綠維創景：溫泉行業重新洗牌，綜合體成溫泉開發主流模式

近日，全國各地紛紛開辦溫泉旅游節來推廣品牌、吸引投資。記者走訪時獲悉，一些規模小、資金弱、功能單一、設施落后的溫泉項目或消失、或被改造，溫泉旅游度假綜合體、溫泉小鎮取而代之，成為很多投資商的首選。對此，記者采訪了北京綠維創景規劃設計院（copantips.com）院長林峰博士，林峰博士結合綠維創景旗下溫泉設計中心的經驗，向記者介紹了溫泉開發的發展趨勢。

溫泉走向“綜合開發時代”是市場的必然選擇

林峰博士向記者介紹到，在消費需求不斷升級與市場競爭日趨激烈的態勢下，溫泉行業必然要進行重新洗牌，從“單一利用”走向“綜合開發”是市場的選擇。從開發商角度來看，單一開發溫泉泡浴產品顯然已經無法實現快速回報，而土地開發卻能解決這一難題。加之溫泉本身所具有的養生與休閑雙重價值，能有力提升地產的附加值、增加開發回報（但凡打上溫泉概念的樓盤價格都不菲），因此，溫泉和地產的互動已是必然選擇。

從消費需求角度來看，富裕起來的人們對于溫泉的消費需求，已經不局限于“單一泡浴”的層面，而是要求能夠滿足其對于“保健療養、運動游樂、商務會議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費需求，導致功能單一的溫泉產品逐步喪失競爭力，亟待改造升級。

如何實現溫泉綜合開發？

提及溫泉綜合開發如何實現，綠微創景林峰博士表示，溫泉綜合開發的目標，實際上是打造“以溫泉休閑為基礎、以會議度假酒店為重點、以休閑養生地產為核心”的“溫泉休閑綜合體”――小則百余畝即溫泉度假村，大則數平方公里即溫泉小鎮或溫泉新城。

 
綠維創景溫泉設計項目――遼寧思拉堡溫泉小鎮之暢景海泉

打造“溫泉休閑綜合體”，是將溫泉休閑產業的各種業態聚集起來，構建一個功能齊全的品質化休閑平臺。因其功能業態的綜合性，開發上不僅需要大規模的資金投入，還需要一流的方案――要求規劃設計機構不僅要懂溫泉，更要洞悉酒店、商業、旅游和休閑地產等領域，能夠以商業模式的突破為核心，以休閑綜合體的眼光來審視溫泉開發，從投資運營的實質來把握各個功能板塊的互動關系與土地利用結構。只有這樣，才能夠真正實現“溫泉休閑綜合體”開發價值的最優化。綠維創景旗下的溫泉與療養度假規劃設計中心（wq.lwcj.com），在研究近年來完成的多個溫泉小鎮、溫泉休閑社區特別是大型溫泉綜合體案例的基礎上，提出了創新打造特色“溫泉休閑綜合體”的六個關鍵點。

溫泉開發關鍵一：以“土地綜合開發”為導向，理清功能關系

綠維創景林峰博士告訴記者，“溫泉休閑綜合體”的開發，必須理清旅游板塊、地產板塊和溫泉資源之間的特定關系，進行全局性、系統性、綜合性的開發：

由溫泉水療、會議酒店及特色休閑構成的旅游板塊，是帶動人氣、樹立形象、提升地氣并創造長期持續現金流回報的基礎板塊，盡管需要較大投入，也是首先必須創新打造的；
以休閑商業地產和養生居住地產為構成的地產板塊，是創造快速回報、獲取土地開發收益的核心板塊，應當重點開發；

溫泉本身具有突出的“養生與休閑”效應，是打造溫泉休閑、會議酒店、養生地產的引擎資源，特別能夠有效提升酒店、商業與休閑地產的附加值。因此，必須在旅游板塊和地產板塊的開發中創新融入溫泉功能，突出溫泉養生休閑價值，形成溫泉休閑中心、溫泉會議酒店、溫泉養生地產等產品，才能夠實現整體開發價值的最優化。

溫泉開發關鍵二：以“休閑產業整合”為手段，形成功能聚集

“溫泉休閑綜合體”的打造，要充分利用溫泉對于休閑產業的聚集效應，面向市場需求，整合休閑資源，形成休閑功能聚集與多元化休閑產業體系，構建溫泉休閑產業聚集區，重點發展五類產業，即養生產業、會議產業、房地產業、運動游樂和溫泉農業產業。（具體內容請見copantips.com《走向溫泉綜合開發時代――“溫泉休閑綜合體”開發研究》）

溫泉開發關鍵三：以“溫泉產品創新”為基礎，打造吸引核心

對于“溫泉休閑綜合體”來說，溫泉是關鍵，是創造吸引力與附加值的核心所在。綠維創景林峰博士表示，打造“溫泉休閑綜合體”的根本基礎，就是要進行溫泉產品的創新。未來的溫泉創新，可以從以下幾個方面來把握：以中高端市場為重點，打造精品化溫泉、以衍生化發展為方向，打造復合型溫泉。做足親水游樂和健康養生的文章、以風格主題化為手段，進行主題型溫泉開發。

溫泉開發關鍵四：以“會議度假酒店”為重點，構建接待載體

作為核心接待載體的會議度假酒店是“溫泉休閑綜合體”的重點構成，與溫泉中心相輔相成，其建設水準決定了整個“溫泉休閑綜合體”的品質和形象，對于后期地產的開發也有重要影響。
林峰博士向記者表示，綠維創景之所以在溫泉項目中，非常明確的提出“會議度假酒店”概念，是由溫泉度假村的經營特性決定的――對于絕大多數溫泉度假項目來說，會議幾乎是不可或缺的功能，這一點在全國多個溫泉度假村的經營中得到證實，在未來的發展中會議休閑也仍將是溫泉度假項目的重要產品。

溫泉開發關鍵五：以“溫泉養生地產”為核心，創造利潤中心

作為土地綜合開發的核心與快速回收投資的載體，“溫泉養生地產”是“溫泉休閑綜合體”開發的關鍵所在，應成為精心打造的對象。主要包括作為第二居所的“住宅型物業”、作為可以返租的“度假型物業”以及以溫泉為特色的休閑商業街。
 “溫泉養生地產”的開發運作，要注重以下三個方面：

一是溫泉綜合價值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產、養生地產、休閑地產的特征，提升地產的附加值。

二是會議度假酒店的充分結合。要結合會議經營，形成對產權式度假物業的返租結構，實現物業價值的最大化利用。

三是整體開發節奏的科學把握。林峰博士表示，在具體的開發中，要本著“先投資型，后自住型；先經營型，后居住型；先小戶型，后大戶型；先中端，后高端”的原則來安排科學合理的開發節奏，才能實現土地開發價值的最大化。

溫泉開發關鍵六：以“溫泉生活方式”為目標，實現品牌突破

溫泉生活方式，是溫泉度假項目的最高境界?！皽厝蓍e綜合體”的目標，是通過規模化的優勢和差異化的產品，構建出多元的功能結構，營造出良好的休閑環境，創造全新的溫泉文化，最終形成一種全新的溫泉生活方式，讓游客充分享受到溫泉休閑養生的樂趣。

最后，綠維創景林峰博士向記者表示，無論是溫泉休閑綜合體、度假區還是溫泉小鎮，都較之以前有更豐富的業態和更多元文化元素，這在溫泉設計時，對項目人員也有了更多特殊要求。走向綜合時代的溫泉開發，無形之中給咨詢公司帶來了更大的壓力和挑戰。以專業精神和科學的方法進行前期規劃，掌握多產業整合、多文化整合的技術成為了重中之重。綠維創景策劃設計的浙江縉云仙都?黃帝溫泉谷、北京藍調溫泉莊園、遼寧思拉堡溫泉等，都創新實踐了這一思路。

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