關于地產與旅游的幾點思考

近年來，在國家對房地產保持高壓調控政策背景下，較多的資金開始轉向投資回報期相對較長的旅游業。旅游地產這一概念從開始就爭議不斷，最近又成為業內外研究和媒體議論的熱點。

對此，作者認為，要對旅游地產有個大致的概念界定，分類加以認識和評判。要科學認識旅游地產發展的主要動因所在，探索可能影響調控的路徑。此外，也要明確旅游管理部門在職能局限的情況下，表達對旅游地產調控明確的態度，在力所能及情況下，對其發展進行引導。

旅游地產，乍一聽名字，非常悅耳、響亮。長期以來，在業內外對其內涵的理解似乎也是心照不宣、約定俗成。但是，較起真兒來，到現在為止，作者還沒有看到一個能夠達成共識的準確定義。旅游業內一些同仁認為，財大氣粗的地產商們屬于“醉翁之意不在酒”，是“拿著旅游的名頭，賣地產商的房子”，痛批這是一個徹頭徹尾的偽命題。

從旅游的角度認識旅游地產，就是以旅游住宿功能為中心的地產項目，就是客觀存在的、作為旅游業核心要素的旅游星級飯店等。從地產的角度來認識。旅游地產應該是商業地產和住宅地產中的一部分，它在經營模式、功能和用途上區別于普通住宅等地產形式。

作者就旅游地產的幾個觀點與讀者討論：

一、警惕靠炒作旅游概念的名不副實的所謂旅游地產。一些以國內外著名旅游地名稱(侵權之事另當別論)命名的房地產社區，由于注入了旅游時尚概念和元素，地產商當做旅游地產銷售，購買者因為旅游地產概念吸引而購買，其實是概念炒作。比如，鑒于市場對歐美優美生態環境和文化的鐘愛，很多地產社區就借用這些地區的地名，像地中海、加勒比、北歐森林等等。

同樣一個地產項目，加上旅游地名等概念，如同在商品上上貼了一個“使人們產生美好聯想”的標簽，客觀來說對這個地產項目的經營和銷售會有一定的作用。但這種類型的旅游地產僅僅停留在概念上，并不是地產實體本身，屬于消費的陷阱，是名不副實的旅游地產。

二、迅速發展的高星級酒店主要是由我國城市現代化進程催生的。以住宿設施為代表的賓館酒店應該是和旅游關系最為密切的地產，是傳統旅游六要素中“住”的核心內容。隨著市場經濟的發展、城市化速度加快和旅游市場的持續升溫，賓館酒店尤其是高檔酒店的建設也突飛猛進，在一定程度上存在過熱的現象。

客觀地說，近年來我國各地高星級酒店迅速發展是發展中國家在特定階段的普遍現象，它的較快發展是地產商和地方政府共同推動的產物，各級旅游部門幾乎沒有也不可能發揮什么作用。

城市化進程增速、建設地標性建筑，對政績觀的渴求，使地方政府和地產商在建設高星級酒店上一拍即合。可以說，很多高星級酒店建設從一開始就被視為為城市現代化和招商引資的形象，作為投資大、回報周期長的項目，高星級酒店經常是地產商向政府爭取投資效率更高的住宅用地時需要“捆綁”的項目。

從資本市場看，在住宅地產開發受打壓情況下，大量資本投資房地產項目受阻，只能暫時轉向投資回報周期更長的酒店地產。可以預見，一旦房地產市場環境寬松，這些資本還會重新轉移到住宅房地產領域。雖然這類地產屬于真正意義上的旅游地產，但是，由于缺乏必要的職能，旅游部門對這些項目的建設立項幾乎無話語權。所以，也很難根據本地旅游發展的需求對旅游住宿項目進行有效調控。

三、堅決反對和抑制在景區及周邊建設旅游地產項目。旅游景區作為公共空間，其優美的自然生態環境和人文底蘊為民眾所青睞。于是，一些貪婪的地產開發商也盯上了景區，在市場宣傳中突出其地產項目在景區內或者與景區的貼近關系，以期喚起消費者的美好聯想，獲得更好的地產銷售效益。如山景房、海景房、湖景房、林中房等等。這類地產項目肯定對景區及其周邊環境造成破壞，對景區公共空間是一種掠奪。

四、合理引導旅游地產融資與銷售方式的創新。產權酒店與分時度假作為融資和銷售手段的創新，在歐美著名度假勝地所已經運行時間較長，形成比較成熟的模式。在分時度假產品中會涉及多方主體，如開發商、銷售商、度假房產管理公司、分時度假交換公司和消費者，需要較大的網絡作為交換基礎，在我國尚處于起步發展階段，有待培育和發展。作為一種新的旅游消費方式，國內居民在購買境外分時度假產品中也發生過較多糾紛，需要在規范管理的基礎上推廣。

五、引導旅游度假區酒店群的科學發展，限制旅游度假區內一般住宅地產的建設規模。旅游度假區作為提供旅游服務的產業聚集區，主體功能是旅游休閑，為此，園區內的設施必須以旅游為核心。新近出臺的國家旅游度假區評定標準突出強調旅游功能，要求園區內主體建筑必須是度假設施。世界著名的旅游度假地都擁有體現在密集的旅游度假酒店集群。比如，墨西哥的坎昆度假區，度假酒店床位數超過7.5萬間，每年接待海外游客超過200萬人次。我國國內一些著名旅游度假地的酒店群也逐漸形成集聚規模，如海南三亞、山東的海陽等等。

旅游和地產之間確實聯系緊密，除了“旅游地產”的概念外，實際上更有“地產旅游”的概念，由旅行社或者其他機構組織的各類“炒房團”、“看房團” 在國內各個城市都有出現，近期更是擴展到境外。

就地產旅游的概念來說，它既包括了硬件的建筑物實體概念，也包括銷售、融資等概念，旅游和地產作為我國兩大新興的產業，也許將來還會不斷結出令人眼花繚亂的新產品，對此，相關部門和機構應給予適度的關注、研究和引導。

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