林峰：掌握特色小鎮(zhèn)市場規(guī)律 實現(xiàn)投融資可持續(xù)性

面對如此高漲的熱潮，我們應該如何應對？

首先，要對旅游產業(yè)發(fā)展提煉核心要素。旅游是消費搬運，通過對人的搬運，形成大規(guī)模人流，進而有效搬運消費。其次，旅游發(fā)展靠吸引核。要把自然風光、神話傳說打造成吸引核，變成人們感興趣的東西，形成消費動力。旅游消費是終端消費，是貨真價實的現(xiàn)金流。因此，我們說旅游是引擎產業(yè)，是把人和消費有效搬運到所開發(fā)區(qū)域的最有效的通道和手段。這是我們倡導“旅游+”概念的基礎邏輯。綠維規(guī)劃的重慶白馬山綜合開發(fā)項目是“旅游+”概念框架下的經典案例。

綠維經典項目武隆白馬山景區(qū)天尺坪片區(qū)飛天之吻效果圖

我們把旅游+，分為四個維度。第一，旅游要有服務思維；第二，旅游服務要打通上下游產業(yè)鏈；第三旅游要有創(chuàng)新，要借鑒投行思維；第四旅游要有綜合開發(fā)思維。這四個維度與特色小鎮(zhèn)的打造思路不謀而合，同時旅游附加值是特色小鎮(zhèn)產業(yè)發(fā)展的重要支撐，以上也是特色小鎮(zhèn)要與旅游結合的根源所在。

在此基礎上，綠維創(chuàng)建了獨具特色的平臺服務結構，聯(lián)合戰(zhàn)略伙伴共同提供特色小鎮(zhèn)的孵化服務。服務的核心是后端導入前端，在進行頂層規(guī)劃設計時，前置市場邏輯和產業(yè)布局，同時把投融資、運營服務導入到前端去。綠維正致力于研發(fā)特色小鎮(zhèn)投融資規(guī)劃方法，為特色?。ǔ牵╂?zhèn)的建設運營提供全程孵化解決方案和智力持。

特色小鎮(zhèn)建設運營包括一級土地開發(fā)、二級土地開發(fā)、基礎設施公服設施建設、產業(yè)發(fā)展、生態(tài)及人文環(huán)境保護和小鎮(zhèn)經營等眾多方面，特色小鎮(zhèn)的綜合運營商應該怎樣整合資源，實現(xiàn)有效開發(fā)運營呢？鑒于過往經驗，綠維認為合理安排投資、融資和退出模式是特色小鎮(zhèn)成敗的關鍵，而投融資規(guī)劃的核心是退出機制設計。

特色小鎮(zhèn)投融資特點

特色小鎮(zhèn)投融資，第一，投資怎么投？作為企業(yè)一定和政府一起投，通過PPP投，政府和社會資本風險共擔、利益共享，結成平等合作關系，以企業(yè)為主體，遵循市場化的運作規(guī)則。從投資時序上來講，一投基礎設施建設，二投土地，三投房產，四投產業(yè)，五投運營，再投其他。投入過程中，要重點關注資源、資金分配和時點安排。

特色小鎮(zhèn)投融資問題分析

特色小鎮(zhèn)投融資導入

特色小鎮(zhèn)投融資導入

第二，融資怎么融？匹配投資安排形成融資結構?；A設施建設融資一般基于PPP模式，政府提供部分資本金支持、貼息辦法、收入反還、引導基金等，再通過導入商業(yè)融資結構、夾層融資，通過杠桿放大，形成資產對價的融資安排。通過人氣聚集和產業(yè)培育形成政府扶持下的產業(yè)貸款和項目支持結構，進而導入大IP、引進戰(zhàn)略合作伙伴提供資金支持。在招商運作下，延伸出資本運營模式，利用創(chuàng)新性金融手段平衡資金。

特色小鎮(zhèn)投融資規(guī)劃·投、融、退

第三，退出怎么退？我們挖掘出六大收益來源以實現(xiàn)退出安排。

1、建造收入?；A設施開發(fā)和公共設施開發(fā)要通過一定比例的政府購買服務來收回投資回報，50億投資額的小鎮(zhèn)有20至30億是基礎設施開發(fā)投資，回報率一般在10至15%，利潤在2至5億之間。該項利潤不能直接過渡給建造公司，要通過綜合運營商合理分配。

2、土地溢價收益。如何實現(xiàn)土地價值從30萬/畝升至300萬/畝？要通過形成人氣和消費聚集，拉動土地升值。前期要占據(jù)中心區(qū)位最好位置的土地，獲得最有價值的地塊，這些地塊后期應該成為商業(yè)核心區(qū)，土地價值將從30萬升值到200至300萬。

3、商業(yè)地產銷售經營。首先是稅收返還。其次，打個比方，在旅游小鎮(zhèn)里面做房子，一旦形成了人氣，一層售價2—3萬/平之間，二、三層作為商鋪經營，一、二層加起來均價在8千以上，也可結合客棧地產，形成房產經營收益。第四，產業(yè)現(xiàn)金流收益。做旅游、休閑、餐飲有現(xiàn)金流，做特色產業(yè)也有現(xiàn)金流，這兩類現(xiàn)金流是產業(yè)經營收益。第五，資本回報。打包特色產業(yè)與泛旅游現(xiàn)金流，實現(xiàn)資產證券化、資本上市等收益。

簡言之，想成功操盤特色小鎮(zhèn)，必須掌握特色小鎮(zhèn)市場規(guī)律，運用政府相關扶持政策和資金配套支持，與多方主體形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，構造建設運營邏輯，實現(xiàn)投融資的可續(xù)性。

本文關鍵字：全域旅游 旅游投資 旅游消費 特色小鎮(zhèn) 查看更多