一線投資人親述:魔方、小豬、蛋殼公寓背后的投資新邏輯

房地產(chǎn)服務領域逐漸進入深水期，高速的擴張和對壘中，行業(yè)洗牌加速進行。

區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式，房地產(chǎn)獨角獸的成長歷程伴隨著中國創(chuàng)業(yè)大潮，以及房地產(chǎn)業(yè)從新增開發(fā)向存量運營的轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)服務細分領域：O2O交易服務平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀、共享辦公空間等已涌現(xiàn)出一批獨角獸企業(yè)。

這些獨角獸公司的出現(xiàn)，意味著房地產(chǎn)業(yè)新模式、新技術(shù)的產(chǎn)生，這背后的投資模式有何差異，站在它們背后的“輸血方”又是怎樣的投資邏輯?從美國經(jīng)驗中，中國房地產(chǎn)服務領域又將會有哪些新的發(fā)現(xiàn)?

資本紛紛押注

今年年初，長租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，刷新國內(nèi)長租公寓行業(yè)最高單次融資紀錄，也為2018年長租公寓市場開局引來更多關注。連續(xù)領投三次，以成長型投資為主的股權(quán)投資機構(gòu)華平，在長租公寓領域的項目密集度頗高。

此前，華平已在該領域布局另兩個項目：專注集中式長租公寓業(yè)務的魔方公寓和主營租賃型公寓及創(chuàng)意辦公空間的盛煦地產(chǎn)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，長租公寓迎來“黃金期”。各路資本紛紛不惜重金押注長租公寓。截至2017年年初，從2005年開始進入中國房地產(chǎn)的華平投資，已將30%的資金投入這一賽道。

據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，自2012年以來，投資在長租公寓的資金接近14億美元。包括2012年6000萬美元A輪投資魔方公寓、2015年追加1.4億美元B輪投資、2016年魔方公寓新一輪3億美元領投;2015年1.7億美元投資其聯(lián)合創(chuàng)立的盛熙房地產(chǎn)、2017年追加1.83億美元;2017年40億元人民幣、領投自如，華平投資出資大約20億元人民幣;2018年2億美元領投V領地。其中，魔方和自如分別以10億美元和30.8億美元榮登獨角獸榜單。另一家投資機構(gòu)——愉悅資本也一直活躍在該領域市場。

從2007年開始，愉悅資本創(chuàng)始人及執(zhí)行合伙人劉二海便開始關注布丁酒店項目，直到后來投資小豬短租并迅速成為獨角獸企業(yè)。在他看來，衣食住行中，“住”依舊是空間非常大的領域。和車不同的是，房子除了部分消費，另一部分則是投資。主導小豬短租投資的愉悅資本合伙人李瀟表示，中國具有像美國租賃公司Airbnb一樣的市場機會，他相信小豬短租可以激活市場上大量的閑置房屋。“當初投資小豬短租，就是因為它很有可能成為‘中國的Airbnb’。”

此外，近日剛剛宣布完成1億美元B輪融資的蛋殼公寓，也是愉悅資本投資的重點。蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽表示：“未來三年時間，長租公寓領域會出現(xiàn)兩到三家持有房間數(shù)超過100萬間，估值100億美元以上的超級獨角獸。”

 

目前，在資本的不斷加持下，長租公寓市場頭部效應正在逐漸顯現(xiàn)。以自如、魔方、小豬短租和優(yōu)客工場為代表的第一梯隊已初步形成。不過資本火熱，也有可能會造出“偽獨角獸”。

“沒有上岸的獨角獸企業(yè)大多都不是順應市場自然發(fā)展的企業(yè)，是‘偽獨角獸’。很多‘獨角獸’企業(yè)的商業(yè)模式最終能否跑出來，現(xiàn)在還是打問號的。”投資人周曄認為很多行業(yè)的商業(yè)模式本身就有問題，結(jié)果很有可能全軍覆沒。

記者注意到，此前持續(xù)融資擴大規(guī)模的獨角獸企業(yè)愛屋吉屋，在2014年互聯(lián)網(wǎng)元年入局。這家公司在18個月內(nèi)估值便超過了10億美元，創(chuàng)造了周期最短的融資輪次紀錄。然而目前，公司曾引以為傲的GMV數(shù)據(jù)卻慘不忍睹。對此，記者找到愛屋吉屋的相關投資機構(gòu)求證，對方表示更愿意聊另外一家企業(yè)。

相關人士也表示，愛屋吉屋的規(guī)模大有利于融資，但不代表房屋空置率就低。倒貼錢的空房間不在少數(shù)。

投資機構(gòu)的邏輯

誰掌握了規(guī)模，誰就掌握了主動權(quán)。

從目前跑出的獨角獸企業(yè)成長歷程來看，在行業(yè)培育階段，企業(yè)盈利似乎并非各企業(yè)的首要目標。

這就意味著，在各路獨角獸上岸之前，投資機構(gòu)活躍、商業(yè)模式頻出、資本集中將會是常態(tài)。

從市場情況來看，除資本外，有一股雄厚的力量也在嘗試進入長租公寓市場。勿庸置疑“國家隊”依靠國企資源優(yōu)勢，通過自身存量及政企合作，快速切入租賃市場，擴大市場規(guī)模，介入的大趨勢已十分明朗。國資控股的萬科和華潤置地已經(jīng)宣布將大舉進軍長租公寓領域。

不過，對于規(guī)模較小的投資機構(gòu)而言，投資長租公寓無異于杯水車薪。展銀投資董事長印小偉告訴記者：“有很多小機構(gòu)LP問我現(xiàn)在還能不能投長租公寓項目，我都建議他不要考慮了。”

印小偉算了一筆賬：全配套公寓一間房的成本大約在6萬元人民幣，就算投資6個億元，最多只有60000個房間。這個數(shù)字在一線城市，就像是非常小的一滴水。“一般的LP資金規(guī)模甚至可能會更小，錢下去了，連聲音都沒有。未來長租公寓行業(yè)很有可能會被國家隊企業(yè)并購掉。”印小偉說。

從整體布局來看，持續(xù)關注、系統(tǒng)深挖是大賽道押注重要的投資方式。以愉悅資本為例，該機構(gòu)有一個非常重要的特點就是：不斷加持。“看好的項目會持續(xù)支持，不是說做一次就夠了，遠遠不夠，后續(xù)還會持續(xù)加磅。”劉二海說。

據(jù)觀察，愉悅資本一直倡導“基于根據(jù)地的投資”。在持續(xù)投資汽車領域之后，愉悅選擇將房地產(chǎn)作為下一個投資的根據(jù)地，并且已經(jīng)進行了戰(zhàn)略性布局。其中包括此前投資的長租類型的優(yōu)客逸家、酒店類型的布丁酒店，短租類型的小豬短租、空間共享類型的夢想家。

華平資本也是同樣的打法。以一度被稱為行業(yè)獨角獸的魔方公寓為例，從A輪到C輪，華平投資都是其領投機構(gòu)。參與該投資的展銀投資董事長印小偉認為，魔方之所以成為獨角獸企業(yè)，除了起步較早之外，主要因為從一開始就獲得華平投資這種國際財團的長期戰(zhàn)略投資，這不僅為其提供了長期發(fā)展的資金，還做了品牌背書。

從投資者的角度來看，團隊、規(guī)模、運營模式等都能成為資本看中的關鍵點。華平投資執(zhí)行董事張其奇此前接受媒體采訪時表示，長租公寓整個市場熱度非常高，投資人投資的邏輯基本都是看前三名的品牌，不會投第五名、第六名或者第八名，這也意味著租賃市場未來集中度將越來越高。

破解盈利難題

“如果一個人目前只需要吃飽飯，那么就很少會考慮到外加一個菜。國內(nèi)長租公寓領域也是一樣。”常年投資海外長租公寓的禾暉資本董事長高宏這樣描述，他認為目前國內(nèi)低收入人群的很多需求還未被激發(fā)出來，因此房屋的很多附加值沒有辦法變現(xiàn)。

 

從租金回報來看，中美長租公寓差距較大。

“海外租金回報比大概是5.0%-5.5%。刨除所有費用后，加杠桿之前的回報大概在10到20倍。從現(xiàn)金回報的角度來講，要比美國貴一倍。”究其原因，高宏認為資產(chǎn)價格的高企導致國內(nèi)租金回報率長期較低。另一方面，企業(yè)融資成本較高，過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。

據(jù)華菁證券統(tǒng)計，55%的拿房成本占比和65%的入住率是盈利的臨界點。這意味著國內(nèi)長租公寓并不是一個盈利空間很豐厚的行業(yè)。

和國內(nèi)相反，在國外住宅地產(chǎn)是最賺錢的領域。美國最大長租公寓EQR的發(fā)展歷程為國內(nèi)長租公寓的發(fā)展方向提供了很好的借鑒。1993年上市后，EQR經(jīng)歷了快速擴張的階段，營業(yè)利潤率一直維持在高位。1996年后綜合使用多種融資手段，獲得擴張所需資金，其中包括通過REITs進行頻繁融資。在資產(chǎn)端方面，EQR聚焦區(qū)域，通過剝離低收益資產(chǎn)的手段聚焦核心市場。

此外，公寓運營管理這一塊，美國各類服務機構(gòu)非常完善，已經(jīng)形成了一個完整的生態(tài)體系。

那么國內(nèi)長租公寓盈利難，該如何破解?

市場給出的答案是：先考慮占領市場，再考慮附加值盈利。

不過，目前國內(nèi)長租公寓短期內(nèi)還難以實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運作，因此預計在規(guī)?；氖袌鳊堫^出現(xiàn)之前，短期內(nèi)的收入來源依舊是以租金差為主，而規(guī)模越大盈利越高。

此外，我國在該領域的客戶群體尚在培育中，參考美國長租公寓衍生服務發(fā)展，該板塊將會是未來發(fā)展的另一個機會，精細化和差異化都將使得服務空間擁有巨大潛力。

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