林峰：特色小鎮(zhèn)投資開發(fā)模式設(shè)計(jì)----特色小鎮(zhèn)全程解決方案的基礎(chǔ)

特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，關(guān)鍵是把控好“投、融、營(yíng)、退”四步結(jié)構(gòu)，掌握好“六大收益模式”。四步結(jié)構(gòu)，即：投資的時(shí)序與規(guī)?？刂?、融資的對(duì)象與政府扶持利用、特色產(chǎn)業(yè)與旅游的運(yùn)營(yíng)專業(yè)化導(dǎo)入、資金與資本的適時(shí)適度退出安排；六大收益模式，即工程收益、地產(chǎn)收益、房產(chǎn)收益、旅游收益、特色產(chǎn)業(yè)收益、資本收益。這是特色小鎮(zhèn)開發(fā)投資的核心模式設(shè)計(jì)。

以六大收益為依托，我們首先必須拿到工程收益。開發(fā)投資商，而不僅僅是建造商，拿到建造收益，是開發(fā)的前提。特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，都必需設(shè)計(jì)為ppp項(xiàng)目，把基礎(chǔ)設(shè)施、土地開發(fā)、公共設(shè)施開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)開發(fā)等等應(yīng)該有政府買單，或政府補(bǔ)缺的內(nèi)容納入ppp構(gòu)架，才可能形成區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)。一個(gè)特色小鎮(zhèn)，投資50-100億，其中基礎(chǔ)部分占40%-60%。這是一個(gè)建造產(chǎn)業(yè)的大蛋糕，但不能有建造商專享，應(yīng)該由開發(fā)商投資商分享。

土地升值，是任何區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)開發(fā)的基礎(chǔ)和核心。特色小鎮(zhèn)必需善于把土地從30萬(wàn)提升到200萬(wàn)，300萬(wàn)。這是不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)是產(chǎn)城一體化中必需的蛋糕。特別是休閑商業(yè)地產(chǎn)，短租型住宿地產(chǎn)，度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、鄉(xiāng)村莊園地產(chǎn)等等。

旅游產(chǎn)業(yè)，帶來(lái)現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)。

特色產(chǎn)業(yè)，必需發(fā)展成為現(xiàn)金流聚集的產(chǎn)業(yè)。

資產(chǎn)投資、產(chǎn)業(yè)投資，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)證券化，必然走向資本退出的收益。

基于以上六大收益，我們來(lái)安排投資資金，必然先投資基礎(chǔ)設(shè)施、土地開發(fā)、公共設(shè)施開發(fā)，必然落實(shí)ppp，落實(shí)長(zhǎng)期化開發(fā)金融支持貸款。這就是投資與融資的啟動(dòng)結(jié)構(gòu)。但是啟動(dòng)之后，若不能有效形成人氣，不能快速落實(shí)旅游項(xiàng)目，落實(shí)大規(guī)模聚集商氣的街區(qū)架構(gòu)，那么，土地升值就不可能實(shí)現(xiàn)。因此，投資的第二個(gè)重點(diǎn)，必然是旅游項(xiàng)目，是人氣的快速聚集。在人氣聚集的同時(shí)，必需落實(shí)休閑業(yè)態(tài)聚集，要讓來(lái)的人留下來(lái)消費(fèi)，要讓人夜間消費(fèi)。只有這樣，我們才能形成商氣，形成街區(qū)價(jià)值，形成商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，形成土地價(jià)值，形成消費(fèi)聚集下的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集。

基于以上聚集邏輯，我們需要進(jìn)一步投資旅游目的地的配套，街區(qū)配套，產(chǎn)業(yè)鏈配套，需要投資特色產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。再次基礎(chǔ)上，才能夠形成城市化的聚集，投資城市服務(wù)設(shè)施，提升城市架構(gòu)與居住結(jié)構(gòu)。因此，運(yùn)營(yíng)能力就成為核心。旅游運(yùn)營(yíng)，商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，特色產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，才能夠保證產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，形成就業(yè)基礎(chǔ)。

退出，正是在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。首先是建造盈利的退出，進(jìn)一步是土地升值下資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)融資的處置，進(jìn)一步，是房地產(chǎn)銷售下的快速回報(bào)，然后是產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流回報(bào)，最后才是資本的轉(zhuǎn)讓、上市等退出。

總結(jié)：能夠?qū)⒄Y源、社會(huì)資源有效整合在一起的這樣一種平臺(tái)的出現(xiàn)，是時(shí)代的呼喚。綠維文旅正在探索的聯(lián)合服務(wù)、全產(chǎn)業(yè)鏈、全程服務(wù)的孵化服務(wù)模式是新社會(huì)需要的。目前綠維組建的中國(guó)旅游開發(fā)O2O平臺(tái)已經(jīng)整合了兩百多家機(jī)構(gòu)，這只是一個(gè)開始，林峰博士呼吁能夠有更多的人，更多的單位共同在這個(gè)平臺(tái)上為中國(guó)旅游最好的黃金期做出貢獻(xiàn)！

本文關(guān)鍵字：旅游投資 旅游規(guī)劃 休閑商業(yè) 特色小鎮(zhèn) 查看更多