旅游地產同質化競爭加劇 “旅居”模式或將突圍

自去年國內旅游地產投資總額超過萬億元以來，今年旅游地產的熱度持續升溫。從長白山到海島，從新疆到大連，只要是能與旅游沾邊的地方，就少不了地產商們的身影。據中國指數研究院統計，在百強房企中，至少有三分之一介入了旅游地產領域，包括世茂、萬達、雅居樂、富力、萬科、恒大、佳兆業等知名企業。

然而，在全國林林總總數千個旅游地產項目中，往往采用的是“自然景觀+度假住宅”的開發模式，使得產品同質化競爭日益加劇。而整合資源更全面、長期居所價值更突出的“自然景觀資源+城市核心配套+目的地式主題體驗”的“旅居地產”模式，從需求端深度融合旅游與居住體驗，開始在市場競爭中占得先機。

旅游地產持續升溫

伴隨中國高端消費群體對生活方式和生活質量要求的提高，旅游地產、休閑地產也隨之逐漸升溫。近幾年，國家在政策方面相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關產業發展的新政策，為我國旅游地產的發展提供了一個廣闊的發展平臺。

國務院發布的《中國旅游業“十二五”發展規劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產業初步建設成為國民經濟之戰略性支柱產業，可見旅游地產對于未來中國經濟所扮演的角色極其重要。天津財經大學經濟學院副院長叢屹表示，從樓市調控政策來說，休閑旅游地產恰恰是一個突破口。

在這種情況下，越來越多的開發商開始從住宅地產轉型從事旅游地產開發。近年來，世茂集團在旅游地產領域動作明顯。據悉，世茂已在大連、煙臺武上海、福州、海南等地提前布局，擬投資千億元以上。在千億計劃中，500多億元將投向占地2000公頃的大連世茂御龍海灣，400多億元將投資規模達800多萬平方米的武漢世茂?龍灣。

目前，在世茂集團的住宅、商業地產、旅游地產以及產業集群四大業務板塊中，旅游地產已占到20%，2012年共為世茂集團貢獻逾百億元的銷售業績。今年，大連御龍海灣、上海“納米魔幻城”、晉江御龍灣等主力項目繼續發力，共同推動世茂整體業績的攀高。

恒大方面則表示，在未來3年至5年內，該公司旗下20%的投資將用于旅游綜合體的開發。此外，萬科自去年以來，先后在青島、唐山、四川等地紛紛拿地，用于后續旅游地產項目的開發?！澳壳胺康禺a業排名前100強的企業中，至少有三分之一進入或正在進入旅游地產業。”中國指數研究院上海總經理羅勇成表示。

旅游與地產“皮肉分離”

與住宅、商業地產不同的是，旅游地產具有高度人性化內涵、先進規劃和多功能屬性及較高附加值等幾大特征。這些特征也使旅游地產在居住品質、投資價值和發展前景方面較單一住宅或商業地產項目具有更多的優勢，因而備受開發商和購房者的青睞。

盡管大批實力房企前赴后繼涌入旅游地產開發領域，但到目前為止，在全國近3000個旅游地產項目中，沒有一個項目能做成像“美國佛羅里達的PGA國家度假村”一樣能夠享譽世界的旅游品牌項目。“這并非資源上的差異，因為國內有很多地區資源豐富且舉世罕有，導致一直未形成國際品牌項目的原因在于急功近利的心態和開發模式上的差異?！敝薪浡撁嗣貢L陳云峰表示，很多開發商在進入旅游地產領域的時候，僅僅是因為旅游地產拿地成本相對較低，而對于實際開發并無把握。

更值得注意的是，目前很多所謂的旅游地產，其實為“旅游搭臺，地產唱戲”，通過旅游的名義掃除政策的障礙之后，真正唱主角的依然是賣房子?！澳壳皣鴥鹊穆糜蔚禺a看似熱鬧，但成功的案例幾乎沒有?！笔烂瘓F副總裁蔡雪梅說，旅游地產興起之初，全國不乏大量以旅游地產為名、實際僅為普通住宅開發的項目，其實質是圈占風景區土地進行單純住宅開發，這造成了對稀缺自然資源的低效利用。

無論哪種形態，當前旅游地產結構中以住宅為主導，項目復合功能不足、持續發展能力不強的狀況并沒有得到根本改觀。中國綜合開發研究院旅游地產研究中心主任宋丁在接受媒體采訪時曾直言：各種所謂的“偽旅游地產”或者“仿旅游地產”越來越多，而且更多是以純粹房地產開發商的面目出現的。

旅居模式率先突圍

一般而言，旅游地產開發呈現三種形態，旅游地產的初級開發通常僅可滿足基本的景點觀光、會議、療養功能；在度假地產開發中，還要滿足星級酒店、休閑會所、養生度假等更多功能。目前，我國處于初級開發和度假地產開發并存的狀態。

“想要旅游地產活起來，最重要的是要有居者，一定要具備、滿足人們可以在里面長期居住的元素和關鍵需求。在世茂的“旅居地產”的模式下，豐富的生活配套設施成為必備模塊甚至是主角。住宅反而成為配角，住宅僅僅成為了人們要在此休閑、度假、生活的必備配套。它不同于1.0版單純的資源型，也不僅僅是2.0版主題性度假產品，而是在此兩者基礎之上的3.0版旅居地產?！辈萄┟繁硎尽?/P>

實際上，越來越多的開發商正在致力于“旅居地產”的探索。所謂旅居模式是開發企業將積累的各種跨界資源與城市綜合運營能力迅速整合，將其優勢拓展到旅游地產領域，使常規的旅游地產單一“自然景觀+度假住宅”模式改變為具備永久性居所價值的“自然資源+城市景觀+生活住宅+核心配套+目的地式主題體驗”的“旅居地產”模式，一直積極探索“旅居地產”模式的世茂，跨界合作的東軟熙康健康管理中心以及北大附屬教育等優質資源，都先后在大連世茂御龍海灣這一旅游地產項目上落地。“在不久的將來，大連的孩子也有機會享受北大提供的、從幼兒園到高中的全程精英教育。在旅游地產的開發中，我們會為他們打造‘居’的各類要素，包括引進教育、醫療、消費等資源?！辈萄┟啡缡钦f。而在這一創新思維戰略下，大連世茂御龍海灣項目的價值得到了充分的挖掘和展現，今年前十月累計實現20億元銷售額便是對世茂旅居模式的最好注解。

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