特色小鎮(zhèn)思維邏輯、開發(fā)手法和融資

 近日，北京綠維文旅控股集團(tuán)董事長(zhǎng)林峰博士，接受了《旅游刊》采訪，并對(duì)“特色小鎮(zhèn)”話題發(fā)表了看法。

馬云正式進(jìn)軍房地產(chǎn)天貓小鎮(zhèn)落地北京；華僑城5000億造100座特色小鎮(zhèn) ；潯龍河生態(tài)藝術(shù)小鎮(zhèn)用5000萬(wàn)撬動(dòng)50億資金；古北水鎮(zhèn)3年收入7個(gè)億……似乎已經(jīng)不需要再用任何華麗的詞藻來形容特色小鎮(zhèn)的表現(xiàn)了。但大潮涌起難免泥沙俱下，特色小鎮(zhèn)到底該如何玩，反而莫衷一是。

《旅課》16期分享官

北京綠維文旅集團(tuán)董事長(zhǎng) 林峰

怎么理解特色小鎮(zhèn)？

特色小鎮(zhèn)是一種開發(fā)運(yùn)營(yíng)一體化、投資一體化的結(jié)構(gòu)，它是城市開發(fā)的最高階段。是一種生活追求、理念追求、哲學(xué)追求、精神追求的社會(huì)化呈現(xiàn)。但目前特色小鎮(zhèn)還缺少必要的規(guī)劃基礎(chǔ)與開發(fā)理論指導(dǎo)，單個(gè)企業(yè)或單純依靠政府難以獨(dú)立完成特色小鎮(zhèn)的建設(shè)、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)。 政府巨大的轉(zhuǎn)移付、政策扶持將被濫用 、亂用 、錯(cuò)用，無法有效地引導(dǎo)社會(huì)資本與社會(huì)力量。特色小鎮(zhèn)將成為形象工程，不能實(shí)現(xiàn)有效發(fā)展與經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)。

特色小鎮(zhèn)開發(fā)的總體邏輯

特色小鎮(zhèn)的“四特”本質(zhì)

1、產(chǎn)業(yè)“特”

特色產(chǎn)業(yè)+特色旅游，形成“雙特產(chǎn)業(yè)”發(fā)展架構(gòu)

2、功能“特”

產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化功能聚集區(qū)、 生產(chǎn)+ 生活+ 生態(tài)

3、形態(tài)“特”

特色風(fēng)貌、特色風(fēng)情、特色風(fēng)尚、特色風(fēng)格

4、機(jī)制“特”

主辦開發(fā)運(yùn)營(yíng)商模式——企業(yè)為主體的市場(chǎng)化城鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)機(jī)制

特色小鎮(zhèn)開啟的是一種中國(guó)城市化的新領(lǐng)域，是以市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)城發(fā)展模式，與景區(qū)、新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)烈關(guān)聯(lián)。 每一個(gè)特色小鎮(zhèn)都是景區(qū)，但更強(qiáng)調(diào)全域旅游與目的地架構(gòu)、休閑聚集與消費(fèi)聚集、互動(dòng)與體驗(yàn)。特 色小鎮(zhèn)不追求土地大規(guī)模開發(fā)， 而在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)；不追求規(guī)模擴(kuò)張效應(yīng)， 而在于聚集和緊湊效應(yīng)(產(chǎn)業(yè)要素聚集、人氣聚集、消費(fèi)聚集、空間緊湊) ；不追求全規(guī)模聚集， 而在于優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的高端要素(資本、人才、技術(shù))聚集。以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主，注重研發(fā)、營(yíng)銷上下產(chǎn)業(yè)鏈的貫通。

因此，政府大力提倡特色小鎮(zhèn)的根本意義是要完善基礎(chǔ)設(shè)施與社會(huì)公共服務(wù)，打造城鎮(zhèn)核心功能，推動(dòng)城鎮(zhèn)化。而企業(yè)要在協(xié)助政府實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲取合理盈利。從而滿足就業(yè)、居住、休閑游樂及精神層面的各種需求。

特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新規(guī)劃手法

特色小鎮(zhèn)在國(guó)家的大力提倡下發(fā)展如火如荼，但在建設(shè)過程中也出現(xiàn)了一哄而上、房地產(chǎn)化、可以打造的陋象。實(shí)際上可從政府管層面把控。以高質(zhì)量規(guī)劃引領(lǐng)特色小鎮(zhèn)的科學(xué)發(fā)展，比如云南省規(guī)定沒有編制規(guī)劃的特色小鎮(zhèn)，均不予審批項(xiàng)，不予撥付建設(shè)資 。但另外一方面，還需要靠企業(yè)的自覺發(fā)展，避免走彎路。

特色小鎮(zhèn)以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃(主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、泛旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃(國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地等)、景觀規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)四項(xiàng)合一。在規(guī)劃過程中，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源、旅游IP、 運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)、開發(fā)建造機(jī)構(gòu)、投融資機(jī)構(gòu)等，實(shí)現(xiàn)全要素一體化資源導(dǎo)入。 運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，實(shí)現(xiàn)特色小鎮(zhèn)規(guī)劃中的基礎(chǔ)分析、功能產(chǎn)品、保障體系、落地實(shí)施、城市營(yíng)銷等方面突破。

前端策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)入

在策劃規(guī)劃階段，將全經(jīng)聯(lián)相關(guān)的成熟IP、 運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、管理團(tuán)隊(duì)、建造機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)等，以專家身份、投資商、服務(wù)商身份，導(dǎo)入進(jìn)來，形成落地性極強(qiáng)的方案。

結(jié)合建設(shè)導(dǎo)入

對(duì)于任何一個(gè)特色小鎮(zhèn)而言，產(chǎn)業(yè)開發(fā)EPC即設(shè)計(jì)施工一體化，需要大量的管理與服務(wù)支持。以產(chǎn)業(yè)鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項(xiàng)目推進(jìn)和開發(fā)時(shí)序，將后期導(dǎo)入前期，在進(jìn)行策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)，引入后期的建造、成熟項(xiàng)目、營(yíng)銷、管理、服務(wù)、投融資等資源，使得策劃規(guī)劃過程也成為一個(gè)推動(dòng)項(xiàng)目落地的過程。

結(jié)合運(yùn)營(yíng)導(dǎo)入

結(jié)合投融資導(dǎo)入入

以整合特色小鎮(zhèn)下的投融資平臺(tái)為基礎(chǔ)，構(gòu)建與培育區(qū)域旅游上市公司和新三板企業(yè)為核心 ，PPP 項(xiàng)目為抓手 ，創(chuàng)新旅游IP導(dǎo)入為驅(qū)動(dòng)，形成創(chuàng)新的旅游投融資模式，推進(jìn)特色小鎮(zhèn)創(chuàng)新發(fā)展。

3、特色小鎮(zhèn)ppp體系及6大盈利模式

特色小鎮(zhèn)是重資產(chǎn)投入的項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)離不開充足的資金。在這樣的情況下，PPP融資模式成為了企業(yè)的首選。

特色小鎮(zhèn)PPP模式

特色小鎮(zhèn)PPP模式，是以特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目為合作載體，讓實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)參與到項(xiàng)目建設(shè)中，從而實(shí)現(xiàn)政府建設(shè)特色小鎮(zhèn)的目的，與此同時(shí)為社會(huì)資本帶來一定的投資回報(bào)率。政府對(duì)于特色小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目提供金融支持時(shí)還出臺(tái)了相應(yīng)的金融政策。

PPP模式的初衷便是一種利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制。政府和社會(huì)資本在共享特色小鎮(zhèn)的社會(huì)成果之外，也可社會(huì)資本獲得比較好的經(jīng)濟(jì)收益，包括：

資本回報(bào)

掛牌、 IPO 創(chuàng)投、 風(fēng)投互聯(lián)金融并購(gòu)、重組資產(chǎn)證券化...

特色產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流回報(bào)

產(chǎn)業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益、特色產(chǎn)品產(chǎn)出收益…

建造收益

道路、供電、供排 、供熱、供 、通訊...等基礎(chǔ)設(shè)施；學(xué)校、醫(yī)院、公園、廣場(chǎng)、 文化體育設(shè)施、綜合服務(wù)區(qū)、游客接待中心 …等公服設(shè)施。

土地溢價(jià)收益

一級(jí)半開發(fā):政府主導(dǎo)、企業(yè)主體...

品牌輸出:開發(fā)企業(yè)輸出管 ，強(qiáng)化品牌

合作開發(fā):股權(quán)合作，資源整合...

房產(chǎn)銷售收益

工業(yè)地產(chǎn)租售、居住地產(chǎn)租售、商業(yè)地產(chǎn)租售、休閑地產(chǎn)租售…

泛旅游現(xiàn)金流回報(bào)

旅游產(chǎn)品體驗(yàn)性附加價(jià)值收益；旅游+文化/+體育/ +健康/ +養(yǎng)老養(yǎng)生等泛旅游消費(fèi)收益 …

特色小鎮(zhèn)產(chǎn)生的絕對(duì)不是超額利潤(rùn)，在項(xiàng)目雙方共享利益的同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是必須具備的。但采用PPP模式運(yùn)作，一方面能夠讓特色小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目獲得較為充足的社會(huì)資金，以緩解政府的財(cái)政壓力。另一方面，利用民營(yíng)企業(yè)的先進(jìn)的管理手段和技術(shù)能夠使特色小鎮(zhèn)的未來經(jīng)營(yíng)，更加優(yōu)質(zhì)高效。

綜上所述，特色小鎮(zhèn)的開發(fā)與建設(shè)絕不是單一的項(xiàng)目，它是綜合產(chǎn)業(yè)鏈體系。沒有策劃、生搬硬套、過度超前、只玩概念的不足以成為特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)必須謀定而后動(dòng)，只有建立思維、戰(zhàn)略，才能抓住風(fēng)口和機(jī)遇，不會(huì)淪為一場(chǎng)夢(mèng)。

P、十九大、自主旅游”，獲取更多政策、案例、研究等綜合信息。

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