流。如果沒有搬運渠道，商業、文化、體育、健康、養生活動只會在住宅周邊發生。人流搬運是旅游的核心功能，通過旅游對人流的搬運，實現了大量的消費在新區域的聚集。

如何才能形成吸引力，將人流搬運到目的地是旅游研究的核心，也是城市化中如何讓新城不成為鬼城的有效途徑。吸引力的打造我們稱之為游憩方式的設計，主要解決三個問題，主題核心吸引力、游憩方式"玩法”、游客需求全面滿足。

吸引力的打造需要解決的三個主要問題

吸引力將人帶到目的地是人流人氣聚集的第一步，休閑形成人流的滯留消費是人流人氣聚集的第二步。將人氣轉化成消費的財氣，商業的商氣，這個過程是休閑的消費聚集。休閑的聚集通過多業態的構成、夜間旅游產品體系把項目街區化、廣場化、夜間演繹化，最后形成城市文娛休閑中心、郊區休閑聚居區、休閑小鎮、休閑城市。

休閑帶動的人氣聚集模式

四、新地產開發：地產+產業+城鎮化+互聯網

現階段，地產已經出現一系列問題。從短時間來看，中國的二線城市在快長中，從長遠來看，快長的時期逐漸越來越少，滯長的時間逐漸越來越多，商業、住宅、旅游、產業地產的問題都集中在爆發。商業地產方面，電商消滅大量實體店，購物中心及商業綜合體大幅過剩，布局競爭激烈，到2017年年末，20大城市商業項目未來供應將超過3500萬平米。住宅地產方面，一、二線市場較好，三、四、五線過剩。旅游地產方面，旅游與房地產分離，沿海滿布鬼樓群。產業地產方面，產業園區難以招商，僅十之一二能持續。

地產出現的系列問題告訴我們，房地產開發已經不再僅僅開發土地和建設房屋了。過去的房地產，就是土地一級開發銷售，房產二級開發銷售，住宅、寫字樓、商業空間就是產品。到了綜合體，也是以寫字樓+商場+住宅構成的一體化建筑群，賣的還是多功能的房子，即使不賣，自持也是通過招商引資，實現房租收益。隨后，地產經歷了靠商場經營收益的第一次產業提升和靠多業態的主力店商業經營的第二次產業提升的階段。其后，地產不依靠周邊社區人口消費，而是謀劃旅游休閑產業格局，吸引其他區域客源來消費，在形成人氣聚集同時，形成人口聚集。近幾年，在電商大規模沖擊實體店之后，如何讓實體店不因互聯網而關門，而是借互聯網引導體驗人群線下聚集，增加人氣與消費，實現o2o體驗消費是地產的關鍵。

雖然互聯網使實體店大規模受損，但是互聯網旅游卻越來越發達。房地產作為一個服務整合平臺，必須是房地產、產業鏈整合、城鎮化升級、互聯網運用的疊加。產業開發及產業鏈整合，是房地產必修課。產城融合發展，產業帶動城鎮化建設，形成居民人口聚集，同時結合教育、商業、金融、文體、衛生及健康服務等，成為一體化結構。以智慧城市為基礎，打造"互聯網+ "，構建產業+互聯網，城市+互聯網，成為區域開發的前提。成功的房地產開發，成為產業及區域發展的平臺！

五、休閑小鎮: “商旅文體康養融合”的地產創新

新型城鎮化的核心在產業先行，以產業為龍頭才能形成人口聚集，在人口聚集的基礎上形成的真正城鎮化。市場化下的新型城鎮化是在產業先行的基礎上，實現產城鄉一體化發展。消費產業聚集引導城鎮化是未來城鎮化的關鍵和核心。

實現產城一體化

消費聚集如何打造？第一是靠吸引核中心，第二是靠休閑聚集中心。旅游休閑的“搬運功能”可形成8小時之外的休閑人口聚集，以及短期的出游型人口聚集，并進而形成消費聚集，是大眾旅游時代中國城鎮化建設的一種重要動力。旅游休閑引導兩大發展：城市休閑聚集化和逆城市休閑聚集化。城市休閑聚集化，是指城市綜合體，規模越大、包涵的業態類型越豐富，城市客廳的效益越強，帶來的城市聚集效應越好。另一個方向，逆城市休閑聚集化是短期的流動聚集，度假、旅游、養生、養老、會議等因素，形成了城郊衛星城和旅游小城鎮。

因此，以旅游為人流聚集的導客構成了旅游消費聚集，由消費聚集形成的消費產業聚集，引導城市分化、人口增加、就業增加等城市結構的變化，我們稱之為旅游引導的新型城鎮化休閑消費聚集和區域發展創新結構。這個創新結構里面，旅商文體康養是不分家的，是服務于人的多樣化需求。所以，旅游不是簡單的旅游形式，休閑、度假、養生、養老、體育等都是人們離開自己的社區后依然需要發生的消費。這些消費便是吸引核中心，把人流從客源地調動到目的地。

旅游引導的城市休閑聚集與新型城鎮化的基本邏輯

第二是休閑聚集中心，人流聚集后，要讓人產生消費的欲望。人氣的旺盛，消費的旺盛，才能構成產業的有效聚集，創造多樣化的業態結構，構成休閑聚集中心架構。

休閑小鎮核心架構

休閑小鎮的核心架構，簡單的概括，是一個景區，又是一個消費產業聚集區，最后是新型城鎮化區，是一個休閑城鎮構成的多樣化旅游、多樣化地產構架下的城市化結構。

休閑小鎮發展架構

所以，它不僅僅是一個房地產開發，同時是城市開發、產業開發、景區開發運營的多地產整合開發。這樣一個開發結構，構成了休閑小鎮開發模式。這種結構不僅用于休閑小鎮，對于任何一個旅商文體康養結合的地產開發都實用，特別的對于西部有獨特資源的鄉村地區、中級以上城市的郊區，它的架構特別有價值。

旅商文體康養綜合開發及休閑小鎮開發的基本模式

六、旅商文體康養融合的地產開發模式

以文化為魂，旅游為搬運渠道，休閑體驗消費為核心，實現多產業融合下的綜合效益，可以有效的整合起來。

旅商文體康養融合的地產開發模式

文化體驗模式創新"六幕"

如何將要素多樣化轉化為業態，如何將業態轉化為產業整合，形成了綜合開發的重點。休閑消費業態化有十二大要素，是以原旅游"六要素"吃住行游購娛和新旅游"六要素"商養學閑情奇相疊加之和。

吃——高端酒店、星級飯店、酒莊、會所餐廳、休閑美食餐廳、農家風味餐廳、咖啡店、小吃店、快餐店等高端餐飲、休閑餐飲、大眾餐飲。

住——各類酒店、度假村、別墅、公寓、旅館、農家樂、郊野木屋、汽車營地…滿足不同群體的住宿需求。

行——運輸型交通、娛樂性交通、輔助性交通…。

游——各類景區景點、城市游樂、鄉村游樂……。

購——各類景區景點、城市游樂、鄉村游樂……。

娛——各類景區娛樂休閑、都市娛樂、鄉村娛樂……。

商——商務旅游、會議會展、獎勵旅游等旅游新需求、新要素。

養——養生、養老、養心、體育健身等健康旅游新需求、新要素。

學——修學旅游、科考、培訓、拓展訓練、攝影、采風、各種夏令營冬令營等活動。

閑——鄉村休閑、都市休閑、度假等各類休閑旅游新產品和新要素。

情——婚慶、婚戀、紀念日旅游、宗教朝覲等各類精神和情感的旅游新業態、新要素。

奇——探索、探險、探秘、游樂、新奇體驗等探索性的旅游新產品、新要素。

休閑消費業態和十二大要素

未來房地開發作為一種平臺，在產房融一體化結構中，林峰院長提出一種核心投資模型，叫65533模型。景區產品、文體養休閑項目、文體養休閑商業項目、度假酒店與公寓項目、住宅房產、一級地產六類產品，需要的是完全不同的管理模式和運營手段。因此，未來房地產僅依靠房地產管理專業遠遠不夠，還需要景區管理、休閑營銷、商業地產、酒店運營和房地產相結合的管理結構，形成五大角色和綜合開發的一系列架構。以旅游為渠道引導的綜合發展結構中，房地產正在作為平臺進行創新整合！

"旅商文體康養綜合地產" 65533投資模型

本文關鍵字：旅游綜合體 旅游投資 度假酒店 查看更多