2013城市投資暨產業地產博覽會于8月15-17號于上海新國際博覽中心隆重舉行。本次城博會主題涵蓋城市規劃、產業發展、創新轉型、小城鎮可持續發展等，旨在通過聚焦轉型、投資、合作實現共贏。2013城博會同期舉辦“2013產業地產與城市轉型暨小城鎮發展高峰論壇”，我院綜合開發分院羅紅寶院長參加論壇并發表《新型城鎮化與旅游綜合體開發》的演講，羅院長從六個角度認識新型城鎮化的“新”，提出旅游是新型城鎮化的新型動力產業，并以旅游綜合體為例介紹旅游引導的新型城鎮化模式。其演講內容豐富，針對性強，獲得與會嘉賓高度認可，掌聲經久不息。

工作人員在展臺接受咨詢

綜合開發分院羅紅寶院長發表精彩演講

以下為精彩觀點摘錄：

新型城鎮化是未來十年中國經濟的總綱領

在當前全球經濟形勢背景下，要實現國民生產總值不低于7%的增長率，完全靠出口和投資，已經非常吃力，它需要一種新的支撐創造內需，什么途徑最能創造內需？新型城鎮化是最有效的擴大內需途徑。新型城鎮化是基于城鎮建設，包括了產業發展與社會進步的系統工程，是經濟社會發展的綱領性方針，行行業業都在這個網絡之中。新型城鎮化被認為是保持未來中國持續增長的關鍵架構，受到新一屆領導班子的極大重視，將是中國未來5-10年綜合發展結構中頂層設計的核心主題。

六個角度認識新型城鎮化的“新”

第一個是“新核心”，原來是以利益為重，現在要轉向以人為本，從關注空間到對人的關注的轉變。第二個是“新歷程”。從產城分離到產城融合，這是新型城鎮化建設的路徑。第三個是“新驅動”，從傳統的引擎到新型的動力。以前很多的城鎮化都是靠工業來帶領，但不能把眼光只盯在工業上，從旅游的角度，就是一個非常好的機會。第四個是“新要求”，從原來比較粗放，比較浪費土地的方式走向生態、集約和節約的路徑。第五個是“新目標”，要從“城鄉二元”結構到“城鄉一體化”，使城鎮結構體系更合理化。第六個是“新突破”，要從“千城一面”到“各具特色”，城鎮的發展定位要差異化。

旅游地產商參與新型城鎮化的途徑

第一是旅游地產的土地開發。它屬于一級或一級半開發，包括旅游項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施建設，這是旅游引導的新型城鎮化的基礎。第二是旅游公共設施建設。包括游客中心、旅游專線交通、旅游景觀、旅游環境整治、資源保護等，由此形成旅游產業與房地產發展的基礎。第三是旅游休閑項目建設。主要形成旅游休閑度假環境、休閑內容及接待能力的基礎，是旅游休閑度假產品開發的主體，與房地產相配套。第四是旅游地產產品開發。它作為銷售加持有的房地產產品，既有經營型商業地產項目，又有銷售型商業或居住產品，是旅游引導的新型城鎮化的核心內容。

旅游是區域發展中重要的新型動力

依靠什么動力，才能保持中國經濟持續高速增長，不僅僅是黨中央國務院考慮的大事，也是我們每一個人要面對的問題。綠維認為，中國在逐步喪失勞動力“人口紅利”之時，又獲得了巨大的消費“人口紅利”。13億人口中真正的中等收入市民的增長，將是世界發展的最大動力。旅游通過“搬運”實現消費聚集、產業聚集帶動土地升值、延伸商業房地產及休閑度假房地產等高利潤項目，為城鎮化提供了產業、就業、環境、服務和居住五大支持，成為城鎮化的直接動力。

旅游引導的新型城鎮化模式

綠維創景根據多年的實踐經驗總結出旅游引導的新型城鎮化模式，從現有大型城市的擴張與升級到中小城鎮特色化發展，從產城一體化項目開發與非建制性旅游城鎮化到新農村社區建設等方面，具體模式可以分為七種：旅游中心城市（旅游大中型城市及旅游集散中心城市）、休閑衛星城（大城市周邊休閑聚集城鎮）、旅游小城（旅游小城及較大的旅游中心鎮）、旅游小鎮（較小旅游中心鎮與旅游建制鎮）、旅游綜合體（非建制產居一體化）、旅游休閑度假區（產業區）、旅游新型農村社區（產居一體社區）。

羅紅寶院長向與會嘉賓介紹公司圖書《旅游引導的新型城鎮化》

旅游綜合體是未來發展的主流模式

旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的旅游吸引核、休閑聚集區、旅游地產社區為核心功能構架，相關配套設施與延伸產業為支撐保障，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。它是青出于藍而異于藍。旅游首先要進行吸引力打造，通過旅游核心吸引力形成游客聚集，例如：高爾夫球場、主娛樂園、溫泉等。其次是構建休閑集聚區。要讓人停留下來并且形成消費。通過前兩個方面打造形成消費聚集、產業聚集，帶動土地的價值提升。旅游綜合體是非建制型城鎮化，其架構主要體現在五方面：第一是核心吸引中心，第二是休閑集聚區，第三個是利潤創造中心，第四個是產業延伸，第五個是社區的配套化。通過完善相關的服務設施配套，才能留下人安心的休閑度假。由此，旅游綜合體項目是房地產商切入新型城鎮化結構里最重要的模式。

旅游綜合體開發規劃咨詢需求特點

一般項目會經歷兩個階段：拿地階段與開發階段。在拿地階段，考慮最多的是怎樣才能賺錢及向政府展示通過項目怎樣帶動區域的發展。開發階段要考慮的是投入多少錢，在這個階段要做詳細的規劃、產品設計與營銷等。一般拿到一塊地，如果想做旅游綜合開發，要打通這四個環節：第一個環節是策劃的環節，要關注商業模型，弄明白怎么賺錢，項目定位、產品等基本方向要搞明白。第二個環節是規劃，需要考慮入網，景觀、土地、建筑的目的等方面。第三個環節是算賬，要考慮項目大概能夠吸引多少人前來，項目的投入等。第四個環節是運營，在運營環節中首先考慮的是定位，同時包括分期開發建設、產業發展、相關配套等。所有旅游項目，一般都要把這些細節打通。作為一家規劃設計機構，綠維創景規劃設計院一直要求：創意經典，落地運營。旅游要講創意，經典的創意一般要考慮三個方面：第一個是商業模式，第二個是主題概念，第三個是產品策劃的設計。對于項目的運營要考慮：第一是經濟，要求算出投入產出的賬；第二是市場，如果沒有人來，那是白費，再有創意也沒用；第三個是建設，這要結合當地的人文氣候、場地的特征等。

與會嘉賓在閱讀《旅游引導的新型城鎮化》

與會嘉賓認真聽演講并做記錄