2013城市投資暨產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)于8月15-17號(hào)于上海新國(guó)際博覽中心隆重舉行。本次城博會(huì)主題涵蓋城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、小城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展等，旨在通過(guò)聚焦轉(zhuǎn)型、投資、合作實(shí)現(xiàn)共贏。2013城博會(huì)同期舉辦“2013產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市轉(zhuǎn)型暨小城鎮(zhèn)發(fā)展高峰論壇”，我院綜合開發(fā)分院羅紅寶院長(zhǎng)參加論壇并發(fā)表《新型城鎮(zhèn)化與旅游綜合體開發(fā)》的演講，羅院長(zhǎng)從六個(gè)角度認(rèn)識(shí)新型城鎮(zhèn)化的“新”，提出旅游是新型城鎮(zhèn)化的新型動(dòng)力產(chǎn)業(yè)，并以旅游綜合體為例介紹旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式。其演講內(nèi)容豐富，針對(duì)性強(qiáng)，獲得與會(huì)嘉賓高度認(rèn)可，掌聲經(jīng)久不息。

工作人員在展臺(tái)接受咨詢

綜合開發(fā)分院羅紅寶院長(zhǎng)發(fā)表精彩演講

以下為精彩觀點(diǎn)摘錄：

新型城鎮(zhèn)化是未來(lái)十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的總綱領(lǐng)

在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景下，要實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值不低于7%的增長(zhǎng)率，完全靠出口和投資，已經(jīng)非常吃力，它需要一種新的支撐創(chuàng)造內(nèi)需，什么途徑最能創(chuàng)造內(nèi)需？新型城鎮(zhèn)化是最有效的擴(kuò)大內(nèi)需途徑。新型城鎮(zhèn)化是基于城鎮(zhèn)建設(shè)，包括了產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的系統(tǒng)工程，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綱領(lǐng)性方針，行行業(yè)業(yè)都在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)之中。新型城鎮(zhèn)化被認(rèn)為是保持未來(lái)中國(guó)持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵架構(gòu)，受到新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的極大重視，將是中國(guó)未來(lái)5-10年綜合發(fā)展結(jié)構(gòu)中頂層設(shè)計(jì)的核心主題。

六個(gè)角度認(rèn)識(shí)新型城鎮(zhèn)化的“新”

第一個(gè)是“新核心”，原來(lái)是以利益為重，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)向以人為本，從關(guān)注空間到對(duì)人的關(guān)注的轉(zhuǎn)變。第二個(gè)是“新歷程”。從產(chǎn)城分離到產(chǎn)城融合，這是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的路徑。第三個(gè)是“新驅(qū)動(dòng)”，從傳統(tǒng)的引擎到新型的動(dòng)力。以前很多的城鎮(zhèn)化都是靠工業(yè)來(lái)帶領(lǐng)，但不能把眼光只盯在工業(yè)上，從旅游的角度，就是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)。第四個(gè)是“新要求”，從原來(lái)比較粗放，比較浪費(fèi)土地的方式走向生態(tài)、集約和節(jié)約的路徑。第五個(gè)是“新目標(biāo)”，要從“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)到“城鄉(xiāng)一體化”，使城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系更合理化。第六個(gè)是“新突破”，要從“千城一面”到“各具特色”，城鎮(zhèn)的發(fā)展定位要差異化。

旅游地產(chǎn)商參與新型城鎮(zhèn)化的途徑

第一是旅游地產(chǎn)的土地開發(fā)。它屬于一級(jí)或一級(jí)半開發(fā)，包括旅游項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，這是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)。第二是旅游公共設(shè)施建設(shè)。包括游客中心、旅游專線交通、旅游景觀、旅游環(huán)境整治、資源保護(hù)等，由此形成旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。第三是旅游休閑項(xiàng)目建設(shè)。主要形成旅游休閑度假環(huán)境、休閑內(nèi)容及接待能力的基礎(chǔ)，是旅游休閑度假產(chǎn)品開發(fā)的主體，與房地產(chǎn)相配套。第四是旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。它作為銷售加持有的房地產(chǎn)產(chǎn)品，既有經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，又有銷售型商業(yè)或居住產(chǎn)品，是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容。

旅游是區(qū)域發(fā)展中重要的新型動(dòng)力

依靠什么動(dòng)力，才能保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，不僅僅是黨中央國(guó)務(wù)院考慮的大事，也是我們每一個(gè)人要面對(duì)的問(wèn)題。綠維認(rèn)為，中國(guó)在逐步喪失勞動(dòng)力“人口紅利”之時(shí)，又獲得了巨大的消費(fèi)“人口紅利”。13億人口中真正的中等收入市民的增長(zhǎng)，將是世界發(fā)展的最大動(dòng)力。旅游通過(guò)“搬運(yùn)”實(shí)現(xiàn)消費(fèi)聚集、產(chǎn)業(yè)聚集帶動(dòng)土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤(rùn)項(xiàng)目，為城鎮(zhèn)化提供了產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、環(huán)境、服務(wù)和居住五大支持，成為城鎮(zhèn)化的直接動(dòng)力。

旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式

綠維創(chuàng)景根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式，從現(xiàn)有大型城市的擴(kuò)張與升級(jí)到中小城鎮(zhèn)特色化發(fā)展，從產(chǎn)城一體化項(xiàng)目開發(fā)與非建制性旅游城鎮(zhèn)化到新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)等方面，具體模式可以分為七種：旅游中心城市（旅游大中型城市及旅游集散中心城市）、休閑衛(wèi)星城（大城市周邊休閑聚集城鎮(zhèn)）、旅游小城（旅游小城及較大的旅游中心鎮(zhèn)）、旅游小鎮(zhèn)（較小旅游中心鎮(zhèn)與旅游建制鎮(zhèn)）、旅游綜合體（非建制產(chǎn)居一體化）、旅游休閑度假區(qū)（產(chǎn)業(yè)區(qū)）、旅游新型農(nóng)村社區(qū)（產(chǎn)居一體社區(qū)）。

羅紅寶院長(zhǎng)向與會(huì)嘉賓介紹公司圖書《旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化》

旅游綜合體是未來(lái)發(fā)展的主流模式

旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的旅游吸引核、休閑聚集區(qū)、旅游地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，相關(guān)配套設(shè)施與延伸產(chǎn)業(yè)為支撐保障，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。它是青出于藍(lán)而異于藍(lán)。旅游首先要進(jìn)行吸引力打造，通過(guò)旅游核心吸引力形成游客聚集，例如：高爾夫球場(chǎng)、主娛樂(lè)園、溫泉等。其次是構(gòu)建休閑集聚區(qū)。要讓人停留下來(lái)并且形成消費(fèi)。通過(guò)前兩個(gè)方面打造形成消費(fèi)聚集、產(chǎn)業(yè)聚集，帶動(dòng)土地的價(jià)值提升。旅游綜合體是非建制型城鎮(zhèn)化，其架構(gòu)主要體現(xiàn)在五方面：第一是核心吸引中心，第二是休閑集聚區(qū)，第三個(gè)是利潤(rùn)創(chuàng)造中心，第四個(gè)是產(chǎn)業(yè)延伸，第五個(gè)是社區(qū)的配套化。通過(guò)完善相關(guān)的服務(wù)設(shè)施配套，才能留下人安心的休閑度假。由此，旅游綜合體項(xiàng)目是房地產(chǎn)商切入新型城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)里最重要的模式。

旅游綜合體開發(fā)規(guī)劃咨詢需求特點(diǎn)

一般項(xiàng)目會(huì)經(jīng)歷兩個(gè)階段：拿地階段與開發(fā)階段。在拿地階段，考慮最多的是怎樣才能賺錢及向政府展示通過(guò)項(xiàng)目怎樣帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展。開發(fā)階段要考慮的是投入多少錢，在這個(gè)階段要做詳細(xì)的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營(yíng)銷等。一般拿到一塊地，如果想做旅游綜合開發(fā)，要打通這四個(gè)環(huán)節(jié)：第一個(gè)環(huán)節(jié)是策劃的環(huán)節(jié)，要關(guān)注商業(yè)模型，弄明白怎么賺錢，項(xiàng)目定位、產(chǎn)品等基本方向要搞明白。第二個(gè)環(huán)節(jié)是規(guī)劃，需要考慮入網(wǎng)，景觀、土地、建筑的目的等方面。第三個(gè)環(huán)節(jié)是算賬，要考慮項(xiàng)目大概能夠吸引多少人前來(lái)，項(xiàng)目的投入等。第四個(gè)環(huán)節(jié)是運(yùn)營(yíng)，在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中首先考慮的是定位，同時(shí)包括分期開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、相關(guān)配套等。所有旅游項(xiàng)目，一般都要把這些細(xì)節(jié)打通。作為一家規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院一直要求：創(chuàng)意經(jīng)典，落地運(yùn)營(yíng)。旅游要講創(chuàng)意，經(jīng)典的創(chuàng)意一般要考慮三個(gè)方面：第一個(gè)是商業(yè)模式，第二個(gè)是主題概念，第三個(gè)是產(chǎn)品策劃的設(shè)計(jì)。對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)要考慮：第一是經(jīng)濟(jì)，要求算出投入產(chǎn)出的賬；第二是市場(chǎng)，如果沒(méi)有人來(lái)，那是白費(fèi)，再有創(chuàng)意也沒(méi)用；第三個(gè)是建設(shè)，這要結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋臍夂?、?chǎng)地的特征等。

與會(huì)嘉賓在閱讀《旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化》

與會(huì)嘉賓認(rèn)真聽演講并做記錄