綠維創(chuàng)景：溫泉行業(yè)重新洗牌，綜合體成溫泉開發(fā)主流模式

近日，全國各地紛紛開辦溫泉旅游節(jié)來推廣品牌、吸引投資。記者走訪時(shí)獲悉，一些規(guī)模小、資金弱、功能單一、設(shè)施落后的溫泉項(xiàng)目或消失、或被改造，溫泉旅游度假綜合體、溫泉小鎮(zhèn)取而代之，成為很多投資商的首選。對(duì)此，記者采訪了北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院（www.copantips.com）院長(zhǎng)林峰博士，林峰博士結(jié)合綠維創(chuàng)景旗下溫泉設(shè)計(jì)中心的經(jīng)驗(yàn)，向記者介紹了溫泉開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)。

溫泉走向“綜合開發(fā)時(shí)代”是市場(chǎng)的必然選擇

林峰博士向記者介紹到，在消費(fèi)需求不斷升級(jí)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的態(tài)勢(shì)下，溫泉行業(yè)必然要進(jìn)行重新洗牌，從“單一利用”走向“綜合開發(fā)”是市場(chǎng)的選擇。從開發(fā)商角度來看，單一開發(fā)溫泉泡浴產(chǎn)品顯然已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)快速回報(bào)，而土地開發(fā)卻能解決這一難題。加之溫泉本身所具有的養(yǎng)生與休閑雙重價(jià)值，能有力提升地產(chǎn)的附加值、增加開發(fā)回報(bào)（但凡打上溫泉概念的樓盤價(jià)格都不菲），因此，溫泉和地產(chǎn)的互動(dòng)已是必然選擇。

從消費(fèi)需求角度來看，富裕起來的人們對(duì)于溫泉的消費(fèi)需求，已經(jīng)不局限于“單一泡浴”的層面，而是要求能夠滿足其對(duì)于“保健療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)游樂、商務(wù)會(huì)議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費(fèi)需求，導(dǎo)致功能單一的溫泉產(chǎn)品逐步喪失競(jìng)爭(zhēng)力，亟待改造升級(jí)。

如何實(shí)現(xiàn)溫泉綜合開發(fā)？

提及溫泉綜合開發(fā)如何實(shí)現(xiàn)，綠微創(chuàng)景林峰博士表示，溫泉綜合開發(fā)的目標(biāo)，實(shí)際上是打造“以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會(huì)議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”――小則百余畝即溫泉度假村，大則數(shù)平方公里即溫泉小鎮(zhèn)或溫泉新城。

 
綠維創(chuàng)景溫泉設(shè)計(jì)項(xiàng)目――遼寧思拉堡溫泉小鎮(zhèn)之暢景海泉

打造“溫泉休閑綜合體”，是將溫泉休閑產(chǎn)業(yè)的各種業(yè)態(tài)聚集起來，構(gòu)建一個(gè)功能齊全的品質(zhì)化休閑平臺(tái)。因其功能業(yè)態(tài)的綜合性，開發(fā)上不僅需要大規(guī)模的資金投入，還需要一流的方案――要求規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)不僅要懂溫泉，更要洞悉酒店、商業(yè)、旅游和休閑地產(chǎn)等領(lǐng)域，能夠以商業(yè)模式的突破為核心，以休閑綜合體的眼光來審視溫泉開發(fā)，從投資運(yùn)營(yíng)的實(shí)質(zhì)來把握各個(gè)功能板塊的互動(dòng)關(guān)系與土地利用結(jié)構(gòu)。只有這樣，才能夠真正實(shí)現(xiàn)“溫泉休閑綜合體”開發(fā)價(jià)值的最優(yōu)化。綠維創(chuàng)景旗下的溫泉與療養(yǎng)度假規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（wq.lwcj.com），在研究近年來完成的多個(gè)溫泉小鎮(zhèn)、溫泉休閑社區(qū)特別是大型溫泉綜合體案例的基礎(chǔ)上，提出了創(chuàng)新打造特色“溫泉休閑綜合體”的六個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

溫泉開發(fā)關(guān)鍵一：以“土地綜合開發(fā)”為導(dǎo)向，理清功能關(guān)系

綠維創(chuàng)景林峰博士告訴記者，“溫泉休閑綜合體”的開發(fā)，必須理清旅游板塊、地產(chǎn)板塊和溫泉資源之間的特定關(guān)系，進(jìn)行全局性、系統(tǒng)性、綜合性的開發(fā)：

由溫泉水療、會(huì)議酒店及特色休閑構(gòu)成的旅游板塊，是帶動(dòng)人氣、樹立形象、提升地氣并創(chuàng)造長(zhǎng)期持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)的基礎(chǔ)板塊，盡管需要較大投入，也是首先必須創(chuàng)新打造的；
以休閑商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)生居住地產(chǎn)為構(gòu)成的地產(chǎn)板塊，是創(chuàng)造快速回報(bào)、獲取土地開發(fā)收益的核心板塊，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)開發(fā)；

溫泉本身具有突出的“養(yǎng)生與休閑”效應(yīng)，是打造溫泉休閑、會(huì)議酒店、養(yǎng)生地產(chǎn)的引擎資源，特別能夠有效提升酒店、商業(yè)與休閑地產(chǎn)的附加值。因此，必須在旅游板塊和地產(chǎn)板塊的開發(fā)中創(chuàng)新融入溫泉功能，突出溫泉養(yǎng)生休閑價(jià)值，形成溫泉休閑中心、溫泉會(huì)議酒店、溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)等產(chǎn)品，才能夠?qū)崿F(xiàn)整體開發(fā)價(jià)值的最優(yōu)化。

溫泉開發(fā)關(guān)鍵二：以“休閑產(chǎn)業(yè)整合”為手段，形成功能聚集

“溫泉休閑綜合體”的打造，要充分利用溫泉對(duì)于休閑產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，面向市場(chǎng)需求，整合休閑資源，形成休閑功能聚集與多元化休閑產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建溫泉休閑產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展五類產(chǎn)業(yè)，即養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、會(huì)議產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)游樂和溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。（具體內(nèi)容請(qǐng)見www.copantips.com《走向溫泉綜合開發(fā)時(shí)代――“溫泉休閑綜合體”開發(fā)研究》）

溫泉開發(fā)關(guān)鍵三：以“溫泉產(chǎn)品創(chuàng)新”為基礎(chǔ)，打造吸引核心

對(duì)于“溫泉休閑綜合體”來說，溫泉是關(guān)鍵，是創(chuàng)造吸引力與附加值的核心所在。綠維創(chuàng)景林峰博士表示，打造“溫泉休閑綜合體”的根本基礎(chǔ)，就是要進(jìn)行溫泉產(chǎn)品的創(chuàng)新。未來的溫泉?jiǎng)?chuàng)新，可以從以下幾個(gè)方面來把握：以中高端市場(chǎng)為重點(diǎn)，打造精品化溫泉、以衍生化發(fā)展為方向，打造復(fù)合型溫泉。做足親水游樂和健康養(yǎng)生的文章、以風(fēng)格主題化為手段，進(jìn)行主題型溫泉開發(fā)。

溫泉開發(fā)關(guān)鍵四：以“會(huì)議度假酒店”為重點(diǎn)，構(gòu)建接待載體

作為核心接待載體的會(huì)議度假酒店是“溫泉休閑綜合體”的重點(diǎn)構(gòu)成，與溫泉中心相輔相成，其建設(shè)水準(zhǔn)決定了整個(gè)“溫泉休閑綜合體”的品質(zhì)和形象，對(duì)于后期地產(chǎn)的開發(fā)也有重要影響。
林峰博士向記者表示，綠維創(chuàng)景之所以在溫泉項(xiàng)目中，非常明確的提出“會(huì)議度假酒店”概念，是由溫泉度假村的經(jīng)營(yíng)特性決定的――對(duì)于絕大多數(shù)溫泉度假項(xiàng)目來說，會(huì)議幾乎是不可或缺的功能，這一點(diǎn)在全國多個(gè)溫泉度假村的經(jīng)營(yíng)中得到證實(shí)，在未來的發(fā)展中會(huì)議休閑也仍將是溫泉度假項(xiàng)目的重要產(chǎn)品。

溫泉開發(fā)關(guān)鍵五：以“溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”為核心，創(chuàng)造利潤(rùn)中心

作為土地綜合開發(fā)的核心與快速回收投資的載體，“溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”是“溫泉休閑綜合體”開發(fā)的關(guān)鍵所在，應(yīng)成為精心打造的對(duì)象。主要包括作為第二居所的“住宅型物業(yè)”、作為可以返租的“度假型物業(yè)”以及以溫泉為特色的休閑商業(yè)街。
 “溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”的開發(fā)運(yùn)作，要注重以下三個(gè)方面：

一是溫泉綜合價(jià)值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的特征，提升地產(chǎn)的附加值。

二是會(huì)議度假酒店的充分結(jié)合。要結(jié)合會(huì)議經(jīng)營(yíng)，形成對(duì)產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)的返租結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的最大化利用。

三是整體開發(fā)節(jié)奏的科學(xué)把握。林峰博士表示，在具體的開發(fā)中，要本著“先投資型，后自住型；先經(jīng)營(yíng)型，后居住型；先小戶型，后大戶型；先中端，后高端”的原則來安排科學(xué)合理的開發(fā)節(jié)奏，才能實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)價(jià)值的最大化。

溫泉開發(fā)關(guān)鍵六：以“溫泉生活方式”為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)品牌突破

溫泉生活方式，是溫泉度假項(xiàng)目的最高境界。“溫泉休閑綜合體”的目標(biāo)，是通過規(guī)模化的優(yōu)勢(shì)和差異化的產(chǎn)品，構(gòu)建出多元的功能結(jié)構(gòu)，營(yíng)造出良好的休閑環(huán)境，創(chuàng)造全新的溫泉文化，最終形成一種全新的溫泉生活方式，讓游客充分享受到溫泉休閑養(yǎng)生的樂趣。

最后，綠維創(chuàng)景林峰博士向記者表示，無論是溫泉休閑綜合體、度假區(qū)還是溫泉小鎮(zhèn)，都較之以前有更豐富的業(yè)態(tài)和更多元文化元素，這在溫泉設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目人員也有了更多特殊要求。走向綜合時(shí)代的溫泉開發(fā)，無形之中給咨詢公司帶來了更大的壓力和挑戰(zhàn)。以專業(yè)精神和科學(xué)的方法進(jìn)行前期規(guī)劃，掌握多產(chǎn)業(yè)整合、多文化整合的技術(shù)成為了重中之重。綠維創(chuàng)景策劃設(shè)計(jì)的浙江縉云仙都?黃帝溫泉谷、北京藍(lán)調(diào)溫泉莊園、遼寧思拉堡溫泉等，都創(chuàng)新實(shí)踐了這一思路。

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