住建部 國開行發(fā)文推進(jìn)開發(fā)性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)

編者按：小城鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要載體，是促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展直接有效的途徑，在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、綠色低碳發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面發(fā)揮著重要作用。小城鎮(zhèn)建設(shè)任務(wù)艱巨，資金需求量大，迫切需要綜合運(yùn)用財(cái)政、金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度。開發(fā)性金融支持是推動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要手段，是落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措。綠維文旅專注于旅游小城鎮(zhèn)以及特色小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營十余年，提出了特色小鎮(zhèn)投資邏輯和投資開發(fā)模式，并創(chuàng)新推出了“特色小鎮(zhèn)孵化器”，為小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)及落地運(yùn)營提供全產(chǎn)業(yè)鏈全程聯(lián)合孵化服務(wù)。

現(xiàn)將《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家開發(fā)銀行關(guān)于推進(jìn)開發(fā)性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》整理如下。（小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目入庫申報(bào)表及通知全文，點(diǎn)擊文尾的鏈接進(jìn)行查閱。）

四大工作目標(biāo)

①落實(shí)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委 財(cái)政部關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》（建村[2016]147號），加快培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居的特色小鎮(zhèn)。優(yōu)先支持《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于公布一批中國特色小鎮(zhèn)名單的通知》（建村[2016]221號）確定的127個(gè)特色小鎮(zhèn)。

②落實(shí)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于公布全國重·點(diǎn)鎮(zhèn)名單的通知》（建村[2014]107號），大力支持3675個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)，提升發(fā)展質(zhì)量，逐步完善一般小城鎮(zhèn)的功能，將一批產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、基礎(chǔ)設(shè)施水平較高的小城鎮(zhèn)打造成特色小鎮(zhèn)。

③著力推進(jìn)大別山等集中連片貧困地區(qū)的脫貧攻堅(jiān)，優(yōu)先支持貧困地區(qū)基本人居衛(wèi)生條件改善和建檔立卡貧困戶的危房改造。

④探索創(chuàng)新小城鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營及投融資模式，充分發(fā)揮市場主體作用，打造一批具有示范意義的小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目。

三大重點(diǎn)支持內(nèi)容

①支持以農(nóng)村人口就地城鎮(zhèn)化、提升小城鎮(zhèn)公共服務(wù)水平和提高承載能力為目的的設(shè)施建設(shè)。主要包括：土地及房屋的征收、拆遷和補(bǔ)償；供水、供氣、供熱、供電、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；學(xué)校、醫(yī)院、鄰里中心、博物館、體育館、圖書館等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)；防洪、排澇、消防等各類防災(zāi)設(shè)施建設(shè)。重點(diǎn)支持小城鎮(zhèn)污水處理、垃圾處理、水環(huán)境治理等設(shè)施建設(shè)。

②支持促進(jìn)小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套設(shè)施建設(shè)。主要包括：標(biāo)準(zhǔn)廠房、眾創(chuàng)空間、產(chǎn)品交易等生產(chǎn)平臺(tái)建設(shè)；展示館、科技館、文化交流中心、民俗傳承基地等展示平臺(tái)建設(shè)；旅游休閑、商貿(mào)物流、人才公寓等服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，以及促進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套設(shè)施建設(shè)。

③支持促進(jìn)小城鎮(zhèn)宜居環(huán)境塑造和傳統(tǒng)文化傳承的工程建設(shè)。主要包括：鎮(zhèn)村街巷整治、園林綠地建設(shè)等風(fēng)貌提升工程；田園風(fēng)光塑造、生態(tài)環(huán)境修復(fù)、濕地保護(hù)等生態(tài)保護(hù)工程；傳統(tǒng)街區(qū)修繕、傳統(tǒng)村落保護(hù)、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)活化等文化保護(hù)工程。

建立項(xiàng)目儲(chǔ)備制度

①建立項(xiàng)目儲(chǔ)備庫

各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門要加快推進(jìn)本地區(qū)小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制或修編，制定近期建設(shè)項(xiàng)目庫和年度建設(shè)計(jì)劃，統(tǒng)籌建設(shè)項(xiàng)目，確定融資方式和融資規(guī)模，完成有關(guān)審批手續(xù)。

②推薦備選項(xiàng)目

各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門要組織做好本地區(qū)項(xiàng)目與國家開發(fā)銀行各分行的項(xiàng)目對接和推薦，填寫小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目入庫申報(bào)表（詳見附件），報(bào)省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)匯總項(xiàng)目申報(bào)表，于2017年3月底前報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，并將項(xiàng)目信息錄入全國小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目儲(chǔ)備庫（http://www.charmingtown.cn）。

今后，應(yīng)在每年11月底前報(bào)送下一年度項(xiàng)目申報(bào)表，并完成項(xiàng)目錄入工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)同國家開發(fā)銀行對各地上報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行評估，將評估結(jié)果好的項(xiàng)目作為優(yōu)先推薦項(xiàng)目。

加大開發(fā)性金融支持力度的三個(gè)要點(diǎn)

①做好融資規(guī)劃

國家開發(fā)銀行將依據(jù)小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，適時(shí)編制相應(yīng)的融資規(guī)劃，做好項(xiàng)目融資安排，針對具體項(xiàng)目的融資需求，統(tǒng)籌安排融資方式和融資總量。

②加強(qiáng)信貸支持

國家開發(fā)銀行各分行要會(huì)同各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門，確定小城鎮(zhèn)建設(shè)的投資主體、投融資模式等，共同做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作。對納入全國小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目儲(chǔ)備庫的優(yōu)先推薦項(xiàng)目，在符合貸款條件的情況下，優(yōu)先提供中長期信貸支持。

③創(chuàng)新融資模式，提供綜合性金融服務(wù)

國家開發(fā)銀行將積極發(fā)揮“投、貸、債、租、證”的協(xié)同作用，為小城鎮(zhèn)建設(shè)提供綜合金融服務(wù)。根據(jù)項(xiàng)目情況，采用政府和社會(huì)資本合作（PPP）、政府購買服務(wù)、機(jī)制評審等模式，推動(dòng)項(xiàng)目落地；鼓勵(lì)大型央企、優(yōu)質(zhì)民企以市場化模式支持小城鎮(zhèn)建設(shè)。在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，積極開展小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目涉及的特許經(jīng)營權(quán)、收費(fèi)權(quán)和購買服務(wù)協(xié)議下的應(yīng)收賬款質(zhì)押等擔(dān)保類貸款業(yè)務(wù)。

綠維文旅董事長林峰博士認(rèn)為：以特色小鎮(zhèn)開發(fā)來帶動(dòng)分散的廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群的城鎮(zhèn)化，是中國未來社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的開發(fā)帶動(dòng)模式和引擎結(jié)構(gòu)，是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心引擎！特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)，是就地城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，是產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的突破，是中國城鎮(zhèn)化的革命！全國特色小鎮(zhèn)開發(fā)大潮，迫切需要理順開發(fā)理念，梳理開發(fā)邏輯，真正把基于市場配置資源的核心發(fā)展架構(gòu)，落實(shí)到規(guī)劃中，落實(shí)到開發(fā)中，落實(shí)到投融資及產(chǎn)城開發(fā)運(yùn)營中，避免走彎路，嚴(yán)禁建“鬼城”，真正實(shí)現(xiàn)開發(fā)一座特色小鎮(zhèn)，帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域發(fā)展，富裕一方百姓。特色小鎮(zhèn)為我們提供了最好的機(jī)遇和最大的挑戰(zhàn)。

綠維文旅專注于旅游小城鎮(zhèn)以及特色小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營服務(wù)十余年，創(chuàng)新推出了“特色小鎮(zhèn)孵化器”，通過要素整合和資源整合，運(yùn)用聯(lián)合孵化模式，導(dǎo)入成功的結(jié)構(gòu)，由后端導(dǎo)入到前端，從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)入到EPC導(dǎo)入、運(yùn)營導(dǎo)入以及投融資導(dǎo)入，形成整套的運(yùn)營模式結(jié)構(gòu)，為特色小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)及落地運(yùn)營提供全產(chǎn)業(yè)鏈全程聯(lián)合孵化服務(wù)和一攬子解決方案。

即通過“規(guī)劃設(shè)計(jì)、EPC建造、旅游運(yùn)營、投資融資、人才與培訓(xùn)”五大事業(yè)部和 “合伙、合資、戰(zhàn)略合作”三大業(yè)務(wù)合作方式，匯聚數(shù)百家金融、投資、開發(fā)、運(yùn)營及服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過要素整合和資源整合，以后端導(dǎo)入前端的方法，運(yùn)用“頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)—投融資規(guī)劃設(shè)計(jì)—全要素招商大會(huì)—建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)—旅游EPC 建造—開業(yè)引爆經(jīng)營—托管輔導(dǎo)經(jīng)營—成功業(yè)績移交”全程聯(lián)合孵化模式，

特色小鎮(zhèn)投資開發(fā)模式設(shè)計(jì)是特色小鎮(zhèn)全程解決方案的基礎(chǔ)。綠維文旅認(rèn)為特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，關(guān)鍵是把控好“投、融、營、退”四步結(jié)構(gòu)，掌握好“六大收益模式”。四步結(jié)構(gòu)，即：投資的時(shí)序與規(guī)?？刂?、融資的對象與政府扶持利用、特色產(chǎn)業(yè)與旅游的運(yùn)營專業(yè)化導(dǎo)入、資金與資本的適時(shí)適度退出安排；六大收益模式，即工程收益、地產(chǎn)收益、房產(chǎn)收益、旅游收益、特色產(chǎn)業(yè)收益、資本收益。這是特色小鎮(zhèn)開發(fā)投資的核心模式設(shè)計(jì)。

以六大收益為依托，我們首須拿到工程收益。開發(fā)投資商，而不僅僅是建造商，拿到建造收益，是開發(fā)的前提。特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，都需設(shè)計(jì)為ppp項(xiàng)目，把基礎(chǔ)設(shè)施、土地開發(fā)、公共設(shè)施開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)開發(fā)等等應(yīng)該有政府買單，或政府補(bǔ)缺的內(nèi)容納入ppp構(gòu)架，才可能形成區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)。一個(gè)特色小鎮(zhèn)，投資50-100億，其中基礎(chǔ)部分占40%-60%。這是一個(gè)建造產(chǎn)業(yè)的大蛋糕，但不能有建造商專享，應(yīng)該由開發(fā)商投資商分享。

土地升·值，是任何區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)開發(fā)的基礎(chǔ)和核心。特色小鎮(zhèn)需善于把土地從30萬提升到200萬，300萬。這是不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)是產(chǎn)城一體化中的蛋糕。特別是休閑商業(yè)地產(chǎn)，短租型住宿地產(chǎn)，度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、鄉(xiāng)村莊園地產(chǎn)等等。

旅游產(chǎn)業(yè)，帶來現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)。

特色產(chǎn)業(yè)，需發(fā)展成為現(xiàn)金流聚集的產(chǎn)業(yè)。

資產(chǎn)投資、產(chǎn)業(yè)投資，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)證券化，必然走向資本退出的收益。

基于以上六大收益，我們來安排投資資金，必然先投資基礎(chǔ)設(shè)施、土地開發(fā)、公共設(shè)施開發(fā)，必然落實(shí)ppp，落實(shí)長期化開發(fā)金融支持貸款。這就是投資與融資的啟動(dòng)結(jié)構(gòu)。但是啟動(dòng)之后，若不能有效形成人氣，不能快速落實(shí)旅游項(xiàng)目，落實(shí)大規(guī)模聚集商氣的街區(qū)架構(gòu)，那么，土地升·值就不可能實(shí)現(xiàn)。因此，投資的第貳個(gè)重·點(diǎn)，必然是旅游項(xiàng)目，是人氣的快速聚集。在人氣聚集的同時(shí)，需落實(shí)休閑業(yè)態(tài)聚集，要讓來的人留下來消費(fèi)，要讓人夜間消費(fèi)。只有這樣，我們才能形成商氣，形成街區(qū)價(jià)值，形成商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，形成土地價(jià)值，形成消費(fèi)聚集下的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集。

基于以上聚集邏輯，我們需要進(jìn)一步投資旅游目的地的配套，街區(qū)配套，產(chǎn)業(yè)鏈配套，需要投資特色產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。再次基礎(chǔ)上，才能夠形成城市化的聚集，投資城市服務(wù)設(shè)施，提升城市架構(gòu)與居住結(jié)構(gòu)。因此，運(yùn)營能力就成為核心。旅游運(yùn)營，商業(yè)街區(qū)運(yùn)營、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，特色產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，才能夠保證產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，形成就業(yè)基礎(chǔ)。

退出，正是在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。首先是建造盈利的退出，進(jìn)一步是土地升·值下資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)融資的處置，進(jìn)一步，是房地產(chǎn)銷售下的快速回報(bào)，然后是產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流回報(bào)，再才是資本的轉(zhuǎn)讓、上市等退出。

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本文關(guān)鍵字：旅游目的地 休閑商業(yè) 查看更多