旅游小鎮(zhèn)地產開發(fā)思路

近幾年，旅游小鎮(zhèn)成為我國政府和地產開發(fā)商探討與投資建設的熱點，并在城市發(fā)展、旅游業(yè)發(fā)展和房地產發(fā)展規(guī)律的背景下，得以迅猛發(fā)展。綠維文旅認為，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)離不開地產，房地產產品開發(fā)仍然是旅游開發(fā)中最盈利的部分。本文從旅游小鎮(zhèn)地產開發(fā)的發(fā)展方向、創(chuàng)新權益歸屬、互聯網思維、創(chuàng)新打造吸引核、產品結構創(chuàng)新五個方面，解讀如何有效進行旅游地產開發(fā)。近幾年，旅游小鎮(zhèn)成為我國政府和地產開發(fā)商探討與投資建設的熱點，并在城市發(fā)展、旅游業(yè)發(fā)展和房地產發(fā)展規(guī)律的背景下，得以迅猛發(fā)展。綠維文旅認為，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)離不開地產，房地產產品開發(fā)仍然是旅游開發(fā)中最盈利的部分。本文從旅游小鎮(zhèn)地產開發(fā)的發(fā)展方向、創(chuàng)新權益歸屬、互聯網思維、創(chuàng)新打造吸引核、產品結構創(chuàng)新五個方面，解讀如何有效進行旅游地產開發(fā)。我國經濟的高速發(fā)展及城鎮(zhèn)化的不斷推進，一直伴隨著地產的高熱度開發(fā)。雖然在如今的旅游界，“地產”是一個敏感的詞語，尤其是受國家關于“去地產化”政策的影響，“旅游地產”甚至成為旅游開發(fā)中避諱的一件事情。但是，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)離不開地產，只要有游客過夜，就會涉及度假地產的開發(fā)，只要旅游產生就業(yè)拉動，就會有住宅地產的開發(fā)。甚至，房地產產品開發(fā)仍然是旅游開發(fā)中最盈利的部分。 綠維文旅認為，旅游小鎮(zhèn)的地產開發(fā)思路，應從找準發(fā)展方向、創(chuàng)新權益歸屬、互聯網思維、創(chuàng)新打造吸引核、產品結構創(chuàng)新五個方面入手。

一、找準發(fā)展方向：旅游開發(fā)綜合化、旅游地產功能化、旅游地產城鎮(zhèn)化旅游小鎮(zhèn)開發(fā)的最根本模式是“以旅游休閑為引擎、以休閑度假地產發(fā)展為支撐，以旅游產業(yè)聚集為延伸”，三者的良性互動共同推動區(qū)域旅游、產業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展。在綜合開發(fā)的背景下，度假地產投資商不再僅僅充當房產供應商的角色，不僅僅是做樓盤和賣房子，而是要注重與城市的結合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運營商和產業(yè)運營商，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規(guī)劃、二級招商、土地一級開發(fā)、泛旅游產業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設開發(fā)、商業(yè)地產開發(fā)、住宅和度假地產開發(fā)，推動區(qū)域經濟社會綜合發(fā)展，獲得區(qū)域綜合運營帶來的巨大升值效益。在旅游小鎮(zhèn)開發(fā)初期，應以吸引綜合地產開發(fā)商為主。如果沒有吸引到綜合地產開發(fā)商，也要用政府行為引導旅游地產開發(fā)商向區(qū)域運營商身份逐漸轉變。

二、創(chuàng)新權益歸屬：產權酒店、分時度假交換、分權度假、眾籌由于旅游產業(yè)本身的一些屬性，旅游地產面臨著一些發(fā)展困境：一是產權和使用權分離，買了旅游地產卻不需要長期居住，閑置房產如何管理經營困擾著購房者；二是度假交換的問題，在一個地方買房，但還要去其他地方旅游度假，怎樣保證換住權益；三是經營的問題，目前大多數旅游地產的“回租”經營，實際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實現較高的收益成為很大問題；四是高總房價的問題，可以說高總價擋住了 80% 的家庭。 面臨這些問題，綠維文旅認為，“產權酒店、分時度假交換、分權度假、各類眾籌”，是旅游地產銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個核心，即：眾籌理念、時權模式、信托投資、消費回報。眾籌理念，即多人共享一套房，通過產權的分拆，降低成本，這是度假時權分割的基礎；時權模式包括時權分割、時權交換、時權的貨幣化。時權是可以分割使用的，基于時權標準化分割，就可以實現時權交換。同時，時權是有價權益，是資產證券化的核心；信托投資是經營價值的支撐者，分時度假一般解決交換使用問題，不能實現投資回報問題。為此，投資者以信托方式，將資產委托給經營者，追求更大回報率，成為一種制度設計；消費回報關注消費的最后一公里，把投資回報轉化為消費回報，可以更好地獲得消費者的認同。

三、運用互聯網思維：結合業(yè)態(tài)，整合資源，合作發(fā)展互聯網思維在這兩年已經成為對商業(yè)和地產業(yè)發(fā)展影響最大的一個理念。承載著物質和空間具體結構的房地產，如果不能有效地把互聯網關系結合進來，不能有效地依托互聯網而實現智能化生活方式、智能化購物模式、智能化體驗模式、智能化社區(qū)交往，那么這個地產一定是落后的。 旅游地產也應該充分地運用移動互聯思維的結構價值，用智能化、互動化、社交化的手段去整合土地資源、建筑資源、空間結構關系和產業(yè)業(yè)態(tài)，形成一種發(fā)展結構。 房地產與互聯網的結合主要包括三個方面：一是與產業(yè)業(yè)態(tài)相結合；二是要用互聯網思維去整合；三是合作發(fā)展。這就需要旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)商，第一要有互聯網思維；第二要將這些技術進行整合；第三要忠于旅游小鎮(zhèn)獨特的生活方式。只有這樣，才能真正實現從土地開發(fā)、建筑開發(fā)到空間發(fā)展的價值，這不僅僅是轉型的問題，而實際上是整個社會發(fā)展和產業(yè)發(fā)展的趨勢。

四、創(chuàng)新打造吸引核：包括主題樂園、大型 演藝、新建小鎮(zhèn)、博覽/ 博物館聚集群落、酒店目的地、運動聚集等旅游地產開發(fā)需要依賴文化來支撐，借助吸引核，突出個性、特色，從而打造屬于旅游小鎮(zhèn)獨有的內涵、品味、層次和知名度。旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關鍵，是將人搬運到旅游區(qū)的重要動力，是旅游消費產生的根源，其創(chuàng)新打造是旅游及度假地產最基礎、最本質的核心工作。隨著旅游的飛速發(fā)展以及游客需求的不斷翻新，旅游吸引核的內涵也在不斷延伸。主題樂園、大型演藝、新建小鎮(zhèn)博覽會、博物館、酒店綜合體、休閑運動項目等都可以作為旅游吸引核，關鍵是要符合旅游消費者的需求。 核心吸引力的成功打造實現了聚集的需求，從而帶來地產的升值。地產的升值又進一步聚集了人氣，形成良性的循環(huán)效應。旅游引爆項目吸引集聚的游客，被引導進入休閑消費，包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關鍵。因此，從觀光游客的人氣基礎，形成休閑人氣，帶動休閑商氣，是土地價值升值的關鍵。有了休閑消費，休閑商業(yè)地產的價值就形成了，整個區(qū)域的土地價值才能夠提升。

五、產品結構創(chuàng)新：形成“持續(xù)經營產品 + 銷售型房地產品”的產品結構旅游地產最大的盈利，來自二級開發(fā)的房產。旅游房產的種類豐富，特別是房地產市場調控以來，具有經營價值的旅游休閑商業(yè)房產的品種越來越多，模式創(chuàng)新很快。其中旅游小鎮(zhèn)的商鋪、客棧、前店后坊的工坊等業(yè)態(tài)模式，直接帶動了旅游小鎮(zhèn)地產的火爆。銷售型酒店房產產品，花樣翻新，銷售較旺，包括民宿、精品酒店、產權客房、產權公寓、酒店公寓、私產酒店、時權酒店等。會所莊園房產、會員制房產，各有門道。郊區(qū)住宅、景觀住宅、郊野別墅、養(yǎng)老別墅、度假別墅等，銷售受到一定制約。房產的產品設計，需要全面結合市場需求，符合國家政策方向的產品，才有機會獲得銷售的回報。 單一的功能，單一的業(yè)態(tài)已經不再適合時代的發(fā)展。旅游地產在開發(fā)過程中，要注意業(yè)態(tài)的多樣化，引進餐飲、商業(yè)、娛樂等其他消費領域的業(yè)態(tài)，完善產業(yè)鏈條，未來旅游地產的競爭也將是產業(yè)鏈價值的競爭而不是單一項目的競爭。未來旅游地產開發(fā)很難由一家企業(yè)獨立完成，品牌與業(yè)態(tài)之間的跨界合作或成為必然。 本文摘選自綠維文旅最新著作《旅游小鎮(zhèn)開發(fā)運營指南》

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