旅游項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)策劃

       旅游投資的主要特征

投資旅游，與投資工業(yè)、能源、高科技、房地產(chǎn)等有很大的區(qū)別，這是由旅游產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)品的特殊性決定的?？傮w來看，旅游投資有五大特征：

第一，高投入與持續(xù)回報(bào)的投入產(chǎn)出特征 

旅游從原來的低門檻逐漸發(fā)展到目前的中高門檻，預(yù)計(jì)未來旅游投資的門檻會(huì)進(jìn)一步提高。門檻的提高，是由于進(jìn)入性投資的加大，競爭加劇及競爭環(huán)境的國際化。

對(duì)于旅游項(xiàng)目而言，高額度的資本投入，并不能產(chǎn)生快速的回收，因?yàn)槁糜问且粋€(gè)持續(xù)回報(bào)的長效投資產(chǎn)業(yè)。這對(duì)于中國的民營資本來說，非常難于接受，因?yàn)樗麄円呀?jīng)適應(yīng)了快速投資，快速回收的短平快投資理念。

旅游投資，涉及項(xiàng)目的綜合性、復(fù)雜性、服務(wù)性，由于旅游產(chǎn)品的創(chuàng)意空間很大，因此，結(jié)合資本投入力度、回報(bào)率要求等投資商自身因素，就形成了旅游商業(yè)模式上的巨大差異，這也就是我們?cè)诼糜握麄€(gè)投資中間強(qiáng)調(diào)的杠桿運(yùn)作方法的原因，試圖用幾千萬資金去搬動(dòng)幾個(gè)億的杠桿。

我們?cè)诼糜螤I運(yùn)策劃中，提出了“五重杠桿運(yùn)作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報(bào)之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規(guī)劃杠桿、營銷杠桿、土地杠桿、融資杠桿。運(yùn)用杠桿，旅游項(xiàng)目投資可以達(dá)到低投入高回報(bào)的效果。

第二，旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合與多產(chǎn)業(yè)整合特征 

旅游項(xiàng)目投資，已經(jīng)脫離單一項(xiàng)目投資的時(shí)代，越來越多的投資商，著眼于區(qū)域整體投資，力求整合旅游產(chǎn)業(yè)鏈，整合多元產(chǎn)業(yè)，尋求綜合收益的最大化。這是旅游投資發(fā)展的趨勢(shì)，也正在成為旅游投資的特征。

由前述的八大類別行業(yè)，基本形成了產(chǎn)業(yè)鏈。

旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，與城市景觀、房地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、休閑娛樂等等深度結(jié)合，產(chǎn)生了一個(gè)整體的、互動(dòng)的結(jié)構(gòu)，一個(gè)大的構(gòu)造――我們稱之為“泛旅游產(chǎn)業(yè)”。

一是與旅游直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)：賓館酒店業(yè)、餐館業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、文化業(yè)、娛樂業(yè)、體育業(yè)、保健美容療養(yǎng)業(yè)、博彩業(yè)、會(huì)展業(yè)、生態(tài)與觀光農(nóng)業(yè)、加工工業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè)；二是綜合提升的產(chǎn)業(yè)：旅游與其相關(guān)聯(lián)的目的地的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了旅游整合而形成的相關(guān)結(jié)構(gòu)，其中第一是旅游房地產(chǎn)業(yè)，以度假結(jié)構(gòu)為依托，第二居所和第三居所等所體現(xiàn)的旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區(qū)等等形態(tài)，將旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的旅游房地產(chǎn)業(yè)；第二種是城市游憩型商業(yè)，如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩區(qū)（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什剎海等）是城市休閑的核心區(qū)及旅游小城鎮(zhèn)，這就把旅游的產(chǎn)業(yè)鏈與城市經(jīng)營、城市運(yùn)營結(jié)合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周邊旅游、景區(qū)旅游結(jié)合在一起，形成整個(gè)以旅游產(chǎn)業(yè)為依托的城市經(jīng)營的理念。

第三，旅游資源的資本化流通存在法律制約 

旅游資本，最基本的是風(fēng)景資源與文化資源。但是，這些最好的資源，因?yàn)椤讹L(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》和《文物保護(hù)法》，已經(jīng)成為不可轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，其經(jīng)營權(quán)，也不允許流通。這就是我們所說的“旅游資本流通的法律制約”或“旅游資源資本化的障礙”。

如果沒有將風(fēng)景與文化資源資本流通化，銀行的抵押貸款等行為就沒有法律依據(jù)。而作為資本投資、作為入股的依據(jù)就沒有法律依據(jù)。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)而言，最基本的資本確認(rèn)都缺少法律依據(jù)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)就是法律投資環(huán)境不健全。

這就造成企業(yè)上市的障礙、旅游企業(yè)與民營資金合作的障礙。在市場(chǎng)趨勢(shì)下，應(yīng)該對(duì)經(jīng)營權(quán)放開流通，這一流通的經(jīng)營權(quán)，完全可以成為旅游資本，實(shí)現(xiàn)資本應(yīng)有的效應(yīng)，包括作為出資的本金、融資的抵押、上市的權(quán)益、流通的要素等等。

在旅游資源經(jīng)營權(quán)上，我們可以細(xì)分為四項(xiàng)權(quán)益：

管理權(quán)：進(jìn)行經(jīng)營管理的權(quán)力；

門票收益權(quán)：經(jīng)營收益的核心利益；

開發(fā)權(quán)與招商權(quán)：即按照規(guī)劃進(jìn)行自主開發(fā)或招商開發(fā)的權(quán)力。

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