特色小鎮思維邏輯、開發手法和融資

 近日，北京綠維文旅控股集團董事長林峰博士，接受了《旅游刊》采訪，并對“特色小鎮”話題發表了看法。

馬云正式進軍房地產天貓小鎮落地北京；華僑城5000億造100座特色小鎮 ；潯龍河生態藝術小鎮用5000萬撬動50億資金；古北水鎮3年收入7個億……似乎已經不需要再用任何華麗的詞藻來形容特色小鎮的表現了。但大潮涌起難免泥沙俱下，特色小鎮到底該如何玩，反而莫衷一是。

《旅課》16期分享官

北京綠維文旅集團董事長 林峰

怎么理解特色小鎮？

特色小鎮是一種開發運營一體化、投資一體化的結構，它是城市開發的最高階段。是一種生活追求、理念追求、哲學追求、精神追求的社會化呈現。但目前特色小鎮還缺少必要的規劃基礎與開發理論指導，單個企業或單純依靠政府難以獨立完成特色小鎮的建設、開發、運營。 政府巨大的轉移付、政策扶持將被濫用 、亂用 、錯用，無法有效地引導社會資本與社會力量。特色小鎮將成為形象工程，不能實現有效發展與經濟帶動。

特色小鎮開發的總體邏輯

特色小鎮的“四特”本質

1、產業“特”

特色產業+特色旅游，形成“雙特產業”發展架構

2、功能“特”

產城鄉一體化功能聚集區、 生產+ 生活+ 生態

3、形態“特”

特色風貌、特色風情、特色風尚、特色風格

4、機制“特”

主辦開發運營商模式——企業為主體的市場化城鎮開發運營機制

特色小鎮開啟的是一種中國城市化的新領域，是以市場為導向的產城發展模式，與景區、新城、產業園區產生強烈關聯。 每一個特色小鎮都是景區，但更強調全域旅游與目的地架構、休閑聚集與消費聚集、互動與體驗。特 色小鎮不追求土地大規模開發， 而在于產業發展的拉動；不追求規模擴張效應， 而在于聚集和緊湊效應(產業要素聚集、人氣聚集、消費聚集、空間緊湊) ；不追求全規模聚集， 而在于優勢產業的高端要素(資本、人才、技術)聚集。以戰略性新興產業為主，注重研發、營銷上下產業鏈的貫通。

因此，政府大力提倡特色小鎮的根本意義是要完善基礎設施與社會公共服務，打造城鎮核心功能，推動城鎮化。而企業要在協助政府實現城鎮開發的基礎上，獲取合理盈利。從而滿足就業、居住、休閑游樂及精神層面的各種需求。

特色小鎮的創新規劃手法

特色小鎮在國家的大力提倡下發展如火如荼，但在建設過程中也出現了一哄而上、房地產化、可以打造的陋象。實際上可從政府管層面把控。以高質量規劃引領特色小鎮的科學發展，比如云南省規定沒有編制規劃的特色小鎮，均不予審批項，不予撥付建設資 。但另外一方面，還需要靠企業的自覺發展，避免走彎路。

特色小鎮以產業規劃(主導產業規劃、泛旅游產業規劃)城鄉總體規劃、土地利用規劃(國有建設用地、集體建設用地等)、景觀規劃和城市設計四項合一。在規劃過程中，導入產業資源、旅游IP、 運營管理機構、開發建造機構、投融資機構等，實現全要素一體化資源導入。 運用互聯網思維，實現特色小鎮規劃中的基礎分析、功能產品、保障體系、落地實施、城市營銷等方面突破。

前端策劃規劃設計導入

在策劃規劃階段，將全經聯相關的成熟IP、 運營機構、管理團隊、建造機構、投資機構等，以專家身份、投資商、服務商身份，導入進來，形成落地性極強的方案。

結合建設導入

對于任何一個特色小鎮而言，產業開發EPC即設計施工一體化，需要大量的管理與服務支持。以產業鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項目推進和開發時序，將后期導入前期，在進行策劃規劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規劃過程也成為一個推動項目落地的過程。

結合運營導入

結合投融資導入入

以整合特色小鎮下的投融資平臺為基礎，構建與培育區域旅游上市公司和新三板企業為核心 ，PPP 項目為抓手 ，創新旅游IP導入為驅動，形成創新的旅游投融資模式，推進特色小鎮創新發展。

3、特色小鎮ppp體系及6大盈利模式

特色小鎮是重資產投入的項目，項目的開發與建設離不開充足的資金。在這樣的情況下，PPP融資模式成為了企業的首選。

特色小鎮PPP模式

特色小鎮PPP模式，是以特色小鎮項目為合作載體，讓實力較強的企業參與到項目建設中，從而實現政府建設特色小鎮的目的，與此同時為社會資本帶來一定的投資回報率。政府對于特色小鎮PPP項目提供金融支持時還出臺了相應的金融政策。

PPP模式的初衷便是一種利益共享，風險共擔的機制。政府和社會資本在共享特色小鎮的社會成果之外，也可社會資本獲得比較好的經濟收益，包括：

資本回報

掛牌、 IPO 創投、 風投互聯金融并購、重組資產證券化...

特色產業現金流回報

產業持續經營收益、特色產品產出收益…

建造收益

道路、供電、供排 、供熱、供 、通訊...等基礎設施；學校、醫院、公園、廣場、 文化體育設施、綜合服務區、游客接待中心 …等公服設施。

土地溢價收益

一級半開發:政府主導、企業主體...

品牌輸出:開發企業輸出管 ，強化品牌

合作開發:股權合作，資源整合...

房產銷售收益

工業地產租售、居住地產租售、商業地產租售、休閑地產租售…

泛旅游現金流回報

旅游產品體驗性附加價值收益；旅游+文化/+體育/ +健康/ +養老養生等泛旅游消費收益 …

特色小鎮產生的絕對不是超額利潤，在項目雙方共享利益的同時承擔相應風險是必須具備的。但采用PPP模式運作，一方面能夠讓特色小鎮PPP項目獲得較為充足的社會資金，以緩解政府的財政壓力。另一方面，利用民營企業的先進的管理手段和技術能夠使特色小鎮的未來經營，更加優質高效。

綜上所述，特色小鎮的開發與建設絕不是單一的項目，它是綜合產業鏈體系。沒有策劃、生搬硬套、過度超前、只玩概念的不足以成為特色小鎮。特色小鎮必須謀定而后動，只有建立思維、戰略，才能抓住風口和機遇，不會淪為一場夢。

P、十九大、自主旅游”，獲取更多政策、案例、研究等綜合信息。

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