投資黑洞――沒有法律約束的產權酒店

自從1995年一個不經意的觸碰，產權式酒店在中國迅速傳播開來，在短短不到二十年的時間里，產權式酒店遍地開花，尤其是在他的發源地――海南省，發展的更是如火如荼。

經過這幾年的迅速擴張，目前國內產權式酒店已發展到近千家。隨著數量的增多，規模的擴大，產權式酒店所帶來的糾紛也在日益增多。當前在網上搜索有關產權式酒店的情況，除了開發商們發布的廣告之外，其余幾乎全部為法律糾紛的問題。到目前為止只有?？谑蓄C發了《海口市產權式酒店管理暫行辦法》來對產權式酒店進行規范和約束，國內其他地方并未出臺過任何有關產權式酒店的法律法規。缺少法律的約束，這也正是產權式酒店產生大量糾紛的原因。缺少法律的約束，產權式酒店野蠻生長，許多投資者的資金如同扔進了黑洞，被吞噬的無影無蹤。

投資產權式酒店究竟是黑洞？還是餡餅？讓我們從法律上面簡單分析一下。

首先，到目前為止只有?？谑泄剂水a權式酒店的具體管理辦法，其他省份和地區還未對產權式酒店做出任何規定，因此，在這些地方，產權式酒店是否應該存在，法律承認與否都還是一個未知數。大部分地方都是對產權式酒店睜一只眼閉一只眼，畢竟這東西在國外已然非常流行、非常成熟了，在自己的地盤只要不出問題就行。試想，投資一個在法律上都不承認的概念，風險有多大？一旦發生糾紛，雙方只能陷入扯皮狀態。使投資者蒙受巨大損失的正是這些政策的制定者、立法者的不作為所造成的法律空白。

第二，土地屬性問題。目前只有《?？谑挟a權式酒店管理暫行辦法》明確提出，住宅用地、商服用地、金融辦公用地均可兼容做產權式酒店。而在其他地方由于政策和法規的欠缺，很多產權式酒店頒發的房產證上明確表明的為“住宅用地”，這就涉及到一種情況，由于大部分地區規定居民住宅是不可以作為酒店使用的，或者需要經過相關聯業主的同意才可。用房產證上標明“住宅”的房子來經營酒店在部分地區是屬于明令禁止的，在今后的經營過程中有被查封、關門的風險，投資者本來是奔著投資回報來的，現在倒好，買到手的產權式酒店成了住宅，無法做酒店，這時投資者的投資收益便從法律角度首先就打水漂了，最后握在手里的是用高出普通住宅很多的產權式酒店價格而成交，可說是賠了夫人又折兵，損失慘重。

第三，產權證無法分割，房東變租客。由于各種原因導致部分開發商的產權式酒店只有大產權證，而無小產權證，即每間客房沒有產權證，只有整棟酒店大樓有一大產權證，而這個大產權證不能分割成單獨客房的產權證。因為沒有產權證，投資者在開發商的花言巧語中“華麗”的變身為酒店的超長期“租客”。嚴格來說，這種模式不能算作產權式酒店。但在中國，這種情況真的發生了。有人說作為“租客”也沒關系，只有我擁有使用權，能夠用它為自己帶來收益就行了。但是，請注意，“房東”與“租客”是有本質上的卻別，我國法律規定，一般租賃合同的期限最長不超過20年，而房屋所有權則不一樣。試想一下我們去租房子住時、租商鋪經營時、租寫字樓辦公時的“房東”與“租客”的關系以及發生糾紛時法律會怎么處理，我們就會對這種偽產權式酒店的害處一目了然了。

第四，經營公司收益情況作假。產權式酒店經營成本控制與核算誰來監督？經營效益與分紅基數如何保證？在產權交接后的經營管理監督以及分紅、免費入住、優惠消費等環節，可能因為不透明、不規范極易發生開發商、管理人與業主間的沖突?，F行的《物業管理辦法》難于保護這類產品投資者的利益。

第五，公共部分權屬不明。從功能來說，產權式酒店是個具有綜合服務功能的經營實體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設施。離開這些配套設施，客房的獨立使用價值不大?？头砍鍪酆?，酒店配套設施的所有權屬于誰，是投資者共有，還是屬于開發商。如同小區會所一樣，這些設施的產權在法律上存在模糊性，但實際占有人和受益人總是開發商。矛盾的是，很多產權式酒店在銷售客房建筑面積的時候會解釋道：所包含的公攤包括酒店的大堂、附屬配套面積等。這些矛盾極易成為日后發生糾紛的事情，也是造成投資者對部分面積重復購買，或者是實際上已購買，但最終不屬于自己所有，徒為他人做嫁衣。遺憾的是到目前為止只有?？谑械摹逗？谑挟a權式酒店管理暫行辦法》中明確提出，產權式酒店只能出售客房套內建筑面積，公共部分及配套設施不得出售。而全國其他地方均未對此有任何規范性約束。

最后，一些其他事項。開發商在承諾投資者享受免費居住權時，酒店經營管理方可能以無空房拒絕，致使投資者在自用時無法享受應有的權益。在你索要年度投資回報時，管理方可能用很多理由搪塞。而你遠在外地很難知道酒店的實際經營情況，出現問題也不便處理。在你收回客房，不再委托其代為經營時，管理方可能向你收取高額物業管理費。

因為目前中國的房地產業和酒店業都尚不很規范，產權酒店作為二者的結合產物更是處于發展初期，相應的法律、法規更是極度缺乏，因此造成行業內魚龍混雜，亂象叢生。雖然有以上諸多問題，但我們畢竟不能因噎廢食，因為從投資者、開發商、政府、可持續發展、節約型社會來看，產權酒店都是有利的。

產權式酒店有效地解決了投資商龐大的投資難于流動變現，而個人閑散投資難于找到有效投資收益之間的矛盾,從而尋找到兩者雙贏的結合點。對投資者來講,產權式酒店是一種風險小、回報穩定的投資方式，有明確的產權界定作為投資憑證,具有很強的穩定性和增值預期；對酒店開發商來講,產權式酒店為直接融資開辟了新的渠道，是實施滾動發展的有效措施。在旅游休閑度假地區，商品房出售后入住率極低，造成社會資金、空間資源、景觀資源、物力人力的浪費。產權式酒店很好的解決了那些想異地置業但又不經常居住的客戶群體。產權式酒店在開發、銷售中為政府創造巨額稅收，并且在今后的經營過程中產生的持續恒定的資金流動，為政府財政帶來源源不斷的稅收，同時資源、空間、景觀等得到了高效率地綜合利用。

通過以上分析可以看出，產權式酒店具有諸多優勢，能夠實現多方共贏，產權式酒店是房地產投資必然發展的趨勢，只是目前國內由于缺少相關法律和政策的約束，造成產權式酒店野蠻發展。產權式酒店相關法律制度一旦完善，行業將得到健康發展，投資者也將認可并接受，屆時產權式酒店的春天才算真正的到來。

三亞康年四季龍灣酒店

核心地段，黃金要塞

“三亞康年四季龍灣產權式酒店”位于大東海旅游區與三亞主城區咽喉位置，毗臨三亞免稅店，與海天盛筵（鴻洲國際游艇港）面對面；周邊商業設施配套齊全。項目對面沃天堂旅游商業中心，投入使用后每日可接待客流量達4萬多人次。右側三亞免稅店，每日的客流量過萬，且隨著海南國際旅游島的建設力度加大逐年遞增。酒店所處位置的旅游資源、周邊成熟完善的配套設施等，在一定程度上決定客源的多少，酒店的入住率及盈利也得到了充分的保證。

三亞康年四季龍灣酒店實拍夜景圖

賬目明晰 時時可查

酒店每天客房入住和價格情況，業主在業主平臺隨時可查看。對業主來說網絡監控，時間即收益，透明即保障。另外，在獲得收益的同時又能免費度假，可謂一舉多得。

超長產權 更多收益

四季龍灣酒店擁有超長產權55年，比正常商業地產40年還多15年，超常規酒店年限，收益周期更長。項目前十年收益高達80%，后十年，按客房總收益的40%分紅。帶二十年租約銷售，投資風險有力規避，跑贏通脹，收益無憂。

強強聯手 實現共盈

四季龍灣酒店開發商三亞大興集團已成立20周年，先后獲得“中國信用企業百強單位”、“中國AAA級質量信用單位”等多項榮譽，集團房地產板塊已成功開發：三亞海坡―浪琴峪、大興星河花園、半島龍灣、瑪瑞納酒店、南山?六和悅城、南田?陶然灣，瓊海伊比亞河畔、海逸廣場等多個項目。

項目聘請了產權式酒店業界航母――康年國際酒店集團專門經營管理。康年集團經過近二十年的發展，已成功經營了幾十家包括馬爾代夫、上海、海南等主要城市的四至六星級酒店，且多次被國際權威機構授予“國際飯店十強”等榮譽稱號。

對于產權式酒店來說，開發商的實力決定著項目能否按時、按質交房和是否有能力支付業主收益，信譽決定著跟業主承諾的收益能否如期拿到。好的酒店管理公司將決定酒店的發展及出路，投資者能否獲得收益的關鍵也在于此。