林峰：旅游為龍頭，五大幸福產(chǎn)業(yè)融合下的創(chuàng)新地產(chǎn)及區(qū)域綜合開發(fā)

迪拜亞特蘭蒂斯

新加坡無論是金沙酒店，還是濱海灣花園的花穹、云霧林、巨樹叢林以及會(huì)議會(huì)展中心，都構(gòu)成了一個(gè)綜合服務(wù)區(qū)，是綜合開發(fā)的典型結(jié)構(gòu)。除了居住，還形成了商業(yè)、酒店、旅游觀光整合的結(jié)構(gòu)，特別是云霧林這種創(chuàng)新型的旅游吸引物，對(duì)中國(guó)正在大規(guī)模發(fā)展的度假村、商業(yè)綜合體、旅游綜合體具有非常大的借鑒意義。

新加坡濱海花園

萬達(dá)所投資的西雙版納國(guó)際度假區(qū)，度假區(qū)位于景洪市西北部工業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目總占地約6平方公里，總投資額為150億元，是中國(guó)西南地區(qū)迄今為止投資額最大、內(nèi)容最豐富、創(chuàng)新度最高的世界級(jí)旅游投資項(xiàng)目。它包括主題公園、雨林高爾夫球場(chǎng)、傣家秀劇院、高端度假酒店區(qū)、商業(yè)中心、三甲醫(yī)院、旅游新城七個(gè)主要功能區(qū)，實(shí)際上涵蓋了商旅文體康養(yǎng)一系列產(chǎn)品。

西雙版納國(guó)際度假區(qū)

萬達(dá)2016年5月開業(yè)的南昌萬達(dá)城同樣的突顯了這六個(gè)領(lǐng)域的特征。南昌萬達(dá)城位于九龍湖新區(qū)，占地200公頃，總建筑面積80萬平方米，文化旅游投資220億元。萬達(dá)城擁有大型電影樂園、室外主題樂園、商業(yè)中心、海洋樂園、酒店群等世界級(jí)業(yè)態(tài)，體現(xiàn)了整合式發(fā)展結(jié)構(gòu)。

南昌萬達(dá)城

成都新世紀(jì)環(huán)球中心位于成都高新南區(qū)天府大道北段，占地面積約1300畝，現(xiàn)為世界第一大單體建筑，主體高度約100米，是由中央游藝區(qū)和四周酒店、商業(yè)、辦公等部分組成的一個(gè)集游藝、展覽、商務(wù)、傳媒、購(gòu)物、酒店于一體的多功能建筑。新世紀(jì)環(huán)球中心是一個(gè)巨大的城市綜合體，由新世紀(jì)環(huán)球中心、新世紀(jì)當(dāng)代藝術(shù)中心和中央廣場(chǎng)三大主體組成，是成都市的娛樂天堂、購(gòu)物天堂、休閑天堂和美食天堂，體現(xiàn)了大規(guī)模的以休閑形成商業(yè)地產(chǎn)吸引核的結(jié)構(gòu)。

成都新世紀(jì)環(huán)球中心

從上面的例子我們可以看出，無論國(guó)際還是國(guó)內(nèi)，都在向以服務(wù)為導(dǎo)向的大型綜合結(jié)構(gòu)發(fā)展。商旅文體康養(yǎng)的綜合開發(fā)，已經(jīng)成為世界旅游開發(fā)的潮流！

三、人的聚集：一切商業(yè)活動(dòng)及開發(fā)的基礎(chǔ)

一切商業(yè)活動(dòng)及開發(fā)是以人為基礎(chǔ)的。

人口聚集是城市化的基礎(chǔ)，城市化是人口聚集的變遷。從中國(guó)整個(gè)城市化進(jìn)程來看，城市化已經(jīng)歷經(jīng)工業(yè)化初期、工業(yè)化二期、過度工業(yè)化三個(gè)階段。工業(yè)化初期，加工工業(yè)的發(fā)展使農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)化，形成了非城鎮(zhèn)化的郊區(qū)與工廠低端社區(qū)；工業(yè)化二期，重化工業(yè)的發(fā)展帶來了大型工業(yè)區(qū)的聚集，促使工業(yè)園區(qū)與居住新城的形成；工業(yè)化園區(qū)形成的聚集與城市超規(guī)模發(fā)展形成了現(xiàn)在的過渡工業(yè)化和產(chǎn)城一體化階段。林峰院長(zhǎng)認(rèn)為，未來的城市化是以消費(fèi)為主導(dǎo)的城市化，這樣的城市化與過去工業(yè)引導(dǎo)下的城市化是一個(gè)分水嶺。這個(gè)階段，是將消費(fèi)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展、住宅產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到產(chǎn)業(yè)聚集新模式，中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸進(jìn)入這個(gè)新的階段。

在這中間，人流人氣聚集形成商業(yè)發(fā)展聚集，商業(yè)聚集形成消費(fèi)聚集。商業(yè)要發(fā)展到消費(fèi)聚集期，要經(jīng)歷四個(gè)階段。第一是單一購(gòu)物商業(yè)發(fā)展階段的商業(yè)稀缺期，第二是批發(fā)市場(chǎng)及批零結(jié)合階段的商業(yè)市場(chǎng)化期，第三是業(yè)態(tài)多樣化的綜合體發(fā)展時(shí)期，第四便是未來的城市消費(fèi)聚集化期。這四個(gè)時(shí)期，人流的聚集是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。

商業(yè)發(fā)展的四個(gè)階段

旅商文體康養(yǎng)綜合空間，最核心的是旅游的帶動(dòng)作用。過去社區(qū)依據(jù)人流量確定商業(yè)規(guī)模，現(xiàn)在社區(qū)的人流量已支撐不了商業(yè)綜合體。旅游休閑的帶動(dòng)便在這里發(fā)揮了重要作用。景區(qū)+旅游消費(fèi)區(qū)，古街、旅游商街，古城古鎮(zhèn)，旅游城市是旅游帶動(dòng)的人流人氣聚集四種模式。

旅游帶動(dòng)的人流人氣聚集模式

旅游是人流搬運(yùn)的渠道。為什么在旅商文體康養(yǎng)六大產(chǎn)業(yè)中，把旅游放在第一位？因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)區(qū)域而言，大量的地產(chǎn)發(fā)展一定不是在地王區(qū)，而是在地價(jià)偏低的新區(qū)域發(fā)展。無論是沿軌道發(fā)展的衛(wèi)星城，還是條件好的云南、海南、山東等度假第二居所發(fā)展區(qū)，以及新的城市化發(fā)展區(qū)域，都需要大量的搬運(yùn)人流。如果沒有搬運(yùn)渠道，商業(yè)、文化、體育、健康、養(yǎng)生活動(dòng)只會(huì)在住宅周邊發(fā)生。人流搬運(yùn)是旅游的核心功能，通過旅游對(duì)人流的搬運(yùn)，實(shí)現(xiàn)了大量的消費(fèi)在新區(qū)域的聚集。

如何才能形成吸引力，將人流搬運(yùn)到目的地是旅游研究的核心，也是城市化中如何讓新城不成為鬼城的有效途徑。吸引力的打造我們稱之為游憩方式的設(shè)計(jì)，主要解決三個(gè)問題，主題核心吸引力、游憩方式"玩法”、游客需求全面滿足。

吸引力的打造需要解決的三個(gè)主要問題

吸引力將人帶到目的地是人流人氣聚集的第一步，休閑形成人流的滯留消費(fèi)是人流人氣聚集的第二步。將人氣轉(zhuǎn)化成消費(fèi)的財(cái)氣，商業(yè)的商氣，這個(gè)過程是休閑的消費(fèi)聚集。休閑的聚集通過多業(yè)態(tài)的構(gòu)成、夜間旅游產(chǎn)品體系把項(xiàng)目街區(qū)化、廣場(chǎng)化、夜間演繹化，最后形成城市文娛休閑中心、郊區(qū)休閑聚居區(qū)、休閑小鎮(zhèn)、休閑城市。

休閑帶動(dòng)的人氣聚集模式

四、新地產(chǎn)開發(fā)：地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)+城鎮(zhèn)化+互聯(lián)網(wǎng)

現(xiàn)階段，地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一系列問題。從短時(shí)間來看，中國(guó)的二線城市在快長(zhǎng)中，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，快長(zhǎng)的時(shí)期逐漸越來越少，滯長(zhǎng)的時(shí)間逐漸越來越多，商業(yè)、住宅、旅游、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的問題都集中在爆發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)方面，電商消滅大量實(shí)體店，購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體大幅過剩，布局競(jìng)爭(zhēng)激烈，到2017年年末，20大城市商業(yè)項(xiàng)目未來供應(yīng)將超過3500萬平米。住宅地產(chǎn)方面，一、二線市場(chǎng)較好，三、四、五線過剩。旅游地產(chǎn)方面，旅游與房地產(chǎn)分離，沿海滿布鬼樓群。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)難以招商，僅十之一二能持續(xù)。

地產(chǎn)出現(xiàn)的系列問題告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不再僅僅開發(fā)土地和建設(shè)房屋了。過去的房地產(chǎn)，就是土地一級(jí)開發(fā)銷售，房產(chǎn)二級(jí)開發(fā)銷售，住宅、寫字樓、商業(yè)空間就是產(chǎn)品。到了綜合體，也是以寫字樓+商場(chǎng)+住宅構(gòu)成的一體化建筑群，賣的還是多功能的房子，即使不賣，自持也是通過招商引資，實(shí)現(xiàn)房租收益。隨后，地產(chǎn)經(jīng)歷了靠商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益的第一次產(chǎn)業(yè)提升和靠多業(yè)態(tài)的主力店商業(yè)經(jīng)營(yíng)的第二次產(chǎn)業(yè)提升的階段。其后，地產(chǎn)不依靠周邊社區(qū)人口消費(fèi)，而是謀劃旅游休閑產(chǎn)業(yè)格局，吸引其他區(qū)域客源來消費(fèi)，在形成人氣聚集同時(shí)，形成人口聚集。近幾年，在電商大規(guī)模沖擊實(shí)體店之后，如何讓實(shí)體店不因互聯(lián)網(wǎng)而關(guān)門，而是借互聯(lián)網(wǎng)引導(dǎo)體驗(yàn)人群線下聚集，增加人氣與消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)o2o體驗(yàn)消費(fèi)是地產(chǎn)的關(guān)鍵。

雖然互聯(lián)網(wǎng)使實(shí)體店大規(guī)模受損，但是互聯(lián)網(wǎng)旅游卻越來越發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)作為一個(gè)服務(wù)整合平臺(tái)，必須是房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈整合、城鎮(zhèn)化升級(jí)、互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用的疊加。產(chǎn)業(yè)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)鏈整合，是房地產(chǎn)必修課。產(chǎn)城融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成居民人口聚集，同時(shí)結(jié)合教育、商業(yè)、金融、文體、衛(wèi)生及健康服務(wù)等，成為一體化結(jié)構(gòu)。以智慧城市為基礎(chǔ)，打造"互聯(lián)網(wǎng)+ "，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)，城市+互聯(lián)網(wǎng)，成為區(qū)域開發(fā)的前提。成功的房地產(chǎn)開發(fā)，成為產(chǎn)業(yè)及區(qū)域發(fā)展的平臺(tái)！

五、休閑小鎮(zhèn): “商旅文體康養(yǎng)融合”的地產(chǎn)創(chuàng)新

新型城鎮(zhèn)化的核心在產(chǎn)業(yè)先行，以產(chǎn)業(yè)為龍頭才能形成人口聚集，在人口聚集的基礎(chǔ)上形成的真正城鎮(zhèn)化。市場(chǎng)化下的新型城鎮(zhèn)化是在產(chǎn)業(yè)先行的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集引導(dǎo)城鎮(zhèn)化是未來城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵和核心。

實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化

消費(fèi)聚集如何打造？第一是靠吸引核中心，第二是靠休閑聚集中心。旅游休閑的“搬運(yùn)功能”可形成8小時(shí)之外的休閑人口聚集，以及短期的出游型人口聚集，并進(jìn)而形成消費(fèi)聚集，是大眾旅游時(shí)代中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的一種重要?jiǎng)恿?。旅游休閑引導(dǎo)兩大發(fā)展：城市休閑聚集化和逆城市休閑聚集化。城市休閑聚集化，是指城市綜合體，規(guī)模越大、包涵的業(yè)態(tài)類型越豐富，城市客廳的效益越強(qiáng)，帶來的城市聚集效應(yīng)越好。另一個(gè)方向，逆城市休閑聚集化是短期的流動(dòng)聚集，度假、旅游、養(yǎng)生、養(yǎng)老、會(huì)議等因素，形成了城郊衛(wèi)星城和旅游小城鎮(zhèn)。

因此，以旅游為人流聚集的導(dǎo)客構(gòu)成了旅游消費(fèi)聚集，由消費(fèi)聚集形成的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集，引導(dǎo)城市分化、人口增加、就業(yè)增加等城市結(jié)構(gòu)的變化，我們稱之為旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化休閑消費(fèi)聚集和區(qū)域發(fā)展創(chuàng)新結(jié)構(gòu)。這個(gè)創(chuàng)新結(jié)構(gòu)里面，旅商文體康養(yǎng)是不分家的，是服務(wù)于人的多樣化需求。所以，旅游不是簡(jiǎn)單的旅游形式，休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老、體育等都是人們離開自己的社區(qū)后依然需要發(fā)生的消費(fèi)。這些消費(fèi)便是吸引核中心，把人流從客源地調(diào)動(dòng)到目的地。

旅游引導(dǎo)的城市休閑聚集與新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯

第二是休閑聚集中心，人流聚集后，要讓人產(chǎn)生消費(fèi)的欲望。人氣的旺盛，消費(fèi)的旺盛，才能構(gòu)成產(chǎn)業(yè)的有效聚集，創(chuàng)造多樣化的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，構(gòu)成休閑聚集中心架構(gòu)。

休閑小鎮(zhèn)核心架構(gòu)

休閑小鎮(zhèn)的核心架構(gòu)，簡(jiǎn)單的概括，是一個(gè)景區(qū)，又是一個(gè)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，最后是新型城鎮(zhèn)化區(qū)，是一個(gè)休閑城鎮(zhèn)構(gòu)成的多樣化旅游、多樣化地產(chǎn)構(gòu)架下的城市化結(jié)構(gòu)。

休閑小鎮(zhèn)發(fā)展架構(gòu)

所以，它不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)是城市開發(fā)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)、景區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的多地產(chǎn)整合開發(fā)。這樣一個(gè)開發(fā)結(jié)構(gòu)，構(gòu)成了休閑小鎮(zhèn)開發(fā)模式。這種結(jié)構(gòu)不僅用于休閑小鎮(zhèn)，對(duì)于任何一個(gè)旅商文體康養(yǎng)結(jié)合的地產(chǎn)開發(fā)都實(shí)用，特別的對(duì)于西部有獨(dú)特資源的鄉(xiāng)村地區(qū)、中級(jí)以上城市的郊區(qū)，它的架構(gòu)特別有價(jià)值。

旅商文體康養(yǎng)綜合開發(fā)及休閑小鎮(zhèn)開發(fā)的基本模式

六、旅商文體康養(yǎng)融合的地產(chǎn)開發(fā)模式

以文化為魂，旅游為搬運(yùn)渠道，休閑體驗(yàn)消費(fèi)為核心，實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)融合下的綜合效益，可以有效的整合起來。

旅商文體康養(yǎng)融合的地產(chǎn)開發(fā)模式

文化體驗(yàn)?zāi)Ｊ絼?chuàng)新"六幕"

如何將要素多樣化轉(zhuǎn)化為業(yè)態(tài)，如何將業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)整合，形成了綜合開發(fā)的重點(diǎn)。休閑消費(fèi)業(yè)態(tài)化有十二大要素，是以原旅游"六要素"吃住行游購(gòu)?qiáng)屎托侣糜?quot;六要素"商養(yǎng)學(xué)閑情奇相疊加之和。

吃——高端酒店、星級(jí)飯店、酒莊、會(huì)所餐廳、休閑美食餐廳、農(nóng)家風(fēng)味餐廳、咖啡店、小吃店、快餐店等高端餐飲、休閑餐飲、大眾餐飲。

住——各類酒店、度假村、別墅、公寓、旅館、農(nóng)家樂、郊野木屋、汽車營(yíng)地…滿足不同群體的住宿需求。

行——運(yùn)輸型交通、娛樂性交通、輔助性交通…。

游——各類景區(qū)景點(diǎn)、城市游樂、鄉(xiāng)村游樂……。

購(gòu)——各類景區(qū)景點(diǎn)、城市游樂、鄉(xiāng)村游樂……。

娛——各類景區(qū)娛樂休閑、都市娛樂、鄉(xiāng)村娛樂……。

商——商務(wù)旅游、會(huì)議會(huì)展、獎(jiǎng)勵(lì)旅游等旅游新需求、新要素。

養(yǎng)——養(yǎng)生、養(yǎng)老、養(yǎng)心、體育健身等健康旅游新需求、新要素。

學(xué)——修學(xué)旅游、科考、培訓(xùn)、拓展訓(xùn)練、攝影、采風(fēng)、各種夏令營(yíng)冬令營(yíng)等活動(dòng)。

閑——鄉(xiāng)村休閑、都市休閑、度假等各類休閑旅游新產(chǎn)品和新要素。

情——婚慶、婚戀、紀(jì)念日旅游、宗教朝覲等各類精神和情感的旅游新業(yè)態(tài)、新要素。

奇——探索、探險(xiǎn)、探秘、游樂、新奇體驗(yàn)等探索性的旅游新產(chǎn)品、新要素。

休閑消費(fèi)業(yè)態(tài)和十二大要素

未來房地開發(fā)作為一種平臺(tái)，在產(chǎn)房融一體化結(jié)構(gòu)中，林峰院長(zhǎng)提出一種核心投資模型，叫65533模型。景區(qū)產(chǎn)品、文體養(yǎng)休閑項(xiàng)目、文體養(yǎng)休閑商業(yè)項(xiàng)目、度假酒店與公寓項(xiàng)目、住宅房產(chǎn)、一級(jí)地產(chǎn)六類產(chǎn)品，需要的是完全不同的管理模式和運(yùn)營(yíng)手段。因此，未來房地產(chǎn)僅依靠房地產(chǎn)管理專業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要景區(qū)管理、休閑營(yíng)銷、商業(yè)地產(chǎn)、酒店運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)相結(jié)合的管理結(jié)構(gòu)，形成五大角色和綜合開發(fā)的一系列架構(gòu)。以旅游為渠道引導(dǎo)的綜合發(fā)展結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)正在作為平臺(tái)進(jìn)行創(chuàng)新整合！

"旅商文體康養(yǎng)綜合地產(chǎn)" 65533投資模型

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