協信地產赴港上市在即 250億豪賭旅游地產

協信地產赴港上市在即，亟需擴張拿地以儲備糧草。近日在重慶和昆明拿下總規模達數千畝的文化旅游項目用地，預計總投資近250億元。

在一線品牌房企頻繁涉足旅游地產之際，重慶本土的協信地產也開始“眼紅”了。

昨日（3月13日），《每日經濟新聞》記者從協信地產官網獲悉，公司近日一舉在重慶和昆明拿下總規模達數千畝的文化旅游項目用地，預計總投資近250億元。

記者昨日致電并向協信地產品牌部發過采訪提綱，但其相關負責人一直未予回復。云南財經大學某教授表示，協信昆明項目所在地的旅游資源優勢并不突出，屬于“無中生有”的一類旅游地產開發，后期關鍵要看如何打造，開發起來有一定的挑戰性。

相關人士還透露，協信地產年內赴港上市在即，亟需擴張拿地以儲備糧草，目前公司除銀行貸款之外的融資動作頻繁，其成本壓力也值得深思。

250億元的大生意

據悉，協信地產在3月7日和3月9日分別與重慶永川區政府、昆明市富民縣政府簽訂合作協議，欲打造兩個文化旅游地產項目。

其中，昆明項目主要是在富民縣打造“中國昆明小水井苗族風情生態村”，總占地規模15000畝（10平方千米），其中建設用地4000畝，總建筑體量280萬平方米，總投資近200億。一期120畝建設用地已在今年2月競得。

此外，永川項目建設占地約900畝，是一個新古典風格旅游古城、高檔配套住宅項目，項目總投資約50億元。同時，協信將總投資約30億元，在永川打造30萬方的城市商業綜合體和精品酒店項目。

前者今年二月拿了地，有了實質性進展。據昆明市國土局網站的信息顯示，今年2月，協信集團的子公司重慶協信遠匯房地產開發有限公司通過拍賣方式拿下富民縣兩宗土地，獲得土地面積分別為3.3335公頃、4.6735公頃土地，成交價分別為2250萬、3154.5萬，總價5404.5萬。

在云南財經大學MBA教育學院不動產投融資研究中心主任周大研看來，富民屬于昆明“半小時生活圈”范圍內，有交通優勢，同時作為農業縣，其在環境和生態方面有一定優勢，其短板在于當地房地產開發目前尚沒有形成一定規模。但由于早先已經進駐昆明，對區域市場已經有所了解，協信后期可能會將其目標客戶定位在昆明甚至全國。

“但作為旅游地產，協信項目當地的旅游資源優勢并不突出，屬于“無中生有”的一類旅游地產開發，后期關鍵看如何打造，開發起來有一定的挑戰性。”周大研分析說，其后期項目的定位和開發模式是尤為重要的。

重慶永川的旅游古城項目，業內專業人士對其的看法也有著明顯差別。

重慶新中地產總經理何偉堅認為，永川當地房地產市場開發已經較為成熟，并吸引了金科、恒大等品牌房企進駐，同時房價區間業在5000-9000元/平方米左右，“開發潛力還是較大。”

重慶當地一位機構分析人士則認為，永川項目并無多好的旅游資源，購房人群也是當地人為主，“這個項目后期可能更多以地產為主，昆明項目相對會好一些，對于協信來說，新進入一個領域，風險還是蠻大的。”

“協信此前在重慶主要在主城區，較少涉及到區縣項目開發，而且這次又是進入一個全新的領域，首次做，我認為風險肯定是有的，必然存在的。”前述機構人士認為。

在業內人士分析看來，協信突然宣布進入文化旅游地產，這與目前協信正快速擴張和謀求上市有很大聯系。

擴張與內控

在連獲上述兩項目之前的幾天前，協信還在上海拿下了一幅地塊。協信集團自去年以來的快速擴張由此可見一斑。

據悉，今年3月6日，協信地產以2.85億元順利取得上海祝橋空港工業開發區的浦東空港國際總部經濟園項目一期建設用地，用地面積204.8畝。

這是協信地產在不到一年時間內第三次在上海拿地。資料顯示，去年8月22日出讓的閔行區虹橋商務區核心區北片區12號地塊，被來自重慶的協信集團以底價13億元摘得。時隔一個月的9月20日，協信集團又摘得閘北區474街坊1丘地塊。

事實上，自2011年起，協信在土地擴張上一直是高歌猛進。

據相關媒體報道稱，2011年下半年到去年10月左右，協信在土地上的資金投入已超70億元。第三方機構數據顯示，在“2011年重慶土地市場明星企業”排行榜一欄中，協信地產當年成交土地1414畝，成交金額約45.3億元，排名第一。

而協信地產CEO劉愛明今年1月份接受媒體采訪時公開表示，“去年協信新增土地規模大約300萬平方米。”

2013年，協信正盼望進入包括北京在內的更多城市。“我們將很快在北京拿地,目前正在洽談中。在北京是很不容易拿到純住宅用地的,我們的方向主要是商業或者工業基地等項目。”劉愛明彼時稱，“我們希望到今年年底能進入12個城市，其實我們也不想一下子進入太多城市，畢竟發展太快了不一定是好事，這對管理上是一種挑戰。”

據悉，從2009年開始，協信走出深耕多年的重慶大本營，開始布局全國，現已進駐蘇州、無錫、成都、昆明、三亞、鎮江等大中型城市。目前，協信正在關注北京、杭州、長沙等國內重點城市。

與外部的快速擴張相對應，協信也希望通過內部的管控實現企業的良好運轉。相應大動作是成立了獨立的事業部。

去年3月，協信地產商業事業部成立。6月份，協信集團成立了產業事業部。“這標志著協信集團精品住宅、商業地產、產業地產三大核心產品線的戰略布局完成。”協信官網如此表述。

協信的快速擴張和多條產業鏈布局，在外界看來，是其為最終籌劃上市做相應準備。

正合地產重慶機構研究部一位負責人認為，協信布局多個產業，是對其的業務鏈進行擴充，從而開始積累可沉淀性的資產，包括商業和產業資產。“商業和產業事業部成立，也許是為上市做準備。”

重慶新中地產總經理何偉堅也認為，過去這兩三年，協信在商業地產方面的表現尤為突出，但對于它來講，將來想要上市，是需要多元化的。同時，籌備上市需要足夠的土地資源，也就決定了協信必須的快速擴張，從而最后上市解決資金問題。

高額融資承壓考驗IPO

協信地產的拿地擴張早在兩年前已顯露無遺，不過在其赴港上市越發逼近之時顯得尤為急迫，而支撐其攻城略地的是相對密集的融資行動，尤其是借助房地產信托。

《每日經濟新聞》記者從用益信托網獲悉，協信地產最新發行的一筆信托計劃在2013年2月，這是協信與五礦信托合作成立的“協信中國基金集合資金信托計劃（一期）”，信托計劃資金將用于向協信中國項下的企業或項目進行股權投資，發行規模達9億元，發行期限2年，預期年息率9.2-11%。

而此前的2011年7月，協信地產與五礦信托合作發行了10億元的“協信城市發展基金集合資金信托計劃”，募集資金將用于向重慶協信集團城市建設發展有限公司進行增資擴股，發行期限為2年，預期年息率10-13%，實際募資8.89億元。

更早些時候，華潤信托2010年曾向協信地產旗下公司推出了“華潤信托?鼎新3號集合資金信托計劃”，募資4億元，信托發行期限2年，預期年息率9-10%。

華西證券某地產信托分析師在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前信托融資已成為不少房企的主要融資渠道之一，雖然信托成本比銀行貸款息率高幾個點，但對于高利潤的房地產行業來說，也是可以犧牲的部分利潤，尤其是那些快速擴張的房企，更是如此。

事實上，自2011年“史上最嚴”的樓市調控以來，A股市場幾乎關閉了內地房企的融資閘門，而房地產類的銀行貸款也被收緊，這使房地產信托投資基金或海外融資成為大量房企重要的融資渠道。據相關媒體報道稱，截至去年10月，協信地產為了快速擴張，在海外融資近100億元，年息率逾20%。不過，協信地產CEO劉愛明否認了高息融資一說。

據了解，去年2月以來，中海地產發行5億美元債券，碧桂園完成融資配股12.9億港元，9月龍湖地產配股融資4億美元等。其中，龍湖地產的融資成本僅為6.875%的年息率。上述地產信托分析師表示，目前海外融資成本并不高，甚至還略有下降。

無獨有偶，同處于重慶的金科地產為了提升業績，也不斷地拿地擴張與信托融資，去年在重慶斬獲80多億元，而協信地產在重慶收獲60多億元。目前，坊間傳言金科地產仍顯資金饑渴，相關人士表示，協信地產的情況也差不多，融資是必然的，其中包括赴港上市。

協信地產官網顯示，公司與上海中城聯盟投資、漢威基金、宏?資本、華潤信托、興業信托與五礦信托等均有資本合作。據悉，早在2009年，漢威基金就向重慶“協信城”投資了幾個億的資金，緩解了協信地產項目在金融危機背景下的資金饑渴。

曾多次接觸協信地產的重慶媒體某地產記者表示，協信地產進入赴港上市的時間表，為獲得投資者的青睞而首發股票成功，儲備大量土地是必備的，但拿地資金需要多方籌措。

用益信托首席分析師李?表示，針對某些房企一手通過信托融資、一手大范圍買地的行為，并不一定會導致還款風險，關鍵還是要結合該公司具體運營情況、自身實力等多種因素綜合考慮。信托融資可能會對協信地產赴港上市造成一些影響，但最根本的還是要看其是否符合IPO的門檻。

本文關鍵字：旅游地產 查看更多