養老地產潛力大 房企險企央企三足鼎立

隨著中國人口老齡化速度的加快，國內養老服務產業的規模也迅速擴大，到2015年有望增加至4500億元。目前，養老地產市場上基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面。據不完全統計，三類企業在養老地產上的投資額已逾千億。

面對如此大的一塊蛋糕，萬科、保利地產、遠洋地產等20余家房企，中國人壽、平安保險、中國太保等保險巨頭，以及中國石化和中國水電等央企紛紛投身養老地產。有關部門也在制訂國家養老產業2013~2020年規劃，《關于進一步加快養老服務業發展的意見》也正在提請國務院審議發布。一時間，養老地產成為炙手可熱的話題。

然而，盈利模式的不成熟，養老項目用地、融資渠道、配套政策解決方案的缺失也成為養老地產經營企業發展的掣肘。養老地產這個夕陽工程是否能成為朝陽產業?在證券時報記者的采訪過程中，眾多業內專家給出了肯定的答案。

養老地產潛力巨大

“原先預測是到2015年中國老齡人才會超過2億，但現在老齡人已經超過2億?！敝袊康禺a行業協會副會長、中國房地產業老年住區委員會主任、國際旅游地產專評委副主任委員朱中一認為，國內人口老齡化的趨勢已經勢不可擋?！叭丝诶淆g化的規模、人口老齡化的步伐比我們預想的要快，這也給市場帶來了新的需求。”

朱中一表示，目前，已經進入老年人口快速發展期。據統計，到2015年，中國老年人護理服務和生活照料潛在市場規模將超過4500億元，養老服務就業崗位將超過500萬個，未來市場發展潛力很大。

根據統計局的測算數據，到2015年，我國老齡人口結構比將達到30%以上，其中，80歲老人占20%以上。

上海市社科院城市與房地產研究中心副主任顧建發也表示，目前我國養老設施嚴重不足。根據測算，到2020年，我國戶籍人口中的1/3為老年人，但僅有10.2萬個床位，按照“9073”(亦即90%在家養老，7%在社區養老，3%進養老機構)的規劃，即便是3%，社會養老服務機構也大概只能滿足2/3的老人進養老院，市場上仍然有1/3的缺口。在這樣的背景下，養老地產發展空間巨大。

世聯地產戰略顧問事業部副總經理楊文斌預計，2025年~2040年，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億元。

朱中一透露，目前，有關部門正在制訂國家養老產業2013~2020年規劃。而民政部會同發改委研究制定的《關于進一步加快養老服務業發展的意見》，也正在提請國務院審議發布。

房企險企央企三足鼎立

目前，養老地產市場上基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面。據不完全統計，三類企業在養老地產上的投資額已逾千億。

“房企系”以萬科、綠城、保利地產、聯想控股、香江國際、復星為代表，目前大大小小已有20余家房企涉足養老地產。去年8月，萬科投資120億元在長春打造占地100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。目前萬科至少有4個養老地產項目。

保利地產已經成立“保利安平養老產業投資管理有限公司”，目前已經運行了7個養老項目。遠洋地產則在今年4月18日，與美國哥倫比亞太平洋公司合作的“椿萱茂?凱健”的項目，計劃建成一個近6000平方米的高級養老護理設施，為遠洋地產試水養老產業的首個項目。

今年5月13日，由復星集團與峰堡投資集團合資設立的上海星堡老年服務有限公司在國內首個綜合養老社區“星堡中環養老社區”正式開業。這也是復星集團首個養老地產項目。

據記者不完全統計，目前已有超過三成的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。但令人擔心的是，地產商揮舞“養老”旗幟，究竟是概念炒作，還是只是作為拿地籌碼，最后入市的成品與配套設施能否滿足社區養老需求?

“保險系”則是目前養老地產市場上的生力軍。自2010年9月，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》后，保險資金正式獲準進入養老地產，到2012年底，保險系企業在養老地產領域的投資已超500億元。

2012年6月，泰康人壽第一家養老社區在北京昌平區開工，在上海崇明島拿地建設養老項目后，泰康人壽又在上海松江區簽訂土地開發協議，開發養老項目。中國人壽首個養老基地國壽(廊坊)生態健康城于2011年11月在河北廊坊開工，計劃總投資100億，目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養老養生基地。

2012年9月，中國平安進軍養生養老產業的首個項目“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”啟動，投資170億元。合眾人壽2012年11月，養老社區一期工程完成了封頂工作，樣板區竣工。太平保險集團則在上海投資建設首家高端養老社區“太平申仕國際養老社區”，并將參與其建成后的運營管理，預計總投資額20億元。此外，幸福人壽、陽光保險等保險機構也直接或間接地參與了養老地產投資。

另一支在市場不可小覷的隊伍則是由大型企業主導的生態老年公寓，其典型代表就是“中字頭”企業。

今年4月，中國石化斥資80億元在四川布局養老項目。這個“天府惠澤桃源頤養中心項目”，總投資80億元，總體規劃占地2000畝，規劃養老床位1萬張以上。

中國水電試水養老地產更是一鳴驚人。今年5月16日，中國水電建設集團房地產有限公司宣布聯手重慶任之投資公司，在重慶璧山投資80億元打造全國最大養老地產項目。據稱，該項目將于今年下半年開工建設，3年內投入運營，總面積3000畝，主要面向中高端養老市場。

賣服務還是賣房子

賣房子還是賣服務？核心是未來養老產業盈利模式的選擇。

從目前來看，大部分投身養老地產的企業盈利模式均是以長期收租的方式回籠資金。不同在于，“房企系”多半采取會員費+月租/服務費的模式，而“保險”系多半采取購買保單獲得入住資格+月租/服務費的模式。

“養老地產現在實際做的還是住宅地產?！?朱中一表示，至于養老地產究竟是做服務還是做地產必須要厘清，否則會從一個極端走向另一個極端。

另一個極端就是眼下較為普遍的情形，即房地產開發企業在住宅建設基礎上，加上簡易的無障礙設施和醫療機構的配套，就成了“養老地產”。在目前已經推出的養老地產項目中，大部分還是停留在這個層面?！梆B老地產”淪為炒作概念，以便為競拍拿地、房屋售賣增加看點。

對此，經濟學家吳敬璉表示，“養老地產不應該完全是地產，涉及方面很廣，是一套完整的產業鏈，包括醫療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務直到日常起居呵護。老齡化產業帶有一定的公益性，應該在服務上多做文章，不只是房地產商賣房子那么簡單。”

房地產企業豈會不知養老地產的題中真意?只是對身處住宅調控期，資金周轉不靈，被動尋求多元經營的房企而言，“買地、開發、銷售”短期套現的高周轉模式，更適合“房企系”眼下的生存。而賣服務式的養老地產項目的投資回報周期一般要7~10年。除了地產項目的開發，養老社區建設還需要有醫療、護理、家政等前期投入，不僅成本偏高，且資金回籠速度明顯慢于“賣房子”的速度。保利安平?北京市和熹會老年公寓的項目負責人表示，該項目預計需要30年才能收回成本。

朱中一則認為，這與企業“被動”進入這個領域有關。“在住宅地產調控的背景下，房地產企業就不得不轉戰其他領域，譬如去開發商業地產、綜合體、旅游地產、養老地產等，結果導致在一些地區出現過剩，開發出來的項目難以消化。”

相比房企，保險機構可采用兩種運營模式：其一，投保人具備入住養老社區資格，并繳納一定的月租或服務費;其二，即通過實物租賃的方式來實現收益。前者把保險、地產、養老產業融合在一起，將壽險產業鏈拉長至30年左右，這也是險企普遍接受的模式。

保險企業開發養老地產項目是不能“賣房子”的。因為2010年保監會發布的《保險資金投資不動產暫行辦法》規定，“不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產(項目公司)的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅?！?/P>

與房地產企業截然不同，保險公司追求長期穩定低風險回報。養老地產本身具備的出租率穩定、回報穩定的特性，恰與保險資金的長期性、穩定性、流動性需求相匹配。保險公司經營的養老地產項目盈利模式的利潤主要來自入住費與配套的管理服務(諸如醫療、娛樂和護理服務)，這就保證了穩定的出租率和穩定的回報率。

“長期持有”的經營模式最大的好處是拉長了壽險產業鏈。對此，泰康人壽保險股份有限公司董事長兼首席執行官陳東升算了一筆賬：如果客戶入住率相對穩定，達到90%以上，入住期限在8~10年，這相當于一次性銷售了10年的期交保險產品，可以將壽險產業鏈拉長到20至30年。

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