中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2016-2017：房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)最高十城出爐

11月30日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同主辦，鳳凰財(cái)經(jīng)研究院、廣東經(jīng)濟(jì)出版社協(xié)辦的“《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）——樓市調(diào)控：踏平坎坷成大道》發(fā)布暨研討會(huì)”在京舉行,會(huì)議對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院課題組完成的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）》。報(bào)告通過建立中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn)，整體風(fēng)險(xiǎn)最為突出的十個(gè)城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（限于35個(gè)大中城市）。報(bào)告預(yù)測(cè)，2017年中國(guó)樓市將迎來一個(gè)短期調(diào)整期，其中，一二線城市中先前房?jī)r(jià)上漲快的城市的房?jī)r(jià)增幅回落會(huì)更大，三四線城市分化；房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年。

報(bào)告指出，2015-2016年，中國(guó)住房市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期，全國(guó)商品住房銷量快速增長(zhǎng)，2016年1-4月同比增長(zhǎng)率達(dá)38.8%，是2015年初以來的峰值。1-9月份同比增長(zhǎng)27.14%，比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)；總體房?jī)r(jià)同比增幅先快速攀升，后有所收窄。2016年3月全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)率為18.25%，9月份為12.66%；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速則扭轉(zhuǎn)俯沖式下滑后于2016年年初后有了明顯回升，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響有所增強(qiáng)?？傮w變化趨勢(shì)符合課題組2015年12月利用華房指數(shù)的預(yù)測(cè)。

與先前的樓市上漲特征顯著不同，本輪樓市運(yùn)行形勢(shì)集中體現(xiàn)為是市場(chǎng)回暖過程中的局部過熱。第一，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過速過猛。第二，部分城市的本地及外地投資投機(jī)需求旺盛。第三，總量上庫存連續(xù)減少，截止2016年9月末，全國(guó)商品住房現(xiàn)房待售面積4.14億平方米，比2015年末減少0.39億平方米；住房期房待售面積大約為33.24億平方米，比2015年末（34.36億平方米）減少1.12億平方米，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯(cuò)配持續(xù)加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。

報(bào)告指出，在固有的制度漏洞之下，樓市局部過熱及其一系列問題的產(chǎn)生，是購(gòu)房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介等市場(chǎng)主體以及政府部門，基于利益追求和心理預(yù)期開展合作博弈的結(jié)果。第一，經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境條件。第二，驅(qū)動(dòng)全社會(huì)支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制是導(dǎo)致樓市局部過熱的深層根源。第三，市場(chǎng)主體合作博弈是樓市局部過熱的整體原因。第四，巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過熱的主要源頭。第五，“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調(diào)控是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。

報(bào)告通過建立中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn)。橫向來看，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，而二線非限購(gòu)城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂觀。整體風(fēng)險(xiǎn)最為突出的十個(gè)城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（限于35個(gè)大中城市）。縱向來看，當(dāng)前住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年，估值過高的住房市場(chǎng)將極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩甚至是房?jī)r(jià)下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。但全國(guó)總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。第一，主要指標(biāo)沒有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線。第二，本輪過熱是局部不是全局性的。第三，本輪高漲與繁榮不是長(zhǎng)期拐點(diǎn)。第四，有諸多工具可以使用和備用。

檢視日本的房地產(chǎn)泡沫形成和破滅的過程，對(duì)中國(guó)具有重要的借鑒意義。報(bào)告研究發(fā)現(xiàn)，日本房地產(chǎn)泡沫逐步形成、不斷膨脹以及最終破滅源自宏觀環(huán)境、金融信貸、央地財(cái)政、土地因素的多重疊加，與當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的處境具有一定的相似性。房地產(chǎn)泡沫崩塌對(duì)日本經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生了深刻而廣泛的破壞性影響，但是，某種意義上在倒逼結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)科技創(chuàng)新等方面發(fā)揮了積極的作用。其對(duì)中國(guó)的啟示在于：第一，發(fā)展階段不同使得中國(guó)在處理泡沫時(shí)更加從容，但留給中國(guó)解決房地產(chǎn)問題的時(shí)間并不多。第二，消化泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必選項(xiàng)，采取吸收泡沫和刺破泡沫的辦法各有利弊。第三，中國(guó)需要采取果斷措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要實(shí)施制度改革，由政府推動(dòng)重建機(jī)制。

報(bào)告預(yù)測(cè)，2017年中國(guó)樓市將迎來一個(gè)短期調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性?；谌A房指數(shù)、基本面、改革紅利以及投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)換等多個(gè)層面進(jìn)行預(yù)測(cè)，未來樓市調(diào)整的幅度和時(shí)間長(zhǎng)度有賴于調(diào)控和改革的力度?？臻g上，市場(chǎng)調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。在具體指標(biāo)上，全國(guó)房?jī)r(jià)整體增幅將收窄，個(gè)別月份或?qū)⒔^對(duì)下降，其中，一二線城市中先前房?jī)r(jià)上漲快的城市的房?jī)r(jià)增幅回落會(huì)更大，三四線城市分化；房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年；總體庫存將會(huì)進(jìn)一步下降，降幅會(huì)有所收窄，且城市間分化嚴(yán)重，三四線城市去庫存任務(wù)仍然艱巨；銷售開工方面，2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降，開工面積也將會(huì)下降，同時(shí)分化還會(huì)持續(xù)，一二線新開工或?qū)⒃黾?。但特別需要警惕調(diào)整沒有到位過熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過速過猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來的市場(chǎng)不確定性發(fā)展。

報(bào)告建議，為避免樓市調(diào)整過猶不及為金融穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來壓力，需要完善短期政策引導(dǎo)樓市軟著陸，堅(jiān)持“虛實(shí)結(jié)合，主動(dòng)調(diào)控”、“長(zhǎng)短結(jié)合，標(biāo)本兼治”、“邊調(diào)邊看，逐步完善”、“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)” 等調(diào)控施策原則。第一，密切監(jiān)測(cè)調(diào)控效果，做好后續(xù)補(bǔ)調(diào)的準(zhǔn)備。第二，完善“分城施策”，建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機(jī)制。第三，調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣制度。第四，清查樓市的違規(guī)融資，取消過熱城市的房貸利率優(yōu)惠。第五，實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

報(bào)告呼吁，推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，釋放新需求去庫存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制，讓政府部門與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。未來需要在四個(gè)方面著手構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。第一，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。第二，加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整。第三，在土地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化及波動(dòng)的根基。第四，健全樓市調(diào)控的工作機(jī)制，完善樓市調(diào)控的問責(zé)機(jī)。

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