旅游小城鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 ——以古鎮(zhèn)項(xiàng)目為例

 前文中提到業(yè)態(tài)規(guī)劃是旅游小城鎮(zhèn)規(guī)劃的重點(diǎn)之一。無(wú)論是面向本地消費(fèi)者還是旅游者，旅游小城鎮(zhèn)必須得有足夠的休閑業(yè)態(tài)才能留住人，才能吸引消費(fèi)者消費(fèi)，才能具有活力。本篇文章將從休閑業(yè)態(tài)角度進(jìn)行梳理，借鑒國(guó)內(nèi)外成功案例，嘗試建立古鎮(zhèn)類旅游小城鎮(zhèn)的休閑業(yè)態(tài)配比關(guān)系，以及核心商業(yè)區(qū)規(guī)模與客流量、消費(fèi)力的關(guān)系，從而指導(dǎo)現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。

一、休閑業(yè)態(tài)的類型

作為以旅游者為主要服務(wù)對(duì)象的休閑業(yè)態(tài)，綠維創(chuàng)景通過(guò)梳理，認(rèn)為旅游小城鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)主要包括旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂(lè)類、賓館客棧類、演藝類和服務(wù)配套類六大類。

二、從旅游小城鎮(zhèn)案例看休閑商業(yè)業(yè)態(tài)配比

（一）從國(guó)內(nèi)旅游小城鎮(zhèn)案例看休閑商業(yè)業(yè)態(tài)配比

1、大理古城

大理，文獻(xiàn)之邦，擁有1200年歷史的南詔古國(guó)，有30余年的近代旅游發(fā)展史。大理古城總營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)平方米，核心商業(yè)區(qū)面積為2萬(wàn)平方米。2014年，共接待游客918.17萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入135.01億元，人均消費(fèi)1470元。

（1）商業(yè)業(yè)態(tài)

大理古城業(yè)態(tài)，按照商鋪面積分，商品經(jīng)營(yíng)占46%，服務(wù)及配套占37%，餐飲業(yè)占7%，休閑娛樂(lè)占10%。

大理古城業(yè)態(tài)，按照商鋪數(shù)量分，商品經(jīng)營(yíng)占80%，服務(wù)及配套占7%，餐飲業(yè)占8%，休閑娛樂(lè)為5%。

（2）商業(yè)配置規(guī)模

2、麗江古城

從上世紀(jì)80年代末開(kāi)始，麗江古城至今有將近30年的旅游發(fā)展史，22個(gè)少數(shù)民族聚集，6200多戶，3萬(wàn)多人。麗江古城總商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積3萬(wàn)平方米，核心商業(yè)區(qū)面積約1.6萬(wàn)平米。2014年，接待游客1731.17萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入238.38億
元，人均消費(fèi)1377元。

（1）商業(yè)業(yè)態(tài)

麗江古城的業(yè)態(tài)，按照商鋪面積分，商品經(jīng)營(yíng)占46%，餐飲酒吧占17%，休閑娛樂(lè)占10%。

麗江古城的業(yè)態(tài)，按商鋪數(shù)量分，商品經(jīng)營(yíng)占88%，餐飲酒吧占7%，客棧占5%。

麗江古城商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（按數(shù)量分）比例

 （2）商業(yè)配置規(guī)模

3、鳳凰古城

鳳凰古城是一個(gè)以苗族、土家族為主的少數(shù)民族聚集地，風(fēng)景秀麗、歷史悠久、名勝古跡甚多，商業(yè)總經(jīng)營(yíng)面積約1.5萬(wàn)平米。2014年，鳳凰古城共接待國(guó)內(nèi)外游客956.18萬(wàn)人次，旅游社會(huì)收入80.98億元，人均消費(fèi)846.9元。

（1）商業(yè)業(yè)態(tài)

鳳凰古城的業(yè)態(tài)，按照商鋪面積分，商品經(jīng)營(yíng)占45%，餐飲業(yè)占27%，休閑娛樂(lè)占19%，服務(wù)及配套占10%。

鳳凰古城業(yè)態(tài)，按照商鋪數(shù)量分，商品經(jīng)營(yíng)占78%，休閑娛樂(lè)占4%，餐飲占14%，服務(wù)及配套占4%。

鳳凰古城商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（按數(shù)量分）比例

 （2）商業(yè)配套規(guī)模

（二）未來(lái)中國(guó)旅游小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)借鑒

1、旅游小城鎮(zhèn)的規(guī)模

上述三座古城（或稱旅游小城鎮(zhèn)）是國(guó)內(nèi)目前開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)非常成功的經(jīng)典案例。借鑒其古城面積、小鎮(zhèn)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客流量、常住人口的關(guān)系可以對(duì)未來(lái)我國(guó)旅游小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模形成非常高的適用度，且可保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的豐滿度。

旅游小城鎮(zhèn)的總面積不宜超過(guò)3平方公里，核心區(qū)不宜超過(guò)1平方公里，小鎮(zhèn)常住人口約2萬(wàn)左右，開(kāi)發(fā)成熟期年客流量約1200萬(wàn)（日均約3.3萬(wàn)人），人均消費(fèi)約1200元。

旅游小城鎮(zhèn)的規(guī)模不宜再大。因?yàn)樵诂F(xiàn)有水平上，大理餐飲業(yè)和旅館業(yè)由于旅客停留時(shí)間短住宿少，生存狀態(tài)欠佳；麗江古城新建三條商街營(yíng)業(yè)率為20%，經(jīng)營(yíng)慘淡，只有開(kāi)發(fā)時(shí)定位為旅游商街而最終淪為為本地人服務(wù)的七星街經(jīng)營(yíng)狀況良好。

2、業(yè)態(tài)配比

根據(jù)前述對(duì)中國(guó)三大知名休閑古鎮(zhèn)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，按照面積計(jì)算，理想的旅游小城鎮(zhèn)業(yè)態(tài)配比為：餐飲7%（向上浮動(dòng)一般不超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)，最高不超過(guò)15個(gè)百分點(diǎn)）、旅游商品經(jīng)營(yíng)50%、休閑娛樂(lè)10%（未來(lái)休閑娛樂(lè)比重可適度上浮）、服務(wù)及配套10%、賓館客棧5%、剩余18個(gè)百分點(diǎn)在旅游商品經(jīng)營(yíng)、休閑娛樂(lè)和服務(wù)及配套之間靈活分配。

3、商業(yè)配置規(guī)模

根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，旅游小城鎮(zhèn)商業(yè)街（步行）寬度在3-4m比較宜人且宜于氛圍打造，如果寬在10-20m，需要通過(guò)街心景觀、排水溝等控制步行街道寬度部分在2-3m，不宜再寬。商街長(zhǎng)度600m為最佳，通過(guò)后期延伸，不宜超過(guò)1500m。

商業(yè)街核心商業(yè)區(qū)面積約1.5萬(wàn)㎡，總營(yíng)業(yè)面積約3萬(wàn)㎡，商戶量在500以上，戶均面積約20-25㎡，其中商品類高度密集商業(yè)街，戶均面積不超過(guò)10㎡，其他約18-25㎡，其中大的餐廳和酒吧等一般面積較大。

4、商業(yè)業(yè)態(tài)分布

除旅館客棧外，其他的商業(yè)街業(yè)態(tài)呈現(xiàn)相對(duì)集中的混合業(yè)態(tài)，絕對(duì)集中的業(yè)態(tài)一般商街長(zhǎng)度比較宜人，便于旅游者到附近商街處餐飲、休閑。

（三）旅游觀光休閑產(chǎn)品（白天+黑夜）

開(kāi)發(fā)較為成功的旅游小城鎮(zhèn)，無(wú)論是像麗江、大理和鳳凰這樣的歷史古鎮(zhèn)，還是像彝人古鎮(zhèn)、灤州古城這樣的新建仿古旅游小城鎮(zhèn)，旅館客棧類業(yè)態(tài)與其他業(yè)態(tài)比均呈絕對(duì)弱勢(shì)，究其原因是游客停留時(shí)間少，住宿客少。

在大眾度假時(shí)代來(lái)臨的背景下，國(guó)民的休閑度假需求逐步顯現(xiàn)，但不少散客認(rèn)為這些古城商業(yè)化氛圍過(guò)濃，喪失了古城風(fēng)貌和底蘊(yùn)，服務(wù)差，過(guò)于喧囂的酒吧夜生活讓古城變得妖冶媚俗而避之唯恐不及，因此停留時(shí)間短。團(tuán)隊(duì)客在上述古城停留時(shí)間更短。有限的平均停留時(shí)間，不得不造成“走馬觀花”的觀光旅游方式和“拉練式”、“趕鴨式”的食、住、行服務(wù)接待方式，使游客無(wú)法體驗(yàn)旅游資源的文化品位和豐富內(nèi)涵，直接造成游客的人均消費(fèi)水平偏低和旅游產(chǎn)業(yè)的整體收益偏低。這形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

從旅游團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作方式來(lái)看，短期內(nèi)團(tuán)隊(duì)客在古城的停留時(shí)間彈性不大，因此旅游小城鎮(zhèn)要想贏得未來(lái)紅利，需要在散客上下功夫，延長(zhǎng)散客停留時(shí)間，變觀光客為休閑客和度假客，相應(yīng)配備優(yōu)質(zhì)的、白天和夜晚結(jié)合的休閑產(chǎn)品和度假產(chǎn)品。

（注：以上三大古鎮(zhèn)的分析數(shù)據(jù)來(lái)源于《張家界“十字街”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》）

 

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