產權式酒店：投資市場上的“第七種武器”

繼儲蓄、國債、股票、期貨、住宅、商鋪后，濟南的投資市場上終于出現了“第七種武器”，產權式酒店。

  說它是“武器”，因為在房產調控加強的背景下，產權式酒店“不限購、不限貸”的特點簡直令投資客趨之若鶩。那么，什么是產權式酒店?又該如何投資產權式酒店呢?

  五星級酒店也能投資?

  4月28日，張斌成為第一批完成濟南茂悅薈現場認籌的投資者。整個過程結束后，他暗暗的松了口氣。

  2011年5月，世茂股份與歷下區政府簽訂意向協議，決定投資40億元，將舜井街-解放閣片區打造成全市乃至全省金融聚集區、精品商業及特色服務區、古建筑保護區，這個大型綜合項目包括七大業態，幾乎所有有點頭腦的投資者都希望能夠進駐。

  早年經商的張斌一直關注著濟南世茂國際廣場的動態。也是在這個過程中，他接觸到一個不太了解的概念：產權式酒店投資。

 “所謂產權式酒店是把酒店的每個客房作為獨立產權單位分別出售，投資者可以像購買其他房地產物業一樣購買。酒店交由專業酒店管理公司進行運營打理，以經營收益支付給投資者穩定的高額回報，投資者坐享其成。”據介紹，投資者還可享受一定天數的免費入住及VIP貴賓待遇，相當于投資者擁有了第二個居所和商務會所。它是一種投資與休閑度假相結合的旅游商務房產新模式。

  產權式酒店這種新穎的經營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發展起來。據資料顯示，全球就有540萬個家庭參與了分時度假網絡，全球分時度假物業銷售額達到67.2億美元。近10年來，全世界產權式酒店平均每年以15%的速度遞增，預計所有這些表明，產權式酒店正在成為旅游經營的一種重要的經營創新模式，同時成為最受中產家庭青睞的旅游、投資形式。

  張斌了解到，國內產權式酒店最早興起于海南，據不完全統計，目前已發展到200多個，多集中在北京、上海、深圳、海南等城市。在山東，產權式酒店多集中在煙臺、威海等海濱城市，借助海景優勢打造分時度假概念，從市場銷售情況來看也較受歡迎。

  “茂悅薈是濟南第一家五星級產權式酒店，又是在這樣一個絕對優勢的地段，既然我決定要投資產權式酒店，那干脆起點高一些，從世貿開始?！备顝埍蟠蛳鞣N顧慮的是，認籌當天，茂悅薈與蓬達集團達成戰略合作，而后者承諾的托管最初3年每年5%的固定收益?！耙簿褪钦f，投資一間五星級酒店，我不需要操心經營，只等盈利就好了。”

  不限購的房產項目

  其實，早在2004年，濟南已經出現產權式酒店。

  在當時的省城第一高樓明珠國際商務港，四星級標準大酒店客房部分首批80個單位在推向市場的前三日被搶購一空。目前，投資者們對收益方面諱莫如深，但是他們卻表示會繼續關注產權式酒店的投資和收藏。

 “將房產投資和消費模式融合在一起，產權式酒店符合現代經濟資源共享的基本原則，它向大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務又是資產?！币晃粡氖庐a權式度假酒店銷售工作的業內人士告訴記者，產權式酒店作為一種新型的融資方式，比單獨購買一套住房，來旅游時住、平時出租的模式便利得多。房地產商通過出售產權客房回籠資金，擴大經營規模，分散經營風險，并借助國際酒店網絡實現盈利，對投資者來說，既可以單一地購房出租也可以換房度假，不失為一種投資的好選擇。

  記者了解到，不僅是省內沿海地區的產權式度假酒店受關注，濟南本地的一些優質地段的產權式酒店項目銷售情況也十分樂觀。在和平路的某項目售樓處，銷售人員告訴記者，70%投資者選擇產權式酒店，原因在于看重其總價偏低、投資風險小及投資價值大的特點。

  值得注意的是，隨著限購令的落地，住宅市場陷入深度觀望之中。而未列入限購范圍的產權式酒店卻是機遇重重。

  作為商業地產中的一種，產權式酒店不受住宅限購政策的影響，享受同等商業政策，但又具備區別于其他商業地產項目的幾個優勢。其一便是投資門檻較低，大多數產權酒店的面積都比較小，以標間、套一等戶型為主，總價不會太高，大部分中小投資者都買得起。再者收益穩定，產權式酒店一般都交給專業的酒店管理公司來經營管理，投資者只需每月到開戶銀行查收租金即可，而且業主可隨時變現轉讓。同時，產權式酒店具有投資、出租、商務、度假等多重價值，且收益較高、回報較穩定、風險更低。

  與常規中高檔物業相比，產權式酒店的投資總價較低，即便銀行利率調整，因其貸款總額低，受到的影響也不大。購房者黃先生告訴記者，在滿足了基本住房需求之后，再購買第二、第三套住房時，產權式酒店的模式給了人們更多一種選擇?，F在的家庭一般是三口之家，真要投資再買一套房子，自己也住不了，最終不是轉手出售就是用來出租。這時，產權式酒店的優點就凸顯出來了，家里有客人來的時候可以去住，閑置的時候，即便不出租也有人幫忙打理，自己不用操心。

  產權式酒店的中國現實

  據山東財經大學房地產研究所郭松海介紹，上世紀70年代產權式酒店出現于歐美，90年代進入中國，發展至今已成為一種新的房地產經營模式和投資工具。目前國際通用的產權式酒店，大致有時權酒店、養老型酒店和有限自用投資型酒店三種類型。

  盡管產權式酒店有諸多的方便之處，但還是有一些業內人士提出了質疑，主要是對其類似商鋪先售后租的局限性，以及單價偏高，回報周期長，潛在風險工薪階層難以承受等。

 “中國物業產權最高年限為70年，商業40-50年，與國外情況相比較，在運營成本計算、分紅比例、回報年限上就更需要精確計算?！焙茱@然，在我國現有法律框架下，產權式酒店的發展遭遇一些困境：比如建設用地性質不清、無法分割銷售、不能進行產權登記、產權人的法律地位和風險責任不明等。

  這些顧慮在部分項目上也得到了驗證，如在海南就出現過大量遍布全島的產權式酒店“爛尾樓”。此類物業出現早期，許多開發商的目的并不是為了發展旅游業，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開發商是沖著炒樓而來，一幢產權式酒店往往經過數家開發商炒作，而不是針對最終客戶需求開發的，所以造成了一大批“半拉子”工程，讓許多投資者被“套牢”。

  那么，如何選購產權式酒店?

 “開發商的資質和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。一方面要對開發商進行調查，以避免部分開發商想借此盤活資產，把它搞成純投資甚至投機項目;另一方面，要考察產權式酒店在整個開發項目上的各個環節，如房屋的品質、室內外裝修配套、物業公司以及經營管理等方面”。

  郭松海稱，酒店經營者管理水平的高低更是衡量產權式酒店品質的重要尺度。在經營管理方面，不同的產權式酒店項目的收益方式也不同：“主要分為兩種類型，一種是低風險低回報的固定收益法，無論經營狀況如何，業主每年都會有一定的收益，盈余部分為物業公司所有;另一種是委托物業公司出租經營收益法。按照10%到30%的投資回報率計算，收益也在幾萬元或十幾萬元不等?！?/P>

  作為房地產與酒店業、旅游業相互交融的一種復合產品，產權式酒店經營業態發展至今并不是十分完善，仍需要進一步開拓和創新。中國政法大學劉家安提出，應借鑒國外產權式酒店保障投資者權益的做法，設計和完善適合于我國產權式酒店健康發展的法律制度，包括產品銷售行為規制、產權登記、產權人的權益保障、利益平衡、退出機制、行業準入和政府監管等方面，以形成系統全面的有關產權式酒店的法律架構，才能推動產權式酒店健康有序發展。

本文關鍵字： 查看更多