旅游引導的區域綜合開發與投資新時代

于是，對土地開發及房地產開發的共同需要，構成了新的旅游與地產的對接模式——旅游區域綜合開發：政府出讓土地一級開發的利潤，引導和要求投資商開發旅游服務與旅游設施項目；而投資商在開發旅游服務與旅游設施項目的同時，就會要求政府匹配土地，用于住宅開發、商業地產開發或旅游房地產開發。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結合旅游服務與旅游設施項目開發需要，整合形成了旅游區域開發、旅游綜合體開發、旅游小城鎮開發、旅游文化產業園區開發、休閑農業區開發等等，這些以旅游為引擎開發形成的旅游區、休閑區、度假區、文化產業園區、休閑農業園區等等，都是在土地開發紅利與房產紅利的支撐下，形成模式。

從此，面向非城市區域的旅游區域開發，成為新一輪圈地運動的主要方向。大批房地產商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產、旅游演藝等行業，投資項目也逐漸呈現出大規模、高檔次的特點。

旅游開發熱就此成為旅游開發大潮。

三、“保、規、控、管”四字方針，引導旅游綜合開發健康發展

中國經濟發展高度依賴于城市化的快速推進。世界上最大的建設大潮，引發了以短缺資源及房地產不動產的長期化升值，成為中國財富增長的主導模式。這一模式，成為中國經濟行為的主流導向，引導著企業的投資行為。

旅游產業發展，也在這一主流趨勢下形成了旅游綜合開發模式。

因此，我們只有跳出傳統旅游產業的發展模式，才能夠看清楚中國旅游投資的這一大潮。

新的旅游開發，已經實現了兩個突破，第一個突破，是旅游與城市化結合，旅游區與城鎮村的開發全面融合，并形成典型的旅游綜合體新模式。第二個突破，是旅游服務產業與文化、教育、會議會展、養生養老、醫療、體育、農業、房地產等產業的全面融合，形成了旅游產業主導下的泛旅游產業聚集與整合，出現了泛旅游產業集群。

旅游發展的趨勢，已遠遠超越了我們原來想象的，就旅游服務來評價旅游發展的方式。因此，其投資規模也不該局限于旅游服務業本身，而應被看成是一種綜合性產業及綜合區域投資開發。這種大規模、高速度的投資增長是中國整體經濟發展的縮影。從整體上來看，我國并沒有出現大量的旅游服務產品過剩與閑置，大規模旅游投資，是旅游引導下中國城市化發展的表現之一。

在與旅游結合上，投資商的開發方式主要有三：一種是旅游和地產一體化的開發，對開發商來說，旅游并不是一個附屬品，而是地產的支撐；第二種是旅游和地產分離的開發，這種投資商只將旅游當做是與政府置換資源的條件，獲得土地的條件就是必須投資旅游；無論目的為何，這種方式對旅游開發是有一定的推動作用的；第三種，是打著旅游的幌子做純地產，這是對旅游資源的浪費和破壞。

對此，綠維認為：以旅游為引擎的區域綜合開發模式，是中國特色的旅游綜合開發模式；政企協調非常有效，發展狀態基本健康，為旅游產業發展帶來極大機遇；同時，政府必須進行“保規控管”，杜絕一切唯利是圖的做法，確保旅游綜合開發的健康持續發展。

站在旅游作為城市化引擎、國家戰略性支柱產業的角度，我們用大旅游的思路來判斷，結論就十分明確了：旅游綜合開發的投資規模將不斷突破，在中國經濟發展中將會產生更大的、讓人們難以想象的重大作用。

四、解放思想，用旅游帶動區域經濟全面突破

對于生態屏障地區、偏遠山區、無資源開發優勢又無人才聚集條件的欠發達地區，旅游一直是其區域發展的引擎產業。但旅游的引擎，如何才能帶動區域社會經濟全面發展，需要跳出旅游看旅游，跳出傳統旅游業態來做旅游。

綠維總結了中國旅游投資與區域開發的歷史實踐，通過數百個成功案例研究，提出了《旅游引導的區域綜合開發模式》，希望能夠幫助地方政府，充分運用旅游產業發展的契機，帶動泛旅游產業全面發展，并借力土地開發，加速以現代服務產業為依托的城市化進程，實現區域綜合開發突破，達成區域經濟社會高速和諧發展。（鏈接）

綠維對旅游帶動區域經濟突破總結了案例與創新思維，希望大型投資企業，可以有效把握時代的脈搏，以區域綜合開發運營為己任，借力旅游產業的引擎功能，實現區域運營商的宏偉發展，通過操盤旅游，實現操盤區域經濟的價值升級。

五、區域運營商及旅游綜合開發的商業模式

一個投資商投資區域旅游開發項目，與常規房地產項目不同，不能只建房子不搞產業與經營；面對一個區域從事綜合開發，不能只搞房地產，還必需安置農民，形成社會統籌房展。

基于此，我們把旅游綜合開發投資商定位為區域運營商。所謂區域運營商，就是以區域經濟社會統籌發展為己任，把產業發展、城鎮建設、社會統籌結合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過在規劃、土地一級開發、泛旅游產業項目開發、市政公用建設開發、商業房地產開發、住宅和度假商業開發等六個領域發揮作用，實現商業化良性運營，分階段實現區域經濟社會發展，實現企業在區域綜合開發中的系統整合，實現企業基于10~30年在區域運營上的良性現金流和持續增值效應。

旅游綜合開發模式，是一個經濟社會發展的綜合構架。其中，政府的規劃、土地政策、財政稅收政策、基礎設施與公共服務設施配套，有著戰略和基礎的作用。區域運營商，應該全面介入政策管理，參與規劃，參與基礎設施建設的BOT、TOT、BT，參與一級土地開發，參與農民就業社區產業發展項目等。

在旅游綜合開發中，最關鍵的還是旅游產業落地到具有核心吸引力的旅游產品的開發上，要能夠形成人氣聚集能力，能夠形成旅游吸引核，由此，可以帶動大量游客，形成消費市場，并擴展出引擎效應。

本文關鍵字：旅游投資 旅游消費 旅游投融資 查看更多