旅游綜合開發(fā)企業(yè)運營模式初探

       旅游綜合開發(fā)的企業(yè)運作模式

一、站在企業(yè)的立場看旅游綜合開發(fā)

一方面，旅游綜合開發(fā)是大勢所趨。政府對于區(qū)域綜合發(fā)展的要求、市場休閑消費需求綜合化的趨勢及項目本身的開發(fā)條件決定了綜合開發(fā)的大方向。

另一方面，旅游綜合開發(fā)是一種極具潛力的成功模式。其一，對于旅游企業(yè)，地產(chǎn)收益為支撐；對于地產(chǎn)企業(yè)，旅游收益為持續(xù)。其二，通過除旅游、地產(chǎn)以外的特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠為企業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)鏈延伸的綜合收益。其三，運作旅游綜合開發(fā)項目，企業(yè)將實現(xiàn)從一般的項目開發(fā)商到區(qū)域運營商的轉(zhuǎn)變，能夠獲得區(qū)域綜合運營帶來的巨大的區(qū)域升值效益。

二、旅游綜合開發(fā)的企業(yè)運作模式

（一）企業(yè)定位：四重身份

首先，要梳理企業(yè)的定位。我們認為，進行旅游綜合開發(fā)的企業(yè)，實際上包括四重身份。

第一，是旅游開發(fā)商。在未來的發(fā)展中，核心的工作之一是要進行旅游休閑項目的開發(fā)與經(jīng)營。

第二，是地產(chǎn)開發(fā)商。休閑地產(chǎn)是旅游綜合開發(fā)項目的重要構(gòu)成，開發(fā)企業(yè)的重要工作必然是地產(chǎn)開發(fā)。

第三，是特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展商。隨著發(fā)展的深入，單靠地產(chǎn)為收益支撐的模式必然難以為繼，政府必然要求企業(yè)考慮更科學(xué)、更持續(xù)特別是能夠有效解決三農(nóng)問題，促進一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的模式。這就決定了旅游綜合開發(fā)項目中，除了旅游板塊、地產(chǎn)板塊以外，保護下來的生態(tài)區(qū)域與耕地區(qū)域，應(yīng)當(dāng)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，如葡萄產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)等，據(jù)此，開發(fā)企業(yè)自然成為特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展商。

第四，是區(qū)域運營商。以區(qū)域經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任，把旅游開發(fā)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設(shè)、社會統(tǒng)籌結(jié)合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過在規(guī)劃、二級招商、土地一級開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設(shè)開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開發(fā)等工作，推動區(qū)域經(jīng)濟社會綜合發(fā)展，這時，開發(fā)企業(yè)將成為承上（政府）啟下（市場）的區(qū)域運營商。

（二）商業(yè)模式

1、總體模式：土地一級開發(fā)為基礎(chǔ)，“旅游休閑、特色產(chǎn)業(yè)、休閑地產(chǎn)”良性互動

從總體模式上看，是土地一級開發(fā)（賣地）和土地二級開發(fā)（賣房、旅游經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展）相結(jié)合的模式。

作為區(qū)域運營商，開發(fā)企業(yè)首先通過參與規(guī)劃與土地一級開發(fā)，通過項目的二次招商與土地經(jīng)營，獲得區(qū)域升值的初步收益。

然而，旅游綜合開發(fā)項目最根本的模式，還是“旅游休閑、特色產(chǎn)業(yè)與休閑地產(chǎn)”三者的良性互動，共同推動區(qū)域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展：

旅游休閑的發(fā)展是引擎――這是實現(xiàn)旅游經(jīng)營持續(xù)收益的根本。旅游休閑包括觀光景區(qū)、運動游樂項目、度假酒店、休閑街區(qū)、文化演藝等，這是吸引消費者前來消費的根本，有利于促進土地從生地變熟地，促進區(qū)域升值，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

休閑地產(chǎn)的發(fā)展是支撐――這是實現(xiàn)快速回報的核心支撐。旅游休閑的高投入、長回收必須依靠休閑地產(chǎn)的開發(fā)來平衡，這就需要適度的發(fā)展可銷售且快速回報的休閑地產(chǎn)，但兩者不是孤立的結(jié)構(gòu)，而是互動的體系，旅游帶來人氣促進土地升值并創(chuàng)造配套為休閑地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造條件，休閑地產(chǎn)的發(fā)展在一定程度上又完善旅游綜合開發(fā)項目的功能體系，實現(xiàn)目的地的形成。

特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是延伸――這是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸發(fā)展持續(xù)收益的保障。在未來的發(fā)展中，要考慮一個區(qū)域的科學(xué)的可持續(xù)的發(fā)展，特別是關(guān)照三農(nóng)問題、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題，除了旅游與地產(chǎn)，還需要注重特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是文化產(chǎn)業(yè)與特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展。以特色農(nóng)業(yè)為例，利用嚴格保護的生態(tài)區(qū)域與耕地資源，通過科技化、規(guī)?；⑿蓍e化等經(jīng)營手段，實現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)從簡單的種養(yǎng)殖經(jīng)濟向科技型休閑服務(wù)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。一方面，將實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升級并帶來持續(xù)收益，另一方面，更重要的是，促進農(nóng)民的持續(xù)就業(yè)與穩(wěn)定收入，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展；同時，特色產(chǎn)業(yè)作為一道靚麗的風(fēng)景，也成為旅游休閑與休閑地產(chǎn)項目發(fā)展的極具價值的田園風(fēng)景。

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