濱湖地產(chǎn)創(chuàng)新模式研究――地產(chǎn)界新寵

    一、水鄉(xiāng)園林的EOD模式
    1、開發(fā)背景條件
    項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槲挥谥匾慕?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之內(nèi)，是城市郊區(qū)八大小城鎮(zhèn)建設(shè)重點(diǎn)組團(tuán)之一，民間經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯。開發(fā)區(qū)以工業(yè)、物流為主，聚集了大量的國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)和眾多基礎(chǔ)雄厚的民間資本。城市地鐵延長(zhǎng)線也即將通達(dá)，與城市聯(lián)系日益緊密。
    項(xiàng)目所在區(qū)域周邊生態(tài)環(huán)境品質(zhì)一般，與其日益成熟的經(jīng)濟(jì)條件和地位極為不符，一定程度上還制約了區(qū)內(nèi)企業(yè)的增長(zhǎng)。
    2、現(xiàn)狀場(chǎng)地條件
    現(xiàn)狀場(chǎng)地條件對(duì)于開發(fā)十分不利，水體與陸地相對(duì)獨(dú)立，濱水空間嚴(yán)重不足，若不進(jìn)行“大動(dòng)作”，整體地塊的以湖泊為特色的開發(fā)無從談起。
    3、創(chuàng)新思路
    瞄準(zhǔn)本地市場(chǎng)，滿足迫切需求
    瞄準(zhǔn)市場(chǎng)，本項(xiàng)目的資源特征決定了其必定不能成為一個(gè)面向更廣闊區(qū)域的著名旅游項(xiàng)目，最為根本的市場(chǎng)就是項(xiàng)目所在地的本地市場(chǎng)。
    滿足需求，本地市場(chǎng)最迫切的需求就是在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)完善的今天，盡快走出環(huán)境不佳的陰影，尋求環(huán)境優(yōu)越的辦公與居住場(chǎng)所。
    改變水陸關(guān)系，提升土地價(jià)值
    由現(xiàn)狀可知，規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀，從旅游開發(fā)的角度來看，是最不合理的一種形態(tài)，如果不改變這種水工建筑的形態(tài)，可以說所有的新理念都會(huì)在此陰影之下，毫無發(fā)展空間之說。
    我們?cè)谂c當(dāng)?shù)販贤ǖ幕A(chǔ)上，大膽的提出對(duì)水庫(kù)的基本形態(tài)進(jìn)行了調(diào)整，形成了更大的濱水面積和區(qū)內(nèi)更為豐富多變的水陸空間體系，為主題的落實(shí)和土地的深度利用鋪平了道路，也獲得了甲方上下一致的認(rèn)可。
    引入EOD理念，打造水鄉(xiāng)園林
    生態(tài)辦公區(qū)（EOD）的概念：綠色生態(tài)辦公區(qū)是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理、環(huán)境學(xué)原理和建筑學(xué)原理，遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，合理設(shè)計(jì)、規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換、從而獲得一種高效、低耗、無廢無污染且能實(shí)現(xiàn)一定程度自給的新型辦公方式。
    我們將古典園林的理念運(yùn)用到項(xiàng)目區(qū)的開發(fā)設(shè)計(jì)之中，既營(yíng)造水鄉(xiāng)園林的環(huán)境景觀，又改善了水庫(kù)的堤岸形態(tài)，大大增加了親水、濱水區(qū)域的面積。
    這種模式絕非1+1=2的簡(jiǎn)單克隆與機(jī)械拼湊，而是對(duì)舊要素的重新組合，是一種創(chuàng)新，是一個(gè)全新的概念，它將釋放出巨大的能量，從而帶來房地產(chǎn)業(yè)與生態(tài)產(chǎn)業(yè)的一場(chǎng)革命性的變化。
    通過園林化、生態(tài)化建設(shè)，塑造出一種“綠、敞、凈、美”的濱水空間形態(tài)，宣揚(yáng)“水、城、人”的和諧共處關(guān)系，強(qiáng)調(diào)生態(tài)與人行為的相互關(guān)系，著力打造成集居住、辦公、休閑等功能為一體，以北方水鄉(xiāng)園林為背景，以生態(tài)資源最優(yōu)化利用為目標(biāo)的示范性泛地產(chǎn)社區(qū)。
    二、北美風(fēng)情的紅楓湖模式
    1、開發(fā)背景條件
    本項(xiàng)目是諸多湖泊之中唯一一個(gè)山地湖泊，且距離城市中心區(qū)最遠(yuǎn)，是由截潛工程新近形成的人工湖泊，周邊山地植被覆蓋一般。但項(xiàng)目的周邊自然與人文旅游資源豐富，有良好的休閑度假傳統(tǒng)。
    2、場(chǎng)地現(xiàn)狀條件
    場(chǎng)地現(xiàn)狀較為簡(jiǎn)單，兩座山體與其間水壩圍合形成水面，項(xiàng)目范圍以水面為核心，延伸至周邊山地。
    3、創(chuàng)新思路
    項(xiàng)目推進(jìn)的核心就在于突破點(diǎn)的尋找，平淡無奇的方案在這樣一處區(qū)位、資源、市場(chǎng)都并不突出的地方很難得到認(rèn)可，什么才是項(xiàng)目的引爆點(diǎn)呢？從旅游產(chǎn)業(yè)的視角入手思考，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)環(huán)境的大膽變革，與周邊形成差異，才是項(xiàng)目成功的必要條件。
    低成本的景觀打造--再造一個(gè)紅楓湖
    北美紅楓湖的照片大家都見過，無不驚嘆于她的美麗；每年香山觀紅葉，都會(huì)引發(fā)北京的交通堵塞。久居都市的人們對(duì)紅葉景觀的向往遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了個(gè)體的想像。
    為什么我們不將山地湖泊周邊山體遍植楓樹呢？每到秋季形成遍山紅葉，更有紅葉映紅湖面的壯麗景觀，在這個(gè)“紅葉匱乏”的時(shí)代，注定會(huì)吸引全社會(huì)的眼球。在此基礎(chǔ)上，而后一切的項(xiàng)目開發(fā)都似乎顯得水到渠成。
    高品質(zhì)的產(chǎn)品內(nèi)涵--再造一種生活方式
    如果說“再造一個(gè)紅楓湖”僅僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開發(fā)初期“造環(huán)境、聚人氣”兩個(gè)層面的目標(biāo)，那么“再造一種生活方式”就成為項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)質(zhì)。
    這種生活方式的實(shí)際表現(xiàn)形式為“商務(wù)度假生活”，形成以北美楓情別墅構(gòu)建的小型山地莊園為主，輔以濱水瀑布會(huì)議中心、北美鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)形態(tài)的濱水商業(yè)街、汽車營(yíng)地、小型滑雪場(chǎng)、馬術(shù)俱樂部等休閑設(shè)施為輔助的綜合開發(fā)模式。
    這樣的開發(fā)模式分為兩大階段，第一階段瞄準(zhǔn)周邊兩座大城市中高階層人士的周末城郊休閑，達(dá)到匯聚人氣的目的；第二階段，以企業(yè)型客戶為核心，開拓商務(wù)會(huì)議、商務(wù)度假市場(chǎng)，進(jìn)行地產(chǎn)類產(chǎn)品的銷售，將前期的消費(fèi)型休閑項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成為此類客戶的度假配套產(chǎn)品。
    三、清明上河圖的商業(yè)街區(qū)模式
    1、開發(fā)背景條件
    項(xiàng)目位于城市水系之中城市端末尾，周邊已有相關(guān)的旅游開發(fā)項(xiàng)目，但層次較低，項(xiàng)目地民俗較為突出，是城市濱水游線的重要節(jié)點(diǎn)。
    2、場(chǎng)地現(xiàn)狀
    現(xiàn)狀場(chǎng)地位于城市水系之中，公路鐵路從中跨越，自然資源平淡無奇，人文歷史資源更是匱乏，場(chǎng)地面積僅1.6平方公里。
    3、創(chuàng)新思路
    獨(dú)辟蹊徑--從水上尋求出路
    項(xiàng)目地自然資源十分平淡，周邊為較為典型的鄉(xiāng)村，并無其他優(yōu)勢(shì)資源，我們認(rèn)為，從陸路形成突破十分困難，借助水系的貫通，與城市中心區(qū)形成水上聯(lián)系是唯一的選擇。
    本次課題所在的城市有著“依水而起、因水而興”的特殊背景，曾經(jīng)繁盛的河流文化奠定了這個(gè)城市的性格，而今城市的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)的風(fēng)貌蕩然無存。
    城市中心區(qū)完全已無文化拾遺的可能性，而在本項(xiàng)目所在的區(qū)域，完全可以再現(xiàn)當(dāng)時(shí)的勝景，與已有的水上游線貫通，一脈相承。
    借船出海--站在巨人的肩膀上
    熟悉商業(yè)地產(chǎn)的人都知道，非傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)街的開發(fā)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此我們借助民眾耳熟能詳?shù)母拍睿享?xiàng)目地現(xiàn)存的各類民俗資源，形成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特色主題，行為引爆新興商業(yè)地產(chǎn)的引擎。
    項(xiàng)目位于郊區(qū)，人氣的匯聚存在較大困難，但若與當(dāng)下火爆的城市水上游線捆綁，打造一條城市的時(shí)空走廊，提升城市精神文化、找尋城市民間文化之魂都是有推動(dòng)作用的，這樣的思路同時(shí)也得到了市領(lǐng)導(dǎo)的高度肯定。
    樹立地標(biāo)--占領(lǐng)文化的制高點(diǎn)
    文化移植項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于受眾對(duì)文化的認(rèn)同感，考慮到新建項(xiàng)目的文化基礎(chǔ)較薄弱，因此特意規(guī)劃了一處追憶城市河流文化演進(jìn)的標(biāo)志性建筑，成為了解城市歷史文化的必游項(xiàng)目，極大的提升了項(xiàng)目的價(jià)值。
    反彈琵琶--水陸互動(dòng)、日夜互動(dòng)、古今互動(dòng)、城鄉(xiāng)互動(dòng)
    所謂“反彈琵琶”，就是將開發(fā)重點(diǎn)明確指向?yàn)槭袌?chǎng)的軟肋，提供其他供應(yīng)商所不能提供的產(chǎn)品，取得出其不意的效果。
 以上幾個(gè)互動(dòng)都是傳統(tǒng)商業(yè)街所欠缺的，同時(shí)也恰恰體現(xiàn)出我們這個(gè)項(xiàng)目的特色。

    四、復(fù)合地產(chǎn)的造城模式
    1、開發(fā)背景條件
    文革時(shí)期一首著名的詩(shī)歌曾使這里名揚(yáng)天下，現(xiàn)今這里經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，環(huán)境品質(zhì)優(yōu)良，距離市區(qū)較近，同時(shí)這里也是未來城市人口外遷的重要衛(wèi)星城之一。
    項(xiàng)目區(qū)周邊已有若干體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，區(qū)內(nèi)還有豐富的地?zé)豳Y源，開發(fā)條件相對(duì)優(yōu)良。
    2、場(chǎng)地現(xiàn)狀
    項(xiàng)目水域同樣為人工水庫(kù)，水質(zhì)中上，水面較大，但水域形態(tài)較規(guī)則，缺少變化。
    3、創(chuàng)新思路
    根據(jù)城市規(guī)劃，項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展方向?yàn)槌鞘械男l(wèi)星城，而本項(xiàng)目所在區(qū)域又是未來新城的核心，如何通過新城內(nèi)最為“精彩”的一塊水面，帶動(dòng)衛(wèi)星城的快速發(fā)展，繼而反作用于本項(xiàng)目，形成良性循環(huán)的局面就成為項(xiàng)目創(chuàng)新的根本。
    復(fù)合地產(chǎn)--地產(chǎn)發(fā)展的未來
    雖然項(xiàng)目的一切條件看上去都很美好，但是真正決定成敗的還是市場(chǎng)，時(shí)至2006年，大城市之內(nèi)的地產(chǎn)早已進(jìn)入大盤時(shí)代，這個(gè)階段以開發(fā)商大量引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格和居住文化為主要特征，到處都是各式各樣的“歐風(fēng)美雨”，地產(chǎn)界也逐漸從狹義地產(chǎn)走向泛地產(chǎn)領(lǐng)域。
    所謂泛地產(chǎn)，相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)而言，它是在某一特定概念下營(yíng)造一種人性化的主題功能區(qū)域，即將傳統(tǒng)地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、休閑、會(huì)展、體育、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。
    為新城插上健康的翅膀
    健康產(chǎn)業(yè)大有可為，而傳統(tǒng)的醫(yī)療體系卻無法解決人們生活中廣泛面對(duì)的亞健康問題。如果能策劃出一個(gè)針對(duì)亞健康問題的系統(tǒng)性、原創(chuàng)性的解決方案，以之為主題和啟動(dòng)點(diǎn)，帶動(dòng)大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)，由此走出一條健康產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)嫁接的全新道路，就完全有可能在激烈的地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中處于相對(duì)無競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位。
    在此背景下，結(jié)合項(xiàng)目地良好的體育運(yùn)動(dòng)氛圍和優(yōu)越的溫泉資源，我們將項(xiàng)目定位為“康體水鄉(xiāng) 會(huì)議新城”，核心項(xiàng)目選取目前國(guó)際旅游地產(chǎn)新模式--“室內(nèi)水上樂園度假酒店”為切入點(diǎn)，帶動(dòng)其他片區(qū)的綜合發(fā)展。打造成為一處集體育運(yùn)動(dòng)、生態(tài)休閑、娛樂、健身、商住、會(huì)議等復(fù)合功能于一體的休閑旅游度假集聚區(qū)。
    填湖造島--全方位的濱湖地產(chǎn)開發(fā)模式
    與諸多濱湖地產(chǎn)遇到的問題一樣，本項(xiàng)目同樣面臨水陸分離的窘境，水難到只能看嗎？答案是否定的，若不對(duì)水體進(jìn)行有效利用，應(yīng)當(dāng)說濱湖地產(chǎn)僅僅停留于開發(fā)的初級(jí)階段。
    填湖，有一個(gè)前提，就是不能縮小水庫(kù)的庫(kù)容，因此我們采取清理湖底淤泥和適當(dāng)改變岸線的手段，在湖中堆起若干個(gè)可供建設(shè)的島嶼，將諸如水上高爾夫、帆船俱樂部、人工沙灘若干與水關(guān)系密切的項(xiàng)目布置于上，效果尤為出眾。

    五、總結(jié)
    濱湖地產(chǎn)的開發(fā)是時(shí)下地產(chǎn)界的寵兒，如何能夠借助湖泊這一稀缺資源為社會(huì)貢獻(xiàn)出最大的價(jià)值，讓開發(fā)企業(yè)獲得最豐厚的回報(bào)，并成為業(yè)界的焦點(diǎn)？濱湖地產(chǎn)開發(fā)沒有不變的規(guī)律，對(duì)于想走捷徑獲得成功的發(fā)展商來說，必須跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，突破單一化的原有住宅格局，充分考慮現(xiàn)代人和現(xiàn)代社會(huì)的多元化、全方位需求，在更大的范圍內(nèi)整合多種資源、導(dǎo)入新的要素、尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。誰搶占了房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展新潮流的制高點(diǎn)，誰就可以掘得新一桶金。

 

本文關(guān)鍵字： 查看更多