城郊田園綜合體：鏈式發展結構與模式解讀

在鄉村振興的大背景下，“以生態為依托、農業為基礎、旅游為引擎、數據為支撐、金融為保障、健康為理念、市場為導向的智慧集約型大農業產業集群”的田園綜合體，被寄予了實現“三農”問題全面深化改革、帶動鄉村實現振興的厚望。尤其城郊地區，具備得天獨厚的區位優勢和發展機遇，田園綜合體建設將成為城鄉融合、脫貧攻堅、鎮域經濟發展的有效抓手。

基于多年研究，結合新的發展背景，綠維文旅在負責規劃設計國家級田園綜合體試點項目——河北省唐山市遷西“花鄉果巷”田園綜合體中，統籌考慮供需關系、各方利益、產業體系、產品體系、開發執行、綜合效益六大層面，總結出了“鏈式發展”的田園綜合體結構與模式。

一、田園綜合體的鏈式發展結構

“鏈”的基本含義是用金屬環節連套而成的索子。對于“鏈”而言，首先要有兩大核心要素，一個是“珠子”，對于田園綜合體來說珠子就是要素；一個是把這些要素串聯而成的“線”，這個線就是各要素之間的關聯度。兩者相互作用，最終形成一個不斷循環和反復的閉環結構，從而解決田園綜合體建設過程中縱向斷層、橫向失聯，以及重成果、輕效果、抄襲堆砌成風等問題。

田園綜合體的“鏈”不是單一的一條鏈，而是一個以結構搭建為核心的多鏈條、圈層化的復合結構，包括供需鏈、利益鏈、產業鏈、產品鏈、執行鏈和效益鏈。

其中，核心結構主要有三個，第一是供需結構，形成了供需鏈，這是最核心的結構；第二是利益結構，形成了利益鏈；最后一個是執行結構，形成執行鏈，即解決到底怎么做的問題。

鏈式發展結構

二、田園綜合體“鏈”式發展模式

（一）供需鏈

市場是供需關系。一切謀劃的前提都是供需，田園綜合體也不例外。在農業綜合體項目中，供需不只是包含農產品和農產品的衍生產品，還涉及基于農業的土地、氣候、產品、政策、人才等軟硬件資源的供給。

綠維文旅也是基于此形成了以市場為導向的倒推規劃法，即先想好商業模式、運營模式以及供需關系，通過市場的預測，形成交易的可能性，然后通過運營架構、組織建設形成適用于當地的規劃設計模式。

（二）利益鏈

利益鏈是為了促進供需關系的長久發展，協調政府、投資商、合作伙伴、當地居民、客戶五大主體關系，從而實現各方核心利益訴求及可持續平衡發展。

田園綜合體利益鏈的五大項目主體

（三）執行鏈

執行鏈主要有統籌謀劃、農業資源、主體結構、資金結構、開發建設、運營管理六個鏈條。

1. 統籌謀劃

執行鏈的第一個鏈條是統籌謀劃。統籌謀劃不僅僅是規劃設計，還包括空間規劃、品牌營銷、產品設計、財務預算、運營架構和組織結構六部分。

簡單說，統籌規劃就是把一系列想法變成商業模式，把項目的規劃、設計、預算、開發、運營、管理等環節理清楚，并形成系列成果，從而形成可操作、可持續運營、可盈利的整體指導性方案。

2. 農業資源

執行鏈的第二個鏈條是農業資源。農業資源是農業發展的源頭，也是決定田園綜合體長久發展的根本，其中，核心資源的選擇至關重要。核心資源要么是本地已有資源，要么是符合當地條件的導入資源。

比如在花鄉果巷田園綜合體項目中，我們抓住了其核心資源——花和果，果是遷西板栗，早已名聲在外。核心資源確定后，以其為基礎依托，進行橫縱向的一二三產融合延伸與發展，形成“大農業產業”，這是田園綜合體健康發展的源泉所在。

花莊效果圖

3. 主體結構

執行鏈的第三個鏈條是主體結構，主體結構是解決“人”的問題，即“誰來干”。田園綜合體的開發建設需要五大主體：國企、民企、合作社、合作方和當地政府。在開發過程中，或以農村合作社為主，形成合作社帶動模式；或以企業為主，形成大型企業帶動模式；或以政府為主，形成政府主導模式。

如花鄉果巷項目，主要以唐山供銷農業開發有限公司作為核心項目控股方；多家民營企業作為綜合體中的被輻射和帶動方；各村居民以梨樹和土地入股，有些溫室可以承包給他們，進行利潤分成；投資方主要通過項目發展，獲取增值服務；當地政府的核心任務是把握田園綜合體的發展方向，帶動地方經濟發展。

單個果院效果圖

4. 資金結構

執行鏈的第四個鏈條是資金結構，農業項目的資金渠道包括五大部分，即企業自籌、眾籌合作、民間資本、低息無息貸款和政策扶持。

在謀劃階段，需要制訂大財務計劃，籌措資金，制訂“資金規劃及實施方案”；在建設期，需要制定大建設計劃，通過“建設規劃及實施方案”的制定，節省開支，保證資金的最大化使用；在運營期，需要制訂大運營計劃，通過“運營規劃及實施方案”的制訂，實現穩定贏利。綠維文旅多年深耕，在資金鏈上有眾多資源可以為農業項目提供服務。

5. 開發建設

執行鏈的第五個鏈條是開發建設，田園綜合體在開發期，建議以整體謀劃、分布實施、啟動樣版、帶動全局的模式進行發展。

第一步是打樣本、做龍頭；第二步是擴規模、增體量；第三步是各項政府資金導入；第四步是各類社會、民間資本跟進；第五步是做聯盟。

6. 運營管理

執行鏈的第六個鏈條是運營管理，包括四大結構，營銷負責市場、業務負責生產、行政進行管理、后勤進行保障。

以上六大階段，每一階段都有不同的工作重點。

（四）產業鏈

產業的發展帶來的是人們生產與收入方式的變化，田園綜合體作為鄉村振興的重要抓手，在產業鏈構建上應以一二三產融合為目標，與農產品加工、旅游、教育、健康、體育等產業廣泛融合，實現全產業鏈聚集。

以花鄉果巷田園綜合體為例，在花果種植的基礎上，大力發展花果加工、飲料加工等二產以及花果售賣、技術推廣、倉儲物流等三產，形成以花果為核心的全產業鏈聚集結構。

花鄉果巷的產業鏈構建

（五）產品鏈

在傳統意義的社會產品分工中，鄉村供給的主要是糧食、蔬菜、肉蛋等滿足基本需求的農產品。新形勢下，鄉村已經不再僅僅是農產品供應基地，它需要適應我國新時代的新矛盾，成為美好生活方式的載體。

具有“農業+旅游+社區”完整生態圈的田園綜合體，在產品鏈打造方面具有先天優勢：依托鄉村良好的生態環境，可以提供生態旅游產品，為城鎮居民提供優良的休閑度假場所；可以提供休閑運動產品，滿足近些年來快速增長的體育市場需求；可以提供健康產品，為病人、亞健康人群提供養療基地等?？傊?，田園綜合體在“農業+”的產業發展模式推動下，將形成適應現代生活需要的綜合性產品架構。

（六）效益鏈

田園綜合體涉及產業、產品、社區、文化等鄉村各方面的升級，因此，其構建的是經濟、社會、文化、政治、生態等綜合效益鏈條。田園綜合體的開發依托于鄉村獨特的物產、文化資源與優良的生態環境，其經濟收益與生態環境、文化環境形成正反饋；而多樣化的田園產品、創新型的項目運作模式為區域樹立良好的品牌形象，同時產生深遠的社會、政治影響。

可見，隨著田園綜合體項目的推進，其所產生的經濟效益、社會效益、文化效益、政治效益、生態效益將彼此強化，并形成動態可持續的效益鏈條。

綠維文旅是旅游引導的幸福產業·特色小鎮·鄉村振興創新引領機構，是城鄉規劃、旅游規劃“雙甲級”規劃設計院！

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