傳統的房地產和旅游地產時代已經一去不復返，未來的旅游房地產有兩個核心的方向：一是認清楚旅游到底是怎么回事，二是認清楚房地產到底往什么方向轉型。

6月8日，由執惠主辦，左馭、春曉資本、源和資本和品途集團協辦，主題為“趕潮·謀變”的《2018CTCIS第三屆中國文旅大消費創新峰會》在京召開。大會從文旅扶貧、文旅投資與運營創新、目的地產品創新及營銷與文化傳播創新、文旅產業融合創新等多維度、多角度全方位解碼中國文旅業的發展邏輯。北京綠維文旅科技發展有限公司副總裁秦川出席本次論壇并發表主題演講。

秦川表示，傳統的房地產和旅游地產時代已經一去不復返，未來的旅游房地產有兩個核心的方向：一是認清楚旅游到底是怎么回事，二是認清楚房地產到底往什么方向轉型。他認為，地產在未來的發展過程當中，最重要的就是要從過去建房子變成打造家和生活方式。把房子變成家其實就是旅游地產，是地產發展非常核心的方向之一。

以下為秦川演講全文：

(本文根據演講實錄整理而來，未經當事人審核。執惠略做刪減)

各位嘉賓，大家下午好!非常榮幸在這里和大家分享旅游和地產。傳統的房地產和旅游地產時代已經一去不復返，因為早幾年的時候更多的不是旅游地產，而是房地產商通過旅游拿地或者是做“帶著旅游外皮”的地產，但這個時代已經過去了。

旅游和房地產的邏輯是完全不一樣的，旅游的邏輯更多的是強調持續的引領，房地產的邏輯更多的是賣房子。原來房地產是非常好做的，所以通過旅游獲得了一些非常好的價值。我認為未來的旅游房地產有兩個核心的方向：一是認清楚旅游到底是怎么回事，二是認清楚房地產到底往什么方向轉型。

旅游的基本認識與規律

這兩年旅游是一個非常熱的話題，今天的會議來了很多嘉賓，如果會議放到五年前可能規模和檔次遠遠達不到這樣的程度。這兩年的發展非?？欤瑪祿弦材軌蚩吹贸鰜?，每年GDP增長7%，旅游消費比GDP增長的速度快了一倍，旅游的投資和旅游消費的增長還要快一倍。

旅游當中熱潮非常大，但大部分投資的都是類似地產商這種大型企業，這個產業熱潮涌動，但問題其實更多，因為旅游投資和后期的經營以及回報中間是有非常大的脫節。在這個過程當中應該更好地認識旅游的一些問題和現狀。

旅游是一個比較復雜的系統，因為旅游有不同的角色和不同的景區類型，也有一些不同的要素。不同的身份做不同的事情，目的是完全不一樣的。

有的時候在外行看來，旅游當中有些非常熱鬧的事情好像很賺錢，實際上是有很大的問題。

比如水樂園人山人海，我們經?？吹叫侣剤蟮勒f一個水樂園進去以后看不見水，只能看到人，這樣的樂園賺錢嗎?其實也不一定，就算是那樣一個樂園，可能一天去一萬人，實際上能夠經營多長時間?只能是經營最熱的時候，而且是以周末為主，也許只有二三十個周末，還要去掉刮風下雨的時間。比如水樂園收費一兩百塊錢，二三十萬人一年也就只有小幾千萬的收入而已，而且是在人口非常多的地方。

這樣的樂園如果投了一兩千萬可能非常賺錢，但要是投一兩個億，這個項目的投資回報就有非常大的障礙。但有的水樂園可能做到自己賺錢，有的水樂園是吸引人來，游客不光是玩樂園，還玩周邊的景區。需求不一樣，背后賺錢的邏輯是完全不同的，有的看起來非常賺錢的項目也有很大問題。

我們要分析清楚、認識清楚，找到這些樂園的破題之路，再有一些更好的建設實施運營落地，能夠更好地把這些項目推進。

旅游當中最核心的其實是尋找到一些“吸引核”，包括怎么去做文化和體驗轉化。地產轉型的時候總是說這里有非常好的歷史底蘊，打造千年古城、千年古鎮，實際上有沒有問過，吸引的是什么樣的游客?

一個地方是千年古城是非常自豪的事情，但中國缺千年古城嗎?能不能吸引距離遠的人到你這里?楊教授來自四川，阿壩州有九寨溝和黃龍，這樣的景區非常吸引人，可以說是人間天堂，但老外的比例其實非常少，老外更愿意去看大熊貓。因為四川被叫做“大熊貓的故鄉”，外國人更愿意花幾千塊錢去看大熊貓，而不愿意花幾百塊錢去看九寨溝。所以要把吸引物重新包裝才能有更好文化傳播，有些也需要從外來的角度重新梳理，包括體驗轉化和游戲方式的設計。

游戲方式說白了就是玩的方式，比如武夷山，正常就是去爬山，除了爬山之外還有漂流。同樣的一片山，爬山是沒有人排隊買票的，坐船大家還要排隊買票，要花更長的時間給更多的錢，還要給劃船的小哥小費?；ㄥX更多了，這就是游戲方式的轉變。

地產轉型文旅的方法與模式

旅游當中有不同的邏輯、身份、地位、角色，做的方向是完全不一樣的。地產行業轉型來做旅游，應該如何投資旅游、如何與自己的產業結合?

某種角度上講，地產的影響力要比旅游大得多得多。比如我們經常說的四菜一湯的景區，有著高爾夫和溫泉等等，統稱來說都是旅游地產，但里面內在的邏輯是完全不一樣的。這幾年有景觀地產、概念地產、旅游地產，包括地產旅游，里面的概念都是不一樣的。

酒店的地產概念提升是說可以有一個五星級的家，很多人認為酒店就是地產的配套，其實不完全是這樣的，比如高爾夫和地產的配套邏輯也是完全不一樣的。一種最基礎的邏輯是推開窗戶以后會有大片的草地，心情會非常舒服，但高爾夫自己還有做高端品質的，或者是做生活配套和體育配套等等，它的邏輯也不完全相同?？偟膩碚f，直接提升價值是非常高的。

主題公園是在旅游地產領域當中是最好的拉動旅游地產的內容，因為它不是直接靠提升地產舒適度拉動旅游地產，而是通過拉動旅游人氣。很多主題公園帶動的地產項目，往往是不毛之地，做了主題公園以后來了很多人，大家覺得人來人往，這個地方有價值有商業，就是通過轉型的方式提升旅游地產的價值。即使是最基礎的“四菜一湯”，實際上和旅游之間的結合、和地產之間的機制都是完全不同的。認識到地產本身其實是能夠更好地做好地產行業的轉型。

無論什么地產、什么行業、什么產業，最核心的其實就是人。為什么要說旅游地產?旅游是一個非常好的、拉動性的產品，可以拉動人流、拉動價值，把這個區域之間形成非常好的互動，所以通過這樣的概念可以形成非常好的提升。

我們認為，地產在未來的發展過程當中，最重要的就是要從過去建房子變成打造家和生活方式。把房子變成家其實就是旅游地產，或者是地產發展非常核心的方向。很多人在做一些郊區的地產項目時，有沒有想過做一些課程、培訓和生活方式，能夠讓大家每周來、每月來。很多房子都是一居二居三居的概念，原來的房子更多的是增值的空間，并沒有真正意義上的使用價值，未來的旅游地產其實更多的是要形成家的感覺。

當然，這個家其實是有非常多的不同層次，比如房地產本身產業的培育，包括經營的手段里面會有非常好的結合。再比如這個家的概念，從房子的角度來講有一部分是起居室，有一部分是客廳公共空間，還有一部分是單獨的書房和游戲空間等等。

未來的旅游地產某種意義上其實是把一居二居三居和公共活動的空間形成非常好的結合，這種形態下才能更好地做好旅游地產，甚至是房地產本身。房地產和旅游之間的轉型也有非常多的方向，包括文化化、休閑化、體驗化，還有旅游、體育和文化之間的結合。但這些都是下面的一些小道而已，真正做的就是要營造生活方式，通過旅游這樣非常好的、外向型、吸引型、搬運型的行業結合，形成一種非常核心的價值。

房地產未來的發展趨勢

房地產未來的發展趨勢在我們看來其實是幸福產業融合的綜合發展邏輯。以后的地產商尤其是旅游地產商，某種意義上講不是房地產商投了旅游，而是幸福產業和綜合服務商做了一部分配套的房地產概念，這樣才能真正意義上做出自身的價值。

房地產要做好，需要有幾個核心：首先是吸引力核心?？柯糜慰课幕靠叼B都沒問題，主要是要把人吸引過來。其次是休閑聚集中心。能夠讓人留下來，然后再形成我們的延伸發展中心，讓我們的房地產自身的價值得到最好的表達。

新的形勢下地產也有非常多的轉型機會，比如特色小鎮、鄉村振興、全域旅游。最近我們也出了一些書，是專門針對這些方面研究，特色小鎮當中旅游地產的機會也非常多，早幾年做特色小鎮的非常多，大家都是把特色小鎮當做地產。實際上我們既要產業化考慮特色小鎮，又不能完全杜絕房地產，不然的話，特色小鎮自身的動力機制是有一定的問題。全域旅游其實也是一樣，一些房地產企業承接地方的全域旅游規劃編制工作，其實是通過全域旅游的規劃編制獲得地產投資機會。

我們這里有些非常核心的觀點，比如鄉村不同于農村，鄉村居民不等于農民，鄉村產業不等于農業，圍繞這些就可以尋找到房地產非常好的機會。綠維文旅是一家平臺化的企業，主要是做旅游全產業鏈，包括鄉村振興和特色小鎮的產業鏈服務。未來的過程當中，希望與大家合作共贏，也為大家提供更好的服務。