綠維創(chuàng)景：從機會與困境中，探索旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)模式

傳統(tǒng)的旅游房地產(chǎn)銷售旺季“金九銀十”即將落下大幕，盤點全國各地的旅游房地產(chǎn)項目，幾家歡喜幾家愁，面對越來越精明的投資者，開發(fā)商表示，如今旅游房地產(chǎn)項目，面臨著前所未有的機會與困境。日前，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院林峰院長在出席活動時接受了記者采訪，解讀了旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及創(chuàng)新、行業(yè)在房地產(chǎn)創(chuàng)新大趨勢下的變化等問題，并介紹了綠維創(chuàng)景在旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新領域的探索及經(jīng)驗。

1、中國房地產(chǎn)存在五大結構良性機會與四大結構惡性困境

中國房地產(chǎn)發(fā)展處于結構性矛盾狀態(tài)，良性發(fā)展與不良困境同時存在。林峰院長認為，存在五大結構良性機會與四大結構惡性困境。

五大結構良性機會：第一、城鎮(zhèn)化空間巨大，為未來20年提供了持續(xù)增長的機會；第二、土地控制有效，土地升值結構有序良性，保證了不動產(chǎn)持續(xù)保值增值的基礎，為土地一級開發(fā)提供穩(wěn)定的空間與機會；第三、城市配套水平持續(xù)升級，重置成本保持增長，保證了城市房地產(chǎn)保值升值基礎，為城市梯級房地產(chǎn)升值形成波浪式推進結構，形成城市房地產(chǎn)開發(fā)的可控與有序機會；第四、產(chǎn)城一體化趨勢明確，為城市可持續(xù)發(fā)展提供了保障，為工業(yè)區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等與城市房地產(chǎn)的混合發(fā)展提供了機會。同時，新的產(chǎn)城一體化城鎮(zhèn)開發(fā)，形成了創(chuàng)新開發(fā)的商機，使產(chǎn)業(yè)資本與房地產(chǎn)資本融合發(fā)展成為新主流模式；第五、剛需、改善性需求、服務業(yè)需求、商業(yè)需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產(chǎn)成本與市場價格之間的利潤空間仍然較大，構成了多數(shù)產(chǎn)品盈利能力的基礎，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是最盈利的商業(yè)模式。

四大結構惡性困境：第一、基于房地產(chǎn)商低價土地與高房價開發(fā)追求以及政府政績需求的新城造城模式，大多數(shù)是脫離產(chǎn)業(yè)的城市化惡性開發(fā)，造成了空城與鬼城；第二、既脫離旅游又脫離城鎮(zhèn)的所謂“旅游房地產(chǎn)http://www.copantips.com/topic/fangdichan/index.htm ”，特別是沿海地區(qū)大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費；第三、大規(guī)模的商業(yè)綜合體規(guī)劃與開發(fā)，由于缺少商業(yè)及休閑娛樂、文化商務等等產(chǎn)業(yè)經(jīng)營基礎，以賣房給小業(yè)主為目標，建造了大量無人氣的商業(yè)樓盤，形成了開發(fā)商與小業(yè)主間較大的矛盾，也因此越來越難賣；第四、產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)熱中，虛產(chǎn)業(yè)，實房地產(chǎn)的運作手法，騙政府又騙業(yè)主，害人又害己，在社會大背景之下，已經(jīng)越來越難。

2、綠維創(chuàng)景對旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)模式的探索

林峰院長介紹到，在黨的十八大精神指導下， 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院開展了“旅游引導的產(chǎn)業(yè)集群化與新型城鎮(zhèn)化模式”研究，并將相關成果集結出版了《旅游引導的新型城鎮(zhèn)化》一書。研究范疇已經(jīng)跳出旅游產(chǎn)業(yè)本身，在研究旅游產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)互動化、集群化發(fā)展的同時，不斷探索旅游與城鎮(zhèn)化之間、旅游與地產(chǎn)之間、地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化之間的關系以及運作構架，在此基礎上創(chuàng)新的推出了“旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式”，并在實踐中得到了檢驗及修正。

綠維創(chuàng)景提出了旅游房地產(chǎn)五級臺階的開發(fā)模式，第一，進行資源包裝和前期設計，賣出項目；第二，實施基礎開發(fā)，進行子項目的招商引資，或賣出項目；第三，開發(fā)引爆人氣的項目，形成地價升值，招商引資或賣出項目；第四，開展一期開發(fā)，形成人氣，銷售部分商業(yè)與住宅房產(chǎn)，再招商引資或賣出項目；第五，獨立整體開發(fā)，引入資本合作，或上市資本運作。每一種形式所對應的開發(fā)關鍵及盈利來源、盈利大小均不相同。

綠維創(chuàng)景提出面向新型城鎮(zhèn)化的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構下的地產(chǎn)產(chǎn)品，可概括為休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑居住（第二居所）地產(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┑禺a(chǎn)、酒店地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)八大開發(fā)模式。

3、中國房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新趨勢

林峰院長認為，在房地產(chǎn)創(chuàng)新趨勢下，最主要的變化為三個方向：第一、開發(fā)綜合化，包括商業(yè)綜合體、休閑綜合體、旅游綜合體、養(yǎng)老綜合體、文化綜合體等等；第二、產(chǎn)城一體化，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、物流園區(qū)、教育園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游度假區(qū)等等與城市融為一體的開發(fā)架構與模式；第三、產(chǎn)品服務化，包括居住樓盤配套服務、社區(qū)配套服務、物業(yè)管理服務提升、商業(yè)管理服務升級等等。

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