綠維創(chuàng)景：溫泉項目能否再次迎來“印鈔機”時代

隨著入冬后溫泉旅游逐漸走熱，房產市場上的溫泉地產也隨之火爆。湯泉別墅、溫泉住宅、溫泉酒店……市場上打著溫泉概念設計的產品層出不窮。記者了解到，同樣以溫泉為核心賣點，各家的經(jīng)營狀況卻大不相同。對此，記者采訪了北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院（www.copantips.com）院長林峰博士。林峰博士認為，溫泉開發(fā)配套地產產品設計，已經(jīng)成為了一種主流的開發(fā)模式，以前那種單一的溫泉泡浴項目逐漸被大型的綜合開發(fā)項目取代，在綜合開發(fā)項目中，地產產品往往被開發(fā)商作為一個重要的贏利點，但很多地產產品對溫泉的利用并不充分，溫泉設計的創(chuàng)新度不高。拿最普遍的溫泉住宅來說，如果把這些別墅、公寓浴室水管中的溫泉水換掉，就無法分辨出溫泉樓盤與其他休閑型居所的差異。對于這些溫泉產品創(chuàng)新不足的項目，單憑一個溫泉設計的概念，很難引爆市場。

溫泉地產為何流行

林峰博士告訴記者，綠維創(chuàng)景作為一家專業(yè)的旅游規(guī)劃設計單位，旗下的溫泉設計中心（wq.lwcj.com）近幾年可以說接觸了形形色色的溫泉項目，見證了溫泉開發(fā)的不同階段。第一階段，以廣東溫泉為主體，御溫泉為樣板，天沐溫泉擴張為契機，全國形成了大規(guī)模的單體溫泉度假酒店的開發(fā)潮流。溫泉由澡堂洗浴轉化為休閑養(yǎng)生的泡浴，大大提高了顧客的體驗性，隨之帶來的是顧客量的大幅增加。溫泉在這一階段，呈現(xiàn)出一種典型的門票收益型景區(qū)特征，3-5年回收投資，被我們稱之為“印鈔機”。后來，依托溫泉項目吸引的巨大人流，形成了休閑產業(yè)聚集，市場上出現(xiàn)了一批綜合性的溫泉度假村，如北京的九華山莊（溫泉會都）、溫都水城等。時至今日，溫泉設計項目正朝溫泉小鎮(zhèn)和溫泉新城發(fā)展，成為帶動城市化的引擎。
從被稱為“印鈔機”的以休閑養(yǎng)生泡浴為模式創(chuàng)新的單體溫泉，到產業(yè)聚集的溫泉度假村，再到城市化發(fā)展趨向的溫泉小鎮(zhèn)及溫泉新城，上演了旅游引導區(qū)域綜合開發(fā)的典范。在這一過程中，溫泉地產（wq.lwcj.com）以其高回報率成為了關注的焦點。
林峰博士指出，溫泉地產的流行，源于多方利益的聚合。從土地開發(fā)角度來看，大型溫泉度假村的開發(fā)需要大規(guī)模的資金投入，單一開發(fā)溫泉泡浴產品顯然無法實現(xiàn)快速回報與土地開發(fā)價值的最大化，溫泉和地產的互動已是必然選擇，加之溫泉本身所具有的養(yǎng)生與休閑的雙重價值，“休閑養(yǎng)生地產”的概念能有力提升地產的附加值、增加開發(fā)回報（但凡打上溫泉概念的樓盤價格都不菲）。從消費需求角度來看，富裕起來的人們對于溫泉的消費需求，已經(jīng)不局限于“單一泡浴”的層面，而是愈加傾向于保健療養(yǎng)、休閑度假等花費時間較長的休閑消費，購買度假房地產的需求呼之欲出。從投資置業(yè)角度來看，最近兩年，依托良好自然環(huán)境、稀缺度假資源和高檔社區(qū)配套的地產項目深受市場熱捧。這些引入旅游、度假、溫泉、養(yǎng)生等概念的社區(qū)不僅吸引了自主型買家，也吸引了一大批投資置業(yè)的購房者，成為了眼下很多買家新的置業(yè)方向。

溫泉地產 ：“概念”火爆難掩產品問題

針對近兩年超大型溫泉地產項目和溫泉設計項目的火爆，林峰博士指出，溫泉確實帶火了一批地產項目，但如果從產業(yè)鏈上來看，目前的溫泉地產設計，還存在不少問題。綠維創(chuàng)景（www.copantips.com）以溫泉住宅為例，根據(jù)其特征，就可以看出如下問題：
 一，大部分溫泉住宅均強調其擁有的溫泉資源優(yōu)勢，但往往以公用的溫泉會所或溫泉水療中心去實現(xiàn)其溫泉休閑功能，各個溫泉住宅內所承載的休閑方式和休閑品質卻無二致。
二，依然沿襲的常規(guī)住宅開發(fā)模式，并未很好地研究溫泉休閑方式與居住或度假生活方式的關系，溫泉資源未能很好地成為住宅的增值要素。
三，在大部分溫泉住宅內，未能體現(xiàn)與康復、水療、溫泉消費品等的橫向協(xié)作性，沒有出現(xiàn)圍繞溫泉休閑形成的商業(yè)物業(yè)集群。溫泉房地產的商業(yè)價值未能得到充分挖掘和運用。

溫泉地產能否能作為引擎，再次開啟溫泉項目的“印鈔機”時代？

溫泉開發(fā)項目從過去的門票收益型發(fā)展至現(xiàn)在的綜合開發(fā)形態(tài)，收益模式已經(jīng)發(fā)生了很大變化。目前，溫泉設計項目大多希望憑借溫泉地產（wq.lwcj.com）的收益攤薄綜合開發(fā)成本，使地產成為溫泉項目的重要贏利點。對于溫泉地產能否能作為引擎，再次開啟溫泉項目的“印鈔機”時代，綠維創(chuàng)景林峰博士認為，通過細分溫泉產業(yè)及鏈條，細致分析溫泉休閑生活的要素和特征，運用休閑游憩項目的打造模式和思想，我們可以發(fā)現(xiàn)，將開發(fā)眼光聚焦于現(xiàn)代人的休閑生活方式，著眼于溫泉產業(yè)聚集，是完全可以大幅度提高溫泉地產的商業(yè)價值的。主要體現(xiàn)在一下三個方面：
1.在別墅、公寓等溫泉建筑單體的設計方面，需要在滿足正常居住功能的基礎上，運用溫泉資源，打造極具情趣性的溫泉休閑空間（溫泉健身房、溫泉陽臺、溫泉影音廳等），也可以根據(jù)住戶特征，打造特有的溫泉功能空間（是私家水療房，私家溫泉理療房），還可以運用溫泉景觀打造手法，將溫泉融入到整個建筑中。有庭院空間的，可以打造云蒸霧繞、內外通透的溫泉庭院，無庭院空間的，可以運用灰空間打造見天或見地的溫泉泡湯平臺，就算連灰空間也沒有，也可以通過局部溫泉的運用，打造溫泉起居室、溫泉餐廳等溫泉房間。一方面促進住戶休閑方式的提升，另一方面，將休閑度假與生活真正融為一體。
2.在住宅景觀的打造上，不僅需要考慮到自然景觀的賞心悅目和文化景觀的寓意表達，更重要的是，充分理解住戶在室內室外的休閑游憩習慣，并結合各產業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營和消費特征，將各種造景要素（山水樹石、亭臺樓榭等）作為融合住戶休閑生活方式的脈絡和工具。同時，也將各種溫泉休閑業(yè)態(tài)融入景觀中（湖中水療中心，山林康復中心等），實現(xiàn)園林景觀的可參與性和可消費性。
3.配套設施上，在保證基本生活配套（能源、信息、安全等）和休閑配套（健身、娛樂、社交等）的基礎上；需要細分各種溫泉產業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式和特點，適當分拆、并融入進社區(qū)配套中。以水療為例，可營造室內室外、私有或公用的多種冷熱水療空間、設施和設備；同時注重室內裝修和園林景觀的情景化；將精油、食品、溫泉與聲光電技術融進社區(qū)配套，打造與日常生活緊密聯(lián)系的溫室型會所、康復音樂系統(tǒng)、家庭香氛系統(tǒng)、養(yǎng)生植物和食品配送系統(tǒng)等等。
4.在服務的營造中，也需要根據(jù)住戶日常生活和休閑生活特征，在細分各種溫泉產業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式和特點基礎上，定制公共服務和私家專屬服務的綜合社區(qū)服務系統(tǒng)，公共服務如社區(qū)溫室、兒童溫泉娛樂場、溫泉健身場等，私家可以定制的服務包括養(yǎng)生食品藥品配送服務、私家水療服務、私家康復服務等等。
通過以上升級，可以發(fā)現(xiàn)，溫泉商業(yè)的聚集也具有了條件。一方面，在社區(qū)商業(yè)中逐漸聚集溫泉及衍生的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成了一個小型溫泉商業(yè)中心，另一方面，在溫泉地產的營銷和物業(yè)服務中，通過與相關產業(yè)業(yè)態(tài)形成聯(lián)動經(jīng)營和營銷，可真正實現(xiàn)休閑生活方式的打造。
 
綠維創(chuàng)景的溫泉設計項目――溫泉泡池
 
綠維創(chuàng)景的溫泉設計項目――溫泉小鎮(zhèn)鳥瞰
對于溫泉地產未來的走向，綠維創(chuàng)景林峰博士向記者表示，旅游大鱷、地產大鱷紛紛進軍溫泉地產（wq.lwcj.com），這將促使整個行業(yè)產品研發(fā)和升級的力度，未來市場上將會出現(xiàn)更多精品的溫泉設計項目。

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