旅游綜合開發企業運營模式初探

       旅游綜合開發的企業運作模式

一、站在企業的立場看旅游綜合開發

一方面，旅游綜合開發是大勢所趨。政府對于區域綜合發展的要求、市場休閑消費需求綜合化的趨勢及項目本身的開發條件決定了綜合開發的大方向。

另一方面，旅游綜合開發是一種極具潛力的成功模式。其一，對于旅游企業，地產收益為支撐；對于地產企業，旅游收益為持續。其二，通過除旅游、地產以外的特色產業的發展能夠為企業帶來產業鏈延伸的綜合收益。其三，運作旅游綜合開發項目，企業將實現從一般的項目開發商到區域運營商的轉變，能夠獲得區域綜合運營帶來的巨大的區域升值效益。

二、旅游綜合開發的企業運作模式

（一）企業定位：四重身份

首先，要梳理企業的定位。我們認為，進行旅游綜合開發的企業，實際上包括四重身份。

第一，是旅游開發商。在未來的發展中，核心的工作之一是要進行旅游休閑項目的開發與經營。

第二，是地產開發商。休閑地產是旅游綜合開發項目的重要構成，開發企業的重要工作必然是地產開發。

第三，是特色產業發展商。隨著發展的深入，單靠地產為收益支撐的模式必然難以為繼，政府必然要求企業考慮更科學、更持續特別是能夠有效解決三農問題，促進一二三產業融合發展的模式。這就決定了旅游綜合開發項目中，除了旅游板塊、地產板塊以外，保護下來的生態區域與耕地區域，應當發展特色產業，如葡萄產業、花卉產業等，據此，開發企業自然成為特色產業發展商。

第四，是區域運營商。以區域經濟社會統籌發展為己任，把旅游開發、特色產業發展、城鎮建設、社會統籌結合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過在規劃、二級招商、土地一級開發、泛旅游產業項目開發、市政公用建設開發、商業房地產開發、住宅和度假地產開發等工作，推動區域經濟社會綜合發展，這時，開發企業將成為承上（政府）啟下（市場）的區域運營商。

（二）商業模式

1、總體模式：土地一級開發為基礎，“旅游休閑、特色產業、休閑地產”良性互動

從總體模式上看，是土地一級開發（賣地）和土地二級開發（賣房、旅游經營、產業發展）相結合的模式。

作為區域運營商，開發企業首先通過參與規劃與土地一級開發，通過項目的二次招商與土地經營，獲得區域升值的初步收益。

然而，旅游綜合開發項目最根本的模式，還是“旅游休閑、特色產業與休閑地產”三者的良性互動，共同推動區域旅游、產業、城鎮化的綜合發展：

旅游休閑的發展是引擎――這是實現旅游經營持續收益的根本。旅游休閑包括觀光景區、運動游樂項目、度假酒店、休閑街區、文化演藝等，這是吸引消費者前來消費的根本，有利于促進土地從生地變熟地，促進區域升值，并帶動相關產業的發展。

休閑地產的發展是支撐――這是實現快速回報的核心支撐。旅游休閑的高投入、長回收必須依靠休閑地產的開發來平衡，這就需要適度的發展可銷售且快速回報的休閑地產，但兩者不是孤立的結構，而是互動的體系，旅游帶來人氣促進土地升值并創造配套為休閑地產開發創造條件，休閑地產的發展在一定程度上又完善旅游綜合開發項目的功能體系，實現目的地的形成。

特色產業的發展是延伸――這是實現產業鏈延伸發展持續收益的保障。在未來的發展中，要考慮一個區域的科學的可持續的發展，特別是關照三農問題、城鄉統籌問題，除了旅游與地產，還需要注重特色產業的發展，尤其是文化產業與特色農業的發展。以特色農業為例，利用嚴格保護的生態區域與耕地資源，通過科技化、規?；?、休閑化等經營手段，實現傳統農業從簡單的種養殖經濟向科技型休閑服務業經濟轉變。一方面，將實現區域產業的升級并帶來持續收益，另一方面，更重要的是，促進農民的持續就業與穩定收入，推動城鄉統籌的發展；同時，特色產業作為一道靚麗的風景，也成為旅游休閑與休閑地產項目發展的極具價值的田園風景。

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