銀行流動性緊縮 房地產(chǎn)市場將面臨嚴峻挑戰(zhàn)

受銀行股領(lǐng)跌及“錢荒”可能持續(xù)的影響，地產(chǎn)板塊6月24日全天大跌逾7%，134家上市房企中（按證監(jiān)會行業(yè)分類）除中國武夷及4家停牌的公司外，其余129上市房企的股價集體下跌，包括招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)在內(nèi)的27家房企跌停，103家房企的跌幅超過5%，龍頭萬科也大跌8.79%。

對于錢荒持續(xù)可能造成的后果，業(yè)內(nèi)普遍認為將給房企的資金鏈造成很大壓力，開發(fā)商的資金成本也會相應(yīng)增加，房企應(yīng)該會加快預(yù)售以回籠資金，并改善市場上的供需。同時房企的拿地積極性預(yù)計將大幅降低。

而根據(jù)WIND資訊的數(shù)據(jù)顯示，上市房企的資金壓力還在不斷加大。其中房企存貨在最近一年的時間里增長迅速，同時房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則較去年同期大幅下滑。2013年一季度上市房企合計存貨1.56萬億元，較去年同期的1.27萬億上漲22.83%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則由去年一季度的-154.57億元下滑至-274.69億元，同比大降77.71%。而由于房企在二季度的土地市場上投入頗大，預(yù)計上半年房企的現(xiàn)金流狀況還將繼續(xù)惡化。

資金鏈吃緊

在上周銀行間隔夜拆解利率飆升后，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠就指出，如果央行不救市，銀行間流動性壓力預(yù)計會在未來1個月左右內(nèi)一直存在。

而從央行強調(diào)流動性管理和商業(yè)銀行資產(chǎn)負債的調(diào)整來看，央行短期內(nèi)不會“放水”緩解流動性，這也暗示了中國貨幣政策已開始由數(shù)量調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。而房地產(chǎn)市場這么多年的畸形發(fā)展，主要就是依賴超發(fā)的貨幣。一旦資金收緊，房地產(chǎn)的漲幅肯定會被抑制。

同時，有分析認為，“錢荒”的出現(xiàn)預(yù)示著今后一段時間內(nèi)地流動性寬松的情形將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。目前內(nèi)地大部分房企，尤其是中小企，銀行貸款仍然是其主要融資來源。而隨著今后一段時間銀行的流動性緊縮超出預(yù)期，眾多房企的銀行貸款融資也將告急。

中投顧問宏觀經(jīng)濟研究員白朋鳴在接受《證券日報》記者采訪時就表示，“銀行近日出現(xiàn) 錢慌 ，而政府也沒有 救市 的行為，要求盤活存量，從另一個層面理解就是發(fā)放增量，甚至還發(fā)行央票回籠資金，進一步加劇了錢荒 。房企的貸款占銀行貸款較大比重，由于資金緊張，一些房企可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，尤其是缺乏融資渠道的中小房企，將面臨更高的風(fēng)險?！?/P>

土地市場預(yù)計轉(zhuǎn)冷

而對于綜合實力較強的龍頭房企來說，流動性緊張造成的資金問題更多可能來自于海外融資。美聯(lián)儲此前暗示，第三輪量化寬松政策將逐步退出，這意味著海外流動性充裕的局面也將告一段落，龍頭房企境外融資的寬松局面亦將不再。

對此，分析人士認為，國內(nèi)外流動性趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債成本肯定會增加，發(fā)債難度受市場環(huán)境不樂觀的影響也會提高。房地產(chǎn)市場即將面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)，能夠擁有融資渠道的房企才能有實力獲取高利潤。

此外，對于近期部分房企瘋狂高價拿地的行為，白朋鳴認為，此次政府不救“錢荒”，目的是以金融之手，通過市場的調(diào)節(jié)讓資金流向最該去的地方，恢復(fù)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)平衡。房地產(chǎn)市場發(fā)展過度膨脹，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不平衡，瘋狂高價拿地的房企如果沒有良好的融資渠道供給所需的資金，將會重蹈綠城“賣子求生”的覆轍以求生存。而土地市場的價格會受其影響有一定程度的下跌。

而在整個市場流動性趨緊，且中央堅持不救市的情況下，業(yè)內(nèi)人士認為下半年房地產(chǎn)價格走低有很大的可能性。由于房地產(chǎn)企業(yè)需要銀行貸款進行資金周轉(zhuǎn)才能保證資金鏈的順暢，而銀行貸款資源有限，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計會采取降低房價的策略回籠資金以維持正常經(jīng)營。

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