休閑商業(yè)綜合體創(chuàng)新設(shè)計：駛向太平洋的休閑商船――江蘇鹽城金大洋城市生活廣場初步方案設(shè)計

       項目背景

具有鮮明文化主題的休閑商業(yè)綜合體，是一種商業(yè)地產(chǎn)項目，作為一種開放式的休閑消費(fèi)場所，已經(jīng)成為都市休閑旅游的核心項目，成為城市或區(qū)域的地標(biāo)性建筑，成為商業(yè)文化和城市文化的重要名片，在城市建設(shè)中的地位越來越高了。
    休閑商業(yè)綜合體難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業(yè)態(tài)是關(guān)鍵、盈利模式是核心。綠維創(chuàng)景在江蘇鹽城金大洋城市生活廣場項目設(shè)計中，融入地中海風(fēng)情及海洋文化主題，使商業(yè)建筑本身具有鮮活的生命力，此外還通過新型業(yè)態(tài)的配置培養(yǎng)出新型的消費(fèi)意識，激發(fā)商業(yè)價值提升，帶動商業(yè)文化策源的二次革命。
    一、項目背景
（一）海洋經(jīng)濟(jì)時代的到來
   鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機(jī)。城市定位為江蘇沿海中心城市、新興工業(yè)城市、海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)基地。2007年8月，《江蘇省沿海開發(fā)總體規(guī)劃》閃亮出臺：江蘇將利用10年時間，完成固定資產(chǎn)投資3萬億元。依托沿海大港建設(shè)，打造以新能源、海洋特色產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、臨港大型石化產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的沿海產(chǎn)業(yè)帶，加速形成新型工業(yè)化基地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。連云港、鹽城、南通三大港群串起江蘇千里“黃金海岸”。
    綜合鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及城市發(fā)展機(jī)遇的簡要分析，我們認(rèn)識到鹽城未來發(fā)展的巨大潛力，特別是最近剛通過的《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》必將成為江蘇乃至中國吹響邁入海洋時代、跨入新經(jīng)濟(jì)時代的號角。對于江蘇沿海地區(qū)，特別是擁有江蘇最長海岸線的鹽城來講，海洋經(jīng)濟(jì)時代已經(jīng)到來，“向海洋要效益”勢必將成為鹽城市今后城市發(fā)展的一項重要經(jīng)濟(jì)增長極，它必將成為鹽城城市發(fā)展最為重要的發(fā)展方向。全市的各行各業(yè)都將在政府的指引下、“海洋經(jīng)濟(jì)”發(fā)展的大趨勢下，攜手促進(jìn)鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
（二）鹽城休閑商業(yè)現(xiàn)狀
    通過對鹽城旅游、城市人口、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市片區(qū)發(fā)展以及商業(yè)環(huán)境、商業(yè)市場以及商業(yè)地產(chǎn)的綜合分析，我們發(fā)現(xiàn)鹽城商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出“城市商業(yè)名片、文化名片”缺乏，“文化消費(fèi)”需求凸顯，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展已構(gòu)成第三產(chǎn)業(yè)活動單位的主體、百貨零售業(yè)占市場主導(dǎo)地位，南部形成城市副中心等幾個特點(diǎn)；商業(yè)地產(chǎn)存在開發(fā)節(jié)奏快、供需不平衡，區(qū)域結(jié)構(gòu)差異大、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，次主力店分布零亂、聚集效應(yīng)不強(qiáng)等問題。
（三）項目評價
    項目地位于城市西南門戶，新城南中央?yún)^(qū)域未來行政、教育、商業(yè)等“5大功能中心”之中，其政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)價值不言而喻；周邊品質(zhì)大盤圍繞，受城市建設(shè)南移因素的影響，區(qū)域購房熱潮勢不可擋，且吸進(jìn)了大批區(qū)域外的購房人群；區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成為新的移民聚集地，人口的大量引入先期必需性消費(fèi)占優(yōu)勢；新區(qū)未來具備相當(dāng)?shù)南芰Γl(fā)展前景看好。
三橫（世紀(jì)大道、鹿鳴路、青年中路）三縱（西環(huán)路、鹽馬路、解放南路）形成田字形路網(wǎng)，項目處于世紀(jì)大道與西環(huán)路的交匯處，輔之離其均不過數(shù)里之距的寧鹽、鹽徐、沿海高速的入口，形成四通八達(dá)的立體交通路樞紐；地塊規(guī)整內(nèi)有天然河道且，具備成為城市節(jié)點(diǎn)及城市展示面的基本條件。
    區(qū)域內(nèi)眾多規(guī)模化商業(yè)易導(dǎo)致同質(zhì)化競爭，同時市區(qū)商業(yè)與亭湖商業(yè)區(qū)分流新區(qū)大部分購物客流，本項目要成功，必須挽回這些群體，一定要跳出區(qū)域局限,避免同質(zhì)化競爭；同時擴(kuò)大項目輻射能力，成為鹽城商業(yè)新的增長極。
通過對項目的SWOT分析，新區(qū)版塊商業(yè)市場承受風(fēng)險壓力較大，對于本項目而言，必須面對市場機(jī)會與威脅，區(qū)域綜合商業(yè)的匱乏及配套服務(wù)的缺失為本項目提供了較大的發(fā)展空間。我們認(rèn)為只要通過科學(xué)的市場定合理的規(guī)劃布局，使項目優(yōu)勢互補(bǔ)，揚(yáng)長避短，并制定有效的營銷傳播策略建立差異化的市場及品牌形象，迅速建立項目認(rèn)同感，打動目標(biāo)客戶，促成招商，必將確保項目順利發(fā)展。

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