林峰視點：鄉村項目應該如何開發，如何操盤？

一、確定開發主體

1、村集體統一整合開發 

開發邏輯：村集體通過成立專業合作社，以自籌資金的形式，將村里閑置土地及房屋等資產流轉過來，進行統一的整合開發。

參考案例：密云古北口北臺鄉居農宅專業合作社由村里12人發起成立，成員出資總額52.7萬元，對村里閑置資產進行統一開發和經營管理。

2、村集體與專業旅游公司共同開發

開發邏輯：村集體與專業的旅游開發公司合作，引入外來資金，對村里的閑置資產進行統一流轉、整合開發與專業運營。

參考案例：密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發公司和村集體共同成立北莊鎮干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發（股東單位）單位，負責資源整合、開發及提供配套服務。

二、盤活閑置資源

1、資產流轉的本質

資產流轉的本質是農民資產的使用權出租。當代鄉村體系中，許多農民由于出外務工等原因離開本鄉、本鎮，造成擁有的土地、房屋等資產閑置浪費，土地、房屋等資產的財產權、收益權得不到有效體現。

閑置資產流轉，就是在資產所有權不變的情況下，通過出租其使用權來實現閑置資產的價值。即資產的所有權的權屬不變，依然歸農民所有，而流轉只是將其資產的使用權進行出租、出讓，農民作為資產的所有者，可以租金、分紅等方式獲取收益。

2、資產流轉的關鍵

資產能否順暢流轉很大程度上取決于承租方的務農效益，因而，只有在充分尊重農民意愿的條件下，保障長足的經營效益，才能確保項目有能力兌現其對農民租金承諾及分紅利益，才能夠讓農民自愿參與到資產的流轉中來。

3、資產流轉的形式

——出租 

出租是在一定期限內，農戶與承租方之間的資產使用權轉移，即農戶作為出租方，自愿將全部或部分資產的一定期限內的使用權出租給承租方，承租方支付農戶固定的收益。承包期限一般由雙方協商確定，最長不超過承包合同的剩余期限。

流轉步驟一般為村集體統一收購（收回）閑置資產；農戶在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權；承租人和村集體協商租賃價格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。

——入股 

農戶將全部或部分資產的使用權作價為股份，與投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體，參與股份制或股份合作制經營，分紅以入股的資產使用權為依據，按經營效益的高低確定股紅數額。

——轉包 

土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方，轉包期限由雙方協商確定，但不得超過土地承包合同的剩余期限，且轉包方與發包方的原承包關系不變。

——出讓 

取得一定量的土地補償后放棄土地承包經營權剩余期限的形式。這種多是因公路、橋梁、公共設施、城鎮建設、工商業發展等建設用地的需要，被政府征用土地的部分。這部分被征用了土地的農民，在按有關規定獲得資金補償后，就將土地使用權交給發包方或當地政府，從而再轉交給建設方，承包方對這部分土地的使用權即行終止。

三、系統規劃開發

特色鮮明：保持地域、產業、生態、風貌特色

①保持鮮明的地域特色。針對山水資源豐富的地區，應體現“山谷”、“水鄉”“鄉野”特色。針對文化資源豐富的地區，應體現特色“鄉味”、“民俗”等地域特色。

規劃要點：多用地方材料、符號，體現地域特色，注重整體格局和風貌的打造，格局自然，風貌整體和諧統一，體現特色。

②保持鮮明的產業特色。鄉村土地肥沃，農、林、漁等傳統農業資源豐富、具備一定產業基礎，應當把所在地的產業優勢糅合進去，著力培育支柱產業，或“農”，或“林”，或 “漁”，形成自身的特色產業。

規劃要點：產業規劃與地域規劃結合。

③保持鮮明的生態特色。鄉村項目的打造，必須符合“現代化生態農村”的建設目標，必須保證在鄉村自然區的生態涵養，注重生態農業基地的開發及綠色產業體系、鄉村生活體系的打造等方面，都能使鄉村保持鮮明生態特色。

規劃要點：景觀多用自然，注重小品等景觀打造。如在環境設計、建筑設計、資源的利用和保護、循環經濟等都要注入“生態”理念。

文脈鮮活：保持鄉土文化的原生性、鮮活性 

①提煉元素：所謂“原生性”和“鮮活性”，是指用獨特的自然風貌、生活習俗和人的生產勞動等社會性生態元素，詮釋項目的文化傳統?？晒┩诰虻泥l土文化十分豐富，如紡線、織布、蒸糕、做圓子等生活文化，土布服飾展示、傳統婚慶儀式等民俗文化，推鐵環、踩高蹺等游戲文化，等等。

②文化傳承：對歷史文化豐厚的項目地，應注重保護歷史、傳統文化，做好傳承、挖掘文化要充分，形成鄉村的文化認同。

③品質提升：合理開發利用文化資源，系統打造，形成文化品牌，增強競爭軟實力。

④重塑精神：對于文化資源匱乏或是新建的項目，應注重文化培育和打造，在現有建設的基礎上發展，逐步形成自身文化特色。

三產融合：統籌區域產業規劃保障發展動力

①一二三業融合：把農業、漁業、林業、商貿業，以及飲食等各類服務業的發展結合起來全面規劃，選擇適合項目發展方向的產業做強做大，逐步發育成為鄉村發展的有力支撐。

②現有產業升級：在現有基礎上發展產業，不要憑空創造和引進新的產業。

③調整產業結構：發揮人氣與資源集聚優勢，拉動、促進鄉村產業發展，完善產業結構，升級產業體系；延長產業鏈，構建合理的產業集群，打造競爭優勢，擴大產業影響力，提升產業競爭力。

宜居宜游：留住生產力，擴大消費吸引力

①挖掘旅游題材：鄉村項目的開發建設，旅游不是核心目的，但擁有一定的旅游功能作支撐，鄉村發展將會更有生命力?？蓪⑸剿L光、地形地貌、風俗風味、古村古居、人文歷史等作為旅游題材。

②打造共享配套：鄉村項目的公共服務設施、基礎設施建設除了滿足基礎生產、生活需求以外，還應做好三個服務：

Ⅰ.注重服務社會事業。設施建設要與鎮區結合，共建共享，建設完善的服務體系，推動鄉村整體經濟社會可持續發展。

Ⅱ.注重服務經濟發展。建立完善與經濟社會發展相適應的服務體系，提升綜合承載能力，成為整合資源、集聚創新、特色產業的“新載體”。

Ⅲ.注重服務周邊村民。統籌布局、互聯互通，完善補足城鄉服務設施體系，促進服務設施向周邊農村延伸。

③留足發展空間：對接區域市場需求，尤其大城市周邊，旅游產品策劃考慮外溢的功能需求。

總之，從道路、交通、環境、建筑風貌，到功能布局、各類設施，從休閑、娛樂，到餐飲、商貿，在充分滿足居民物質和精神生活需求外，一切要從打造鄉村生態旅游項目的思路出發，精心打造，務顯“特色”，使生態旅游業、現代服務業，成為鄉村賴以發展的產業之一，為鄉村發展提供源源不斷的經濟收入。

活力構筑：聚集人氣，防止空村鬼鎮出現

①打造活力型街區：要結合棚戶區改造等，打造一些有活力的早餐、夜宵、娛樂街區等受大眾歡迎的有活力的街區。

②提升冬季的活力：北方地區項目選擇考慮彌補氣候條件等因素，積極發展全季節旅游，增加冬季項目。

③注重夜經濟打造：增加夜晚的商業和文化活力，打造具有魅力的夜色景觀，增加鄉村夜生活、夜消費活力。

2、8大功能分區設計

——農業生產區

定位：田園農業生產的核心空間，是農業生產的主要功能分區，是為綜合體發展和運行提供產業支撐和發展動力的核心區域。

規劃：選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域進行規劃建設，同時應結合我國特色農產品區域布局規劃，遴選合適的種養品種，并且應當最大化的尊重場地肌理，還應當盡量滿足機械化種植的需求，充分考慮機耕道的要求與四季產業的耕作規劃。

產品舉例：農業生產區除了常規農作物種植、禽畜飼養等保障農業生產性基地、園區的建設外，還可以依托基地或園區特色開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范、市民/團體認種田等項目。

——農業景觀區 

定位：以田園景觀、農業生產和優質農產品為基礎的主題觀光區域。

規劃：以當地資源環境為基礎，規劃開發以特色園圃、現代農業設施、農產品展示、創意農業景觀小品為特色景觀要素的景觀觀光區，核心景觀片區的規劃布局要突出的景觀主題，規劃主題性景觀及特殊的游覽方式（線路、節點）。

產品舉例：觀賞型農田、名優瓜果園，觀賞苗木、花卉展示、創意農業景觀小品展示、濕地風光，山水風光等景觀區。

——現代農業產業園區

定位：農業產業鏈現代化延伸區域，以產業園區的方式發展現代化農業，實現農業現代化和規?；洜I。

規劃：現代農業產業園區通常根據項目方資本、技術、資源等基本條件，選擇性規劃發展循環農業、設施農業、特色農業、無土農業、外向型農業、休閑農業、創意農業等新型農業產業園，一般規模較大。

產品舉例：現代農業產業園區可包括現代農業產業園、現代農業科技園、現代農業創業園等，主要從事種養殖生產，及農產品加工、推介、銷售，農產品研發等，形成完整的產業鏈；也可包含部分農業科普教育及現代農業觀光的內容，但應主要以農業生產為核心。

——生活居住區

定位：城鎮化主要功能部分核心承載片區，農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。

規劃：規劃適宜當地農民社區化居住生活、產業工人聚集居住生活、外來休閑旅游居住生活等3類人口相對集中的居住生活區域，打造新型鄉村人口聚集區，保證鄉村居民生活品質，吸引人口回流，促進鄉村發展活力。

產品舉例：根據實際及長期發展需求、建筑用地塊特點，選擇開發居住區、居住小區、居住組團等不同體量的片區。

——農業科普教育及農事體驗區 

定位：承載農業文化內涵與教育功能重要區域。

規劃：利用農業生產基地及相關設施、空間等規劃打造及農業科普教育與休閑務農體驗為一體的活動區域，讓游客深度了解鄉村務農文化的核心內涵。

產品舉例：規劃專門片區，打造現代農業博物館、現代農業示范區、傳統農業體驗區、動植物園、環境自然教育公園、市民農場、創意農業展示區、農牧體驗園等。

——鄉村休閑度假區

定位：創意農業休閑片區是游人能夠深入體驗農業創意的特色生活空間。

規劃：主要利用鄉村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉村文化等，開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動。

產品舉例：鄉村自然游憩公園及戶外運動公園：配置登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動等產品；鄉村度假村：配置鄉村文化民宿、鄉村酒店、小木屋、別墅、農業莊園等，滿足人們回歸自然，歸隱田園的需求。

——產城一體服務配套區

定位：為農村、農民、農業，生產、生活提供服務和保障的核心區域。

規劃：規劃建設基礎設施及公共服務設施。一方面服務于居住區內的居民、村民對醫療、教育、衛生、生產生活、休閑等基本生活需求，另一方面服務于農業、加工業、旅游休閑、商貿物流、鄉村金融等產業發展需求。

產品舉例：交通、給排水、電力、電信、燃氣、人防、綜合防災等基礎設施；教育、醫療衛生、體育、社會福利與保障、郵政電信、鄉村金融等公共服務設施。

——衍生產業區

定位：鄉村新型產業、高級發展模式試點區。

規劃：在關注農業基礎、關注農民利益的基礎上，發展衍生特色產業，延伸產業鏈，打造多元產業融合。

產品舉例：健康產業、養老產業、互聯網農業、體育產業、影視產業、創意產業、科教產業、生態產業等。

——確定運營主體

①專業運營管理公司 在對閑置資產進行統一整理和開發的基礎上，可以引進專業的酒店運營管理公司進行運營管理。這類公司對酒店有著專業的運營管理理念，可以有效、專業的管理鄉村酒店，以獲取相應的收益。

②村集體統一運營管理 村集體可以通過合作社的形式，對鄉村項目進行統一經營管理。由合作社統一進行結算，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農宅合作社農戶分配紅利和租金，從而防止惡性競爭。

——緊抓運營要點

①推動產業健康發展 經濟是鄉村振興的命脈，產業是經濟發展的核心抓手，具體運營過程中要注意夯實農業產業基礎，做好資源、人才、土地、技術、資金、信息等必要生產要素的配置，推動農業產業鏈延伸，推動農旅融合，有條件的地區深入推進一、二、三產產業融合布局，打好產業結構轉型攻堅戰。

②塑造鄉村旅游品牌 運營管理過程中，有意識地進行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項目開發，打造鄉村旅游度假品牌，以完善的運營管理，塑造品牌，并逐漸實現品牌延伸和品牌輸出，在一定區域內進行品牌復制。

③充分調動農民積極性 一方面，讓農民充分參與其中。優先考慮本地現有居民以及返鄉居民就業，并積極組織農民培訓，調動農民的積極性；項目開發充分利用鄉村現有資源，在力求不改變居民生產生活方式的基礎上，為農民帶來收益。

另一方面，讓農民真正獲得收益。從農民角度出發，制定切實能夠滿足農民利益的相關政策，進而激發農民參與旅游開發的熱情。

——合理利益分配

①企業——經濟、品牌、戰略投資效益 鄉村項目的成功開發建設，一方面可以獲得應的經濟回報，另一方面，隨著項目的投資、開發、運營管理及營銷推廣的系統化運作，會形成自身的度假品牌，在一定的區域內會逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營模式，通過模式復制獲取更大的品牌效益。

②農民——租金、分紅、工資等收入 鄉村項目中，農民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入

③鄉村——經濟、社會、文化、生態效益 鄉村項目的建設過程中，會同時推進鄉村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動就業服務等體系的建設，推動鄉村公共基礎設施升級，使現代、文明的生活方式與農村田園牧歌式的傳統生活方式得到有機的融合，促進鄉村的可持續發展。