與一般旅游相比,森林旅游開發(fā)存在以下四大困境:1、區(qū)位條件不理想;2、基礎(chǔ)設(shè)施差,開發(fā)成本高;3、資源同質(zhì)化普遍;4、開發(fā)范圍與強(qiáng)度受限。使得森林旅游的商業(yè)開發(fā)價(jià)值受到很大的壓制,因此,森林公園規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的焦點(diǎn)就集中在——如何喚醒沉睡的森林資產(chǎn)。
綠維建議,在森林旅游的開發(fā)中要超越《旅游規(guī)劃通則》與《森林公園總體設(shè)計(jì)規(guī)范》,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)及落地指導(dǎo)三大突破——產(chǎn)品突破:先策劃后規(guī)劃,用策劃來解決核心吸引物的構(gòu)建問題;產(chǎn)業(yè)突破:突破單一旅游產(chǎn)業(yè),形成泛旅游產(chǎn)業(yè)整合;落地指導(dǎo)突破:為了項(xiàng)目成功落地,配套編制一個(gè)3-5年的運(yùn)營計(jì)劃。
1、總體思路
“創(chuàng)意大森林·運(yùn)營綠資產(chǎn)”
創(chuàng)意大森林——即通過“創(chuàng)意經(jīng)典”來形成該森林旅游項(xiàng)目的吸引核(包括作為吸引核的概念本身和與之相對(duì)應(yīng)的具體旅游產(chǎn)品),從而作為啟動(dòng)市場、引爆人氣的抓手;
運(yùn)營綠資產(chǎn)——以旅游商業(yè)運(yùn)作的思維(而不是以傳統(tǒng)的《GB/T 18972-2003 旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)價(jià)》為標(biāo)準(zhǔn))來重新認(rèn)識(shí)和利用資源,為各項(xiàng)森林資源找到能夠?qū)崿F(xiàn)其商業(yè)價(jià)值最大化的游憩方式。
2、技術(shù)框架
“一招、十大模式,一核、環(huán)式開發(fā)”
1)一招、十大模式
一招,即尋找和打造“吸引核”,是“森林+X”產(chǎn)品發(fā)展結(jié)構(gòu)中的“X”。森林環(huán)境是背景,X為具體的吸引核心,在確定了X之后,就自然形成了相應(yīng)的開發(fā)模式和收入結(jié)構(gòu)。
十大模式,即觀光森林模式——“森林+觀光”;文化森林模式——“森林+文化”;休閑森林模式——“森林+休閑娛樂”;養(yǎng)生森林模式——“森林+養(yǎng)生”;運(yùn)動(dòng)森林模式——“森林+康體運(yùn)動(dòng)”;會(huì)議森林模式——“森林+商務(wù)會(huì)議”;鄉(xiāng)村森林模式——“森林+新農(nóng)村模式”;度假森林模式——“森林+旅游地產(chǎn)”;創(chuàng)意森林模式——“森林+創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)”;泛森林模式——“森林+泛林產(chǎn)業(yè)”。
2)一核、環(huán)式開發(fā)
一核,即圍繞森林公園(尤其是其中的生態(tài)物種精華部分)打造“森林綠核”,原則上不做硬開發(fā),而是通過觀賞方式的創(chuàng)新設(shè)計(jì)來做好、做細(xì)、做精、做美觀光的文章,梳理出一個(gè)傳世經(jīng)典的觀光結(jié)構(gòu)。
環(huán)式開發(fā),即不悶在森林公園里,而是拉開大框架,圍繞“一核”在外圍根據(jù)具體的資源條件進(jìn)行環(huán)狀開發(fā)布局。整理和控制若干個(gè)地塊單元,不僅可解決建設(shè)用地稀缺、基礎(chǔ)設(shè)施敷設(shè)困難等問題,還可很好地整合森林公園周邊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與人口資源,形成“泛森林公園”開發(fā)的大結(jié)構(gòu)。
3、運(yùn)作模式
根據(jù)掌控森林資源主體的不同,運(yùn)作模式可分為兩類:
1)兩先兩后模式
對(duì)于國有森林公園,由于采伐指標(biāo)銳減,森林公園(林場)本身大多財(cái)力有限,且融資困難,其運(yùn)作可采用“兩先兩后”模式。
兩先,先做總規(guī)+修規(guī),其中,總規(guī)要揉進(jìn)策劃的關(guān)鍵內(nèi)容,屬于“先策劃后規(guī)劃”式的總規(guī),而修規(guī)則僅針對(duì)近期自身要投入的基礎(chǔ)性開發(fā),主要包括“一門(大門)一場(生態(tài)停車場)、一心(游客中心)一道(核心觀光步道系統(tǒng))”。
兩后,后做概規(guī)+品牌,其中,概規(guī)是在總規(guī)框架下,包裝出以供招商的地塊單元,總平圖和鳥瞰圖是關(guān)鍵,而品牌工作則是經(jīng)由全套媒體公關(guān)組合方案將項(xiàng)目的核心概念及其價(jià)值傳播出去,展現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)值,以支持概規(guī)中招商工作的推進(jìn)。
2)五級(jí)推進(jìn)模式
對(duì)于民間資本控制的森林旅游項(xiàng)目,可考慮采用“五級(jí)推進(jìn)”運(yùn)作模式。
五級(jí)推進(jìn)模式——一級(jí),直接出讓資源,獲取資源差價(jià);二級(jí),進(jìn)行資源包裝和前期設(shè)計(jì),再出讓項(xiàng)目;三級(jí),實(shí)施基礎(chǔ)開發(fā),進(jìn)行子項(xiàng)目的招商引資;四級(jí),開展一期開發(fā),再進(jìn)行招商引資;五級(jí),組建隊(duì)伍,進(jìn)行獨(dú)立開發(fā)。
對(duì)于中小開發(fā)商,我們建議按照前四級(jí)臺(tái)階的可能性進(jìn)行操作,力求盡早實(shí)現(xiàn)資金回轉(zhuǎn)。在操作的過程中,也可隨時(shí)考慮接受大型開發(fā)商的收購(包括部分收購和全購)。
相關(guān)推薦閱讀:
創(chuàng)意大森林,運(yùn)作綠資產(chǎn)
您在實(shí)際操作中還遇到了哪些問題?您還關(guān)心哪些問題?
可致電北京綠維創(chuàng)景專業(yè)咨詢熱線:010-84076166 84098099 15811113303,
郵箱:experts@lwcj.com
感謝您對(duì)本欄目的關(guān)注!
請(qǐng)問,像一坐一忘麗江主題餐廳風(fēng)格的餐廳,在
徐聞藍(lán)海城市廣場項(xiàng)目的具體情況是怎樣的
能否請(qǐng)綠維創(chuàng)景的專家解讀一下旅游城鎮(zhèn)化
廣州南沙城市規(guī)劃圖規(guī)劃范圍?規(guī)劃內(nèi)容?
請(qǐng)問專家現(xiàn)在宣傳鄉(xiāng)村旅游是什么?我們良諸
綠維在溫泉?jiǎng)?chuàng)新設(shè)計(jì)方面,有沒有可借鑒的案
請(qǐng)教一下綠維專家,旅游設(shè)計(jì)怎樣平衡人的需
當(dāng)下旅游地產(chǎn)盛行,國內(nèi)目前到處都說“別墅
綠維認(rèn)為養(yǎng)老度假地產(chǎn)規(guī)劃將有怎樣的發(fā)展
要是開發(fā)冰雪旅游,我應(yīng)該遵循哪些開發(fā)原則
請(qǐng)問旅游發(fā)展專項(xiàng)資金是什么?怎樣才能申請(qǐng)
專題導(dǎo)航: 旅游規(guī)劃| 旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)| 旅游策劃| 旅游地產(chǎn)| 新型城鎮(zhèn)化| 酒店策劃| 景區(qū)規(guī)劃| 溫泉規(guī)劃| 建筑設(shè)計(jì)| 主題公園| 旅游綜合體
關(guān)于我們| 服務(wù)條款| 網(wǎng)站地圖| 聯(lián)系我們 北京綠維文旅科技發(fā)展有限公司 New Dimension Planning & Design Institute Ltd.版權(quán)所有