林峰視點：鄉村規劃如何落地實施

導語：村莊規劃編制是實施鄉村振興戰略的前提要求。做好村莊規劃，要了解村莊規劃的政策要求，理清村莊需求和發展思路，化繁為簡，多規合一。編制實用性的、村民看的懂、能指導落地實施的規劃。本文對村莊規劃政策要求、編制體系、編制程序進行了全方面的解析。



現在的鄉村規劃大多是在按照城市規劃的思路來規劃設計，普遍存在建成后無法滿足招商運營的的問題，導致項目走樣，巨額投資得到不回報，達不到預期效果。可以說，施工結束的時刻，就是鄉村美麗的高光時刻。

因此，做好鄉村規劃建設，須要考慮落地實施，須要因地制宜。




01

鄉村規劃的認識
鄉村規劃是指在一定時期內對鄉村的社會、經濟，文化傳承與發展等所做的綜合部署，是指導鄉村發展和建設的基本依據。鄉村規劃具有綜合性、社區性、實用性與地域性。

新時代的村莊規劃更加強調“實用性”，應體現“政府管用、村委好用、村民實用”三大要求，既要滿足各級政府部門的管控要求，也要便于村委的實施管理，還要響應村民的合理訴求。   

在此背景下，村莊規劃須創新編制方法，以問題為導向，實現從自上而下的“任務式”模式，向自下而上、上下結合的“實用性”模式轉變，統籌協調好鄉村地區規劃、建設、管理三者之間的關系。

鄉村規劃是鄉村建設的靈魂，鄉村的傳統和文化是鄉村規劃的根，尊重農民意愿是鄉村規劃的重要前提。



02
鄉村規劃類型


國家把農村分為四類：類轉城市、一類提升、一類保護、一類搬遷

《鄉村振興戰略規劃（2018—2022年）》是我國實施鄉村振興戰略的第壹個五年規劃。將我國的鄉村分為四類，分別是集聚提升類村莊、城郊融合類村莊、特色保護類村莊和搬遷撤并類村莊。將對不同的農村地區區別對待，根據發展階段的不同、實際情況的不同、差異的客觀存在進行區別處理。






二、

綠維文旅提出：未來村莊發展將形成五種結構類型


綠維文旅基于多年村鎮研究及實操經驗，綜合村莊的空間分布、產業發展基礎、人口規模、資源稟賦、區域環境等因素，認為未來村莊發展將形成城市化結構、小城鎮結構、中·心村結構、特色村結構和多樣化組合結構等五種類型。





城市化結構。我國各大中·心城市及東部經濟發達地區城市周邊的村莊，地理區位優越、交通較為發達、產業結構相對豐富，與中·心城市的聯系相對較為緊密，能率先通過城市融合實現發展，進而發揮其輻射作用。



小城鎮結構?？h、鎮鄉及其他小城市周邊的村莊，交通區位相對便捷、具有一定的產業基礎?？赏ㄟ^與城鎮功能融合、空間融合、產業整合、人居環境整治等途徑，形成基礎設施、人口規模、產業規模、公共服務配套等適度規?；漠a居融合一體化。



中·心村結構。在城鄉二元體制下，現有規模較大的中·心村和其他仍將存續的一般村莊，有的交通、經濟條件發達，二三產業基礎較好，像江浙發達地區的村落，通過整合提升形成適度規模的經濟強村；有的以種植、養殖業為主·導，但二三產業薄弱，像北方平原地區村莊，通過改造提升、優化居住環境，聚集產業優勢、基礎設施和公共服務優勢，形成規?；?、集中化大村落，即中·心村結構。



特色村結構。擁有自然生態、歷史文化等特色資源的傳統村落、歷史文化名村、少數民族特色村寨、特色景觀旅游名村，是彰顯和傳承中國傳統文化的重要載體，應統籌保護、利用和發展。通過善于利用村莊特色資源，可形成以鄉村旅游和特色產業為支撐的特色強村。



多樣化組合結構。中西部的山區、丘陵地區這些非大尺度區域、非平原區域的村莊，因區位交通不便、居住環境差、村落空間布局分散、人口規模小、管理困難等，將根據實際情況，通過整村搬遷、撤并合村等形式，保留一部分自然村莊，形成一部分特色村莊，構建一部分集中化大村落，再結合特色小鎮和建制鎮發展，構建出多層次多結構的鄉村現代化發展路徑。

圖片
03
鄉村規劃不能落地的原因
1、 規劃失去鄉村味道
鄉村旅游的落腳點是鄉村，游客去農村主要還是想要體驗鄉村特色和風情，如果把鄉村開發得太過豪華，太過高大上，反而失去了鄉村旅游的意義。開發鄉村旅游，不能按照城市規劃的思路去規劃設計，萬萬不能摒棄了鄉村的質樸與自然。

綠維文旅認為在鄉村規劃建設定位上，要確保“姓農為農”的根本宗旨不動搖，要讓農民充分參與到規劃中來。一方面是因開發從而提高農民收入，讓農民得到實實在在的實惠；另一方面，也是因為只要農民當家做主，把鄉村旅游項目當做自己的，他們才會珍惜，才有干勁，才回主動去維護村莊形象。

2、可持續收益產品缺失


從大多數鄉村項目來看，由于村莊宅基地和集體建設用地的不可交易性，鄉村項目的投資與回報大多數是在靠行政力量等因素實現回報，真的鄉村可持續收益產品普遍缺失，而依靠現金流支撐回報的較少，能夠達到8%以上收益率的項目更是少之又少，投資與回報之間并沒有很好銜接，鄉村建設無法獲得可持續收益能力。



綠維文旅認為鄉村發展的首要目標是產業可盈利，老百姓可掙錢，村莊才能實現可持續發展。因此，可持續收益產品的開發是實現鄉村可發展的直接手段。





3、市場化的運營能力匱乏


2022年又迎來國土空間規劃下的村莊規劃熱年，多年來規劃設計被戲稱為“墻上掛掛”，很多設計院在做村莊規劃方案時，并沒有考慮到人流、現金流、投資節奏等運作層面的問題，造成頂層規劃與運營脫節。



同時村莊規劃快速發展和新形式的不斷出現，造成了鄉村項目建成之后運營人才短缺，不少企業還存在“設計的懂設計，施工的懂施工，做好鄉村項目只需要將兩撥人馬放到一起就可以”的機械思維，缺乏懂行的專業人才。用承包商慣用傳統模式來運營，市場化的運營能力匱乏鄉村項目難免會出“岔子”。



綠維文旅認為鄉村項目的落腳點不僅僅是建成落地，更注重運營落地，所以從前期規劃、設計，就需要懂運營的人來牽頭或指導，采購施工階段就要入駐運營團隊，成為項目的“監理”角色，進一步把控投資方的投資風險，鄉村項目更適“EPC+0”模式，落實運營團隊是關鍵，做到運營全程參與。



4、土地生態、政策機制，對鄉村經濟的制約
近年來國家土地“閘門”不斷收緊，國務院、國土資源部出臺的關于土地管理處分的全面、明確、嚴格的文件，在土地審批權、更嚴格保護耕地和基本農田、理順各級政府土地管理的責任等方面都作出了明確的規定，制定了各種生態保護、林地保護、基本農田等紅線保護范圍，農村產業建設用地供需矛盾卻越來越突出，限制了產業的發展規模。

目前，鄉村發展的一個很大痛點是，建設用地緊缺，無法解決供地問題以及農地轉用、占補平衡指標問題，項目難以落地；二是傳統供地方式屬于整片供地，對資金要求往往過高，令投資方望而興嘆。
04
如何解決村莊規劃落地難問題
如何實現村莊產業的持續發展，如何完成可盈利產品的設計開發和運營，如何維持鄉村基礎設施和公服日常維護等方面，才是村莊規劃落地難需要解決的要點。


1、消費聚集引導的產業融合，是核心


投資建設運營管理回報統籌考慮，整體策劃。在總體策劃的框架下，進行空間布局和功能設置。鄉村項目應通過城鄉融合，以泛旅游活動為引爆，聯動文化、體育、養老、健康和教育等泛旅游產業聚集發展，形成以消費聚集為引導的一二三產融合模式。


2、鄉村資源的市場化商品轉化，是要點

每個鄉村的文化不同、資源不同，如何把鄉村的資源通過創意包裝和設計轉化成可消費的產品，是村莊規劃的要點，也是后期運營的要點。例如，通過在鄉村中的“文創賦能+復合業態+多元品類+主題場景空間”，將農產品和鄉村傳統工藝品的農創化、文創化，將鄉村建筑主題化，將鄉村商業情景化，打造多元化體驗空間，形成品牌農產品，文創農產品，鄉村體驗項目，鄉村旅游項目等。



3、鄉村基礎設施和產業發展的更新，是基礎

鄉村的基礎設施建設和公共服務投入面臨巨大的投資，如何讓基礎設施和公共服務為未來的鄉村產業服務，與社會資本下鄉結合，如何讓傳統的農村人居環境整治成為農村對人才的吸引力，所以維持鄉村基礎設施和公服日常維護等，是銜接社會資本與鄉村運營的良性紐帶，也更有助于確保鄉村運營安·全有序、可持續發展，也是運營鄉村的基礎，在村莊規劃的過程中，須要充分的考慮。



鄉村運營是一個長期的過程，并且良好農村基礎設施配套，讓社會資本下鄉進行產業投資成為可能，另外利用鄉村豐富的綠色開放空間，通過鄉村基礎設施和公共服務設施持續更新發展，為城鄉居民提供形式多樣的體育旅游產品和戶外休閑產品，為城鄉居民提供鄉村親子休閑娛樂產品，在適宜推進城市化的農村社區發展小吃街、電影院、虛擬現實體驗館、文化演出等夜游經濟，以滿足外地游客的夜游需求和當地農村居民的日常休閑需求，都是未來基于發展新思路的鄉村旅游產業的更新發展方向。



4、鄉村運營人才的培養，是可持續發展的要素

村級人才隊伍建設既是鄉村產業振興的重要支撐，又是鄉村生態振興的依托，還是鄉村文化振興的關鍵，對于EPC模式下鄉村項目，關鍵更在于對鄉村運營人才的培養，這是實現鄉村可持續發展的要素。村莊規劃要充分考慮人才培養的問題。



在鄉村振興項目的具體實踐中，綠維文旅注重引入市場化的運營管理機制，充分發揮市場對鄉村資源、資本、客源三者的優化配置作用，采取村企雙方互利共贏的合作模式，充分發揮智庫智囊作用，憑借多年服務鄉村振興的經驗和資源優勢，一方面在企業內部致力于對專業運營的人才的招募，另一方面與在地政府、村集體合作，以鄉創空間為載體，駐場培養在地運營人才，探索鄉村運營人才培養新模式，推動多方共建、多方共享，有效提升了鄉村旅游經濟的綜合效益。



綠維文旅認為村莊規劃要運營思維前置，還是要做好鄉村運營。“鄉村運營歸根到底是要做好一個平臺，用平臺思維把外界各種好的資源導入村莊。”鄉村振興、發展鄉村的目標是讓鄉村美起來、村民富起來，在實現這一目標的過程中面臨的核心問題，是需要村莊有持續能力的產品、專業化的團隊運作、市場化運作的運營人才，所以通過引進鄉村策劃運營團隊，邀請懂經營的專業人才入駐，挖掘村莊資源、激發內生動力、配套網絡營銷、培育鄉村人才，才是把資源激活、把鄉村產業帶火、把運營營銷帶活的重要實現方式。

圖片來源：攝圖網


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