萬億資本推動云南旅游地產開發 是危機還是夢想？

從昆明長水機場、大理荒草壩機場、西雙版納嘎灑機場，再到麗江三義機場，“七彩云南，旅游天堂”的廣告語被五花八門的樓盤廣告所淹沒。這里已不單是一個旅游的天堂，更是地產的世界。借助云南旅游二次創業的東風，萬達、雅居樂、龍湖、華僑城、世紀金源、中坤、方興地產、中弘股份等幾十家一線房企紛沓而至。據不完全統計，截至2013年6月，新一輪的云南旅游地產開發總投資已超萬億元，總占地規模超過20萬畝。

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萬達西雙版納國際度假區

在住宅開發受控、商業地產泡沫漸現的時候，旅游地產開發儼然已成為絕大部分房企借助的第三根支柱，然而，海南旅游地產泡沫先驅歷歷在目，對于大規模扎堆云南的房企們來說，萬億資本推動的是堆滿雪山洱海之畔的金礦，還是在造就另一個巨大的泡沫？危機或在夢想一開始的時候就已顯現。

資本狂躁圈地

在6月上旬舉行的首屆中國南亞博覽會（以下簡稱“南博會”）上，雅居樂、華潤、力寶等地產大鱷的簽約項目紛紛亮相，讓范小光興奮不已。作為云南當地專為地產商提供信息服務的南興地產機構負責人，范小光嗅到了更多的商機。

然而，南博會為云南帶來超千億旅游及房地產投資的簽約，僅僅是此輪云南旅游地產大躍進中的一個小插曲。

2010年9月，由萬達集團牽頭，泛海集團、聯想集團、大連一方集團、億利資源集團等企業宣布共同投資150億元人民幣，建設占地約6平方公里的西雙版納國際旅游度假區，由此拉開了此輪房企競逐云南旅游地產的大幕。

2013年初，因在冰島買地而聲名大噪的中坤集團董事長黃怒波也高調推出了在云南普洱市一個總投資達500億元的高端旅游休閑度假項目，據了解，該項目總占地面積達到60平方公里。

而在旅游地產板塊一直保持激進作風的雅居樂，也在云南騰沖、瑞麗等地打造大型綜合旅游度假項目，項目占地面積約64000畝，計劃總投資超過400億元。

3月初，力圖赴港上市的重慶協信地產也在昆明市富民縣砸下200億元，進行“中國?昆明小水井苗族風情生態村”項目開發。

“如今，房地產政策調控導致中國房地產發展模式正在面臨著轉型，傳統的以住宅銷售為主的地產開發模式已不再受到熱捧了。尤其是今年國家重新提出的城鎮化，導致產業地產順勢而起，旅游地產、養生養老地產 target=_blank>養老地產等廣受熱捧?！痹诜缎」饪磥?，房企大手筆在云南投入的旅游地產開發正在成為一種趨勢，以富民、玉溪、普洱為代表的一批地區，已經開始向西雙版納、麗江、大理等云南旅游熱點區域靠攏。范小光曾經做過一個簡單統計，國內叫得上名字的開發商目前尚未到云南開發旅游項目的不超過10家?！皩τ诜科髞碚f，不在云南，就在來云南的路上”。

 經營模式之爭

對于剛剛經歷了海南旅游地產開發之殤的房企們來說，云南更豐富的旅游資源，更廣袤的土地資源意味著更大的發展空間，但如何避免同質化競爭卻是是他們面臨的最大考驗。

“當傳統的住宅地產頻繁受到調控，商業地產的泡沫逐漸形成，旅游地產便成了救命稻草，大家一哄而上，這種現象也從側面反映出傳統地產市場競爭度不斷加大，很多開發商想借旅游地產突圍?！痹谠颇先鹁胺康禺a經紀有限公司總經理孫勇飛看來，和海南等其他省市相比，云南旅游地產的優勢在于可開發面積大，旅游山水資源多，少數民族風情聚集，發展空間大。然而，云南的旅游地產相比海南而言，畢竟還處于起步階段，未來必將迎來旅游地產的大發展機遇。但是，自然資源豐富也容易讓部分地產商未樹立起真正的旅游地產概念，以為在旅游目的地建個地產就是旅游地產了，導致判斷失誤，項目失敗，而一哄而上的結果很可能是大家都賣不掉。比如西雙版納，目前的地產項目已接近飽和。

如何避免同質化競爭所帶來的惡性循環，對于扎身云南旅游地產的開發商來說也是一種考驗。一位國內知名房企云南項目負責人表示，在介入項目之前，他們十余人的團隊已經在云南和全球的多個旅游項目做了兩年多的調查，正是找到了“價值”才有了近500億元的投資計劃。

一味大量開發，項目堆砌也讓黃怒波感受到云南旅游地產的模式差異甚為重要。他表示，旅游地產的特性是不同地區有不同的文化風景。目前旅游地產形成泡沫的主要問題是，很多地產商對旅游地產的含義還不太清楚，大部分做成房地產就結束了，而不是文化的差異化競爭。

云南當地地產顧問機構至祥研究中心則認為，云南旅游地產項目首先要考慮“賣點”差異。比如華僑城項目開始就以造城的理念進行項目開發，在其中將西方文化和昆明休閑文化進行融合打造的旅游小鎮，注重生活配套的系統化建設，關注長期的度假居住體驗；西雙版納濱江果園避寒度假山莊，直接突出版納的氣候特征，強調避寒功能，來實現對北方客戶的吸引；而大理海東區域的旅游地產開發項目則與區域充分融合，開始注重商務和會議功能的打造，成為旅游商務地產在云南的開拓者。

如何讓云南旅游地產避免同質化競爭，擺脫如今大部分旅游地產投資收益僅有3%~4%的狀態，范小光曾做了1個長達20萬字的調查報告。在他看來，讓旅游地產淡化地產的功能，增加商務、休閑、消費的功能是其中的關鍵。

動銷難題已經顯現

對于撬動上百億投資的開發商來說，云南旅游地產的挑戰絕不是長期持有，投巨資打造商務、休閑、消費功能，坐擁投資收益，而如何實現快速動銷，資金的良性滾動才是他們的一貫風格。

“我們的計劃是3年開發并銷售完成，用1億元的初始投入撬動10億元的項目?！贝罄硪患以颇袭數胤科筘撠熑粟w勇告訴《中國經營報》記者。但是，計劃顯然沒有變化快，如今紛紛上馬的高端別墅、酒店式公寓、養老公寓、觀景高層已經讓大理這座城市的房地產銷售周期無限拉長。

“特別是高端別墅項目，本地購買力有限，外地客戶認知度不高，原來的3年銷售周期已被拉長到5年?！睋w勇透露，大理別墅類項目現在的銷售均價在每平方米1.2萬元左右，高端的項目可達到2萬元以上。

根據官方的數據顯示，大理去年的人均年可支配收入只有20390元。“有的項目借勢旅游地產鼓動本地人購買，然后再通過項目提價的方式，讓本地人將其倒賣給外地投資客，但現在每平方米提價500元后，銷售也只達到三分之一，成為開發商和本地倒房客手中的燙手山芋?！壁w勇說。

與海南樓市幾乎相同的是，云南旅游地產項目超過70%購買客群依賴外地客戶?！暗Ｄ嫌袊H旅游島的概念吸引投資客，而云南除了旅游、休閑之外，只能依靠邊貿等的發展來吸引投資客，相對來說很難在短時間內聚集大量的客源，雖然增加了動銷難度，但也分解了短時間內聚集大量泡沫的危險?！狈缎」庹J為，投入巨資開發的各大開發商顯然應該避免快速開發快速銷售的傳統房產模式，而是要通過一個完整的產業地產開發周期來實現其開發模式的升級。

從這一點上來說，云南旅游地產開發將是房企轉型的一個實驗場，轉型成功者坐擁大批資源和經驗，而失敗者則有可能成為先烈，留下一地雞毛。

調查樣本

西雙版納空置率高企，不少項目多日零成交

7月初的清晨，西雙版納景洪街頭，人們尚未從熱帶雨林的魅惑中走出來，大規模的房地產開發已讓這里的每一片綠葉幾乎都落滿塵土。

根據景洪市房地產信息網上顯示，這個總人口僅有44萬的縣級市，目前在網上備案的樓盤已經超過250個。

大規模的房地產資金蜂擁而至，已讓這個云南邊錘小城有了與三亞并肩的“熱度”。自萬達150億元重金投向西雙版納以來，雅居樂占地約2.7萬畝，投資總額高達200億元的旅游度假項目；中弘股份投資150億元，在景洪市開發路南山旅游度假項目，占地10.12萬畝；保利集團和華熙欲在景洪市投資80億元開發嘎灑高端休閑養生項目；深圳市榮興集團也要在景洪市投資80億元，開發嘎灑旅游綜合項目，占地超過10萬畝。

西雙版納州招商局資料顯示，西雙版納旅游地產投資額平均增速在云南省16個地州市中排名第一，開發熱潮已經遠超過大理、麗江和騰沖等地州。其中：云南廣晟曼飛龍旅游度假開發有限公司將投資100億元建設曼飛龍國際養生度假區；西雙版納美侖旅游度假開發有限公司在勐臘縣投資200億元打造勐侖旅游度假區；云南廣晟投資100億元，開發曼飛龍湖濱國際養生旅游度假新城項目；昱錦房地產開發有限責任公司投資100億元，圈地7000畝打造勐龍東風旅游綜合項目；中國平安(601318,股吧)與云南白藥(000538,股吧)攜手，投資150億元打造國際溫泉養生休閑度假項目，占地約2萬畝。

西雙版納旅游地產開發已經升級到“百億投資、萬畝規模”階段，大規模投資帶來的是當地房地產市場的天量供應。相關數據顯示，西雙版納2012年全年商品房成交面積達到131萬平方米，大大超越開發旅游地產最著名的海南三亞的103萬平方米。

景洪當地一樓盤項目負責人錢紅雨表示，前幾年景洪市的住宅均價一直在每平方米2000元左右徘徊，但世紀金源和萬達項目的推出，直接將景洪的房價帶入4000元大關?！拔麟p版納房價比起其他旅游城市仍相對較低，這是西雙版納樓市銷售逆勢增長的主要原因?！卞X紅雨表示，景洪市的住宅均價目前大多數在3500元/平方米至5000元/平方米之間，但與三亞等地動輒數萬的房價相比，仍然是旅游地產投資的價值洼地。

而與價格快速上漲同步的是新增項目的不斷上馬，這導致開發商直接通過與旅行社共同合作開發客源的競爭。

當地統計局最新數據顯示，2013年1~4月，納入全州統計數據庫的房地產開發項目有工作量的有262個，比2012年同期增加20個，其中新開工項目50個。

天量供應的背后，西雙版納的大部分開發商不得不面臨的一個尷尬是：項目仍然舉步維艱。景洪房產信息網數據顯示，除了萬達和世紀金源等幾個大項目之外，不少項目多日都沒有成交記錄。

據不完全統計，目前這些在售的項目合計建筑面積已經超過1000萬平方米，而過去三年西雙版納的年均樓市消化量在100萬平方米左右。

“由于西雙版納很多旅游度假項目的整體規劃和戶型設計還停留在傳統住宅階段，同質化競爭也相當嚴重，作為度假產品的功能性缺失只能依靠拉客賣樓?！蹦吓d地產機構的范小光表示，當地不少樓盤已經開始通過旅行社拉客賣樓，給予旅行社1%~2%的銷售返傭方式。

與天量供應一起困擾身處西雙版納的旅游地產開發商們的問題，還包括高企的住宅空置率，有開發商甚至稱景洪市部分樓盤空置率達到七八成。

在錢紅雨看來，隨著西雙版納的房價不斷上漲，本地的購房者逐漸被擠出市場，外地購房者占據比率將越來越大，旅游地產的屬性導致了當地住宅季節性的空置率高企。

“盡管房價同海南三亞等地相比仍有巨大差距，但一旦空置率高企必將影響購房者的信心，海南房地產開發也經歷了大盤扎堆、樓價上漲、空置率高企，最后導致旅游地產泡沫加大，房價受挫等階段，這是西雙版納房地產開發需要引以為戒的。”中原地產分析師張濤表示，相對云南其他區域來說，西雙版納的旅游地產開發模式升級已經刻不容緩。

 記者觀察

低價圈地是主要動機

“明知山有虎，偏向虎山行”是眾多房企負責人在做出巨資投向云南旅游地產時的心態。

中坤集團董事長黃怒波就是這樣一個“豪氣”而“浪漫”的人。先是到冰島租島，進而在云南建懸崖賓館，在他看來，能在云南普洱獲得60平方公里如此大面積的投資項目實屬難得。“500億元是指項目整體投資，但并非所有的投資都由中坤出，中坤會作為牽頭者，投資幾十億元，而其他的投資會以引資方式進行?！?/P>

幾乎與中坤一樣的是，扎身云南的大型旅游地產項目幾乎都有房企背后的投資團隊參與其中，萬達拉上泛海、聯想等民企團隊，云南白藥拉上中國平安……

圈地拉資金的游戲在旅游地產開發階段十分流行。根據統計，中國房地產企業綜合實力排名前100位的企業，進入旅游地產領域的已經超過1/3。萬達、雅居樂、富力、萬科、恒大、世茂、佳兆業、中坤等知名企業無一缺席。此外，除去華僑城、港中旅、青旅等傳統旅游企業均在大規模投建旅游項目以外，海航集團、聯想控股、華誼兄弟、盛大網絡、華東電器等大批與旅游本無概念關聯的企業也紛至沓來。

與這些企業龐大的資本實力以及政府資源相對應，他們所開發的旅游地產項目，投資動輒數十億、過百億，占地也動輒數千畝，即便超過萬畝也不鮮見。業內人士坦言，眾多企業爭相擠入旅游地產，主要動機僅僅在于低價圈地。

資料顯示，西雙版納國際旅游度假區項目，總投資額高達150億元，拿地成本僅為20萬元/畝左右，而西雙版納多數土地價格在50萬元/畝左右。

在中房信旅游地產事業部總經理胡曉鶯看來：“很多開發商在進入旅游地產領域的時候，僅僅是因為旅游地產拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產該怎么做?！?/P>

擁有巨大的土地資源開發商不僅可以通過引入業內外資本進行開發，也可以成為資本市場融資的強心針，恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力等上市房企報告中均存在大量的旅游地產項目儲備。

另一方面，旅游地產投資量大，開發周期長，投資回報比住宅慢，開發商往往會要求地方政府給他們配套一些住宅或者酒店，通過住宅和酒店等配套的銷售回籠資金。

而地方政府看到旅游地產對旅游硬件配套改善作用的同時，更多地看到地產項目對地方財政、就業的直接拉動，樂于出賣稀缺的旅游資源。

但一哄而上的旅游地產開發并不是簡單的圈地圈錢模式。首先考量房企的便是業績。相關銷售報告顯示，恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力、龍湖等旗下代表性旅游地產項目總規劃投資額約1470億元，但今年上半年已實現銷售收入總計約為96.03億元，僅占預計投資規模約6.5%。與商業地產的成熟模式通過開發商持有獲得長期收益不同，旅游地產的盈利，靠的是長期、穩定的客流，因此，除了基礎設施的建設，運營管理經費也是一筆不小的數目。如果房企執意于“圈地-建房-銷售”的模式，不做好旅游配套服務本身，長此以往，一旦資金鏈斷裂，對購房投資者來說將是一場徹底的“房地產綁架旅游”。

開發商加大旅游地產持有力度，更需考量的是能否忍受資金的長期積壓和收益隨季節變化等不穩定性因素。即使房企有心轉型長期持有，但一旦市場逆轉，國內房企脆弱的資金鏈或被旅游地產這頭山水之間的“老虎”吃掉。海南旅游地產開發熱之后，云南的旅游地產熱將又是一個巨大的實驗場。

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