房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有四個:
(一)投資決策分析。對于待選房地產(chǎn)開發(fā)項目及其各種投資方案進行評價比較,依據(jù)項目的可行性和預(yù)期的社會經(jīng)濟效果而決定取舍的選擇過程。投資決策分析類似可行性研究,是開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)。投資決策分析包括市場分析和財務(wù)估價兩部分。其中市場研究在投資決策分析中起著舉足輕重的作用,關(guān)乎整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。
(二)前期工作。在第一個步驟投資決策分析完成,即確定了具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目之后,就要開始著手準備前期工作了。它包括研究地塊的特性與范圍;分析將要購買的地塊用途及獲益能力大??;獲取土地使用權(quán);征地、拆遷、安置、補償;規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的確定;與規(guī)劃管理部門協(xié)商,獲得規(guī)劃許可;施工現(xiàn)場的“七通一平”;安排短期或長期信貸;尋找預(yù)租(售)顧客;初步確定租金或售價水平、開發(fā)成本和工程量進行詳細估算和概算等等。上述這些都做完了之后,還需要對項目再次進行評估,因為這期間決定項目的經(jīng)濟特性有可能已經(jīng)發(fā)生了改變。
(三)建設(shè)施工階段。建設(shè)施工這一階段是將開發(fā)過程中所涉及到的所有原材料都放到一起進行。對一些小的項目而言,一旦簽署了承包合同沒有特殊情況就不能發(fā)生變動了。開發(fā)商在這個階段要密切注意項目的進展情況,定期視察、監(jiān)督,以其能達到項目的預(yù)期效果。
(四)租售階段。開發(fā)商為了籌集資金、分散投資的風(fēng)險、減輕借貸的壓力,在項目開始建設(shè)以前就通過預(yù)租、預(yù)售等方式落實入住的客戶,籌集項目開發(fā)資金。開發(fā)商對回收資金迫切程度應(yīng)開發(fā)項目的類型來選擇,對于居住樓,通常以出售為主,對寫字樓、酒店、商業(yè)用房常以出租為主。
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