新城開發(fā)是最近比較火熱的話題,新城開發(fā)需要怎么做呢?
研究國際國內(nèi)新城開發(fā)案例發(fā)現(xiàn),新城開發(fā)可歸為3+5模式:即按地理空間劃分為遠(yuǎn)郊新城、近郊新城和城中新城三大類,按發(fā)展驅(qū)動(dòng)力則分為居住新城、產(chǎn)業(yè)新城、交通新城,行政新城以及都市副中心五大類。
遠(yuǎn)郊新城開發(fā):
遠(yuǎn)郊新城的特點(diǎn)是避免在城市邊緣地帶開發(fā),通過征購低地價(jià)的遠(yuǎn)郊農(nóng)地以降低新城開發(fā)成本。二戰(zhàn)后,倫敦的新城建設(shè)便采用了這種模式。當(dāng)時(shí)在倫敦外圍共建了11個(gè)新城,吸納人口180萬。這些新城平均距市中心50-80公里,中間通過綠化帶隔離,并由政府成立新城開發(fā)公司主導(dǎo)新城建設(shè),致力打造工作和生活相平衡的獨(dú)立新城。
盡管新城在空間上與倫敦保持較遠(yuǎn)距離,注重獨(dú)立性,但在經(jīng)濟(jì)功能上卻與之形成互補(bǔ)。但新城最終并沒達(dá)到工作和生活的平衡,部分人要去倫敦等大城市就業(yè),周邊城市的人也跑來新城就業(yè),獨(dú)立自主的生活設(shè)想在實(shí)踐中被證明過于理想化。
近郊新城:三種發(fā)展路徑
與遠(yuǎn)郊新城開發(fā)相比,近郊新城離中心城市近得多。這類新城開發(fā)有三種模式:法國模式、美國模式和澳大利亞模式。法國近郊新城一般離中心城市20-40公里,在半城市半農(nóng)村地帶開發(fā)。與英國新城保持獨(dú)立不同,近郊新城注重通過多種便捷的交通方式來從空間上保持與中心城市聯(lián)系,并布局多種功能,實(shí)現(xiàn)綜合開發(fā)。
美國模式,也稱為邊緣城市模式。其首要特點(diǎn)是并不獨(dú)立于中心城市,而是與之一起組成多中心的大都市圈;其次是低密度地開發(fā)建設(shè),辦公樓、住宅都位于綠地環(huán)繞的空間之中;對(duì)外交通則以高速公路和小汽車為主,公交體系比較滯后(人口的低密度是其原因之一)。目前,邊緣城市已成為美國中產(chǎn)階級(jí)的主要居住場所,但隨著人口的增長,交通擁堵等城市問題也越來越突出。
澳大利亞的郊區(qū)新城開發(fā)在布局上與美國類似,但為防止新城開發(fā)無序蔓延,新城由政府做出總體規(guī)劃來引導(dǎo)城市發(fā)展,以避免純商業(yè)行為帶來的不良影響。在新城開發(fā)建設(shè)上,強(qiáng)調(diào)在原有城鎮(zhèn)基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)展,提高土地的利用強(qiáng)度,進(jìn)行高密度的辦公、居住開發(fā),始終堅(jiān)持以軌道交通為主的公共交通體系建設(shè)。同時(shí),為避免新城開發(fā)對(duì)中心城市的發(fā)展造成不良影響,政府限制了部分郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)的規(guī)模。
城中新城:舊城的破繭重生
城中新城,即對(duì)老舊城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模更新改造而重新繁榮起來的城市片區(qū)。在城市形態(tài)趨于成熟的發(fā)達(dá)國家,都市更新計(jì)劃十分普遍。郊區(qū)新城的興起、舊城的衰敗是促使城中新城誕生的直接原因。
舊城重建,對(duì)衰敗城市肌理進(jìn)行重新塑造,對(duì)市政配套進(jìn)行改造完善,重新恢復(fù)了原有的城市功能,增加了中心城市的吸引力。目前由都市更新而誕生的城中新城,其發(fā)展思路已由簡單的"拆舊建新",只關(guān)注建筑物的形態(tài)更新,轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶楸?、?qiáng)調(diào)多樣化,繼承城市文化,新城開發(fā)在一個(gè)系統(tǒng)框架下平衡工作、生活和發(fā)展的有機(jī)更新過程。城中新城的樣本當(dāng)屬日本的六本木,這片原來由狹窄街道和擁擠建筑構(gòu)成的區(qū)域,經(jīng)過長達(dá)17年的籌備改造,已經(jīng)成為集多種功能為一體的超大型復(fù)合都會(huì)社區(qū)和東京重要的商務(wù)區(qū)之一。
新城開發(fā)不應(yīng)都是居住用地
新城開發(fā)猶如白紙寫字
這種以區(qū)域、板塊為代表分別建設(shè)、開發(fā)的新城開發(fā)模式,有利于城市發(fā)展。城市發(fā)展需要有生長點(diǎn),而這些板塊、新城各自都具有自身的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì),這樣以地理區(qū)位為劃分依據(jù),使得每個(gè)新城都具有可識(shí)別性。形象地說,這些新城開發(fā)建設(shè)就猶如在一張白紙上寫字。因?yàn)榕c舊城區(qū)改造工程相比,新城的建設(shè),不存在拆遷改造等一系列問題,開發(fā)成本相應(yīng)較低,比較適合高起點(diǎn)的規(guī)劃和建設(shè)要求。
產(chǎn)業(yè)用地與居住用地應(yīng)相互穿插
"象湖新城近幾年推進(jìn)速度確實(shí)比較快,外貌改變很大。由于是成片開發(fā)的模式,所以規(guī)劃思想得以相對(duì)統(tǒng)一,也得以順利實(shí)現(xiàn)。"趙海云認(rèn)為,成片開發(fā)是一把雙刃劍,一邊帶來了規(guī)?;?yīng),一邊導(dǎo)致各地塊開發(fā)的個(gè)性化不強(qiáng);而且各樓盤"各自為政",對(duì)整個(gè)地塊功能區(qū)的實(shí)現(xiàn)不利,使得這個(gè)以"休閑居住"為主題的區(qū)域在逐漸成形之際,與城市對(duì)接方面的問題也越來越突出。
"在象湖新城,我們現(xiàn)在只看得到一片片的樓盤,一個(gè)挨一個(gè)。但是生活不是光有一套房子就夠了的,孩子要上學(xué)、老人要看病,生活缺不了柴米油鹽。"趙海云說:"毫無疑問,象湖新城在規(guī)劃之初肯定是規(guī)劃了醫(yī)院、學(xué)校、超市等配套設(shè)施,但幾年過去了,我們卻什么沒瞧見?,F(xiàn)在的情況是,規(guī)劃我們看到了,但這些配套由誰來運(yùn)作卻不清楚,引進(jìn)的會(huì)是什么層次的醫(yī)院、學(xué)校等我們也不得而知,光看著規(guī)劃圖上的東西畫餅充饑。"
趙海云認(rèn)為,這些以新城開發(fā)的區(qū)域,在規(guī)劃時(shí)都應(yīng)該留有多種產(chǎn)業(yè)用地,來與居住用地交互使用,這樣才是科學(xué)的規(guī)劃。"尤其是要布局第三產(chǎn)業(yè)、文化、休閑、娛樂等類型產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)的布局與完善,更能與居住區(qū)相吻合。而且這些產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)與繁榮,既滿足住戶的需要,更能為地方財(cái)政增收,可謂一舉兩得。"
保護(hù)原生態(tài)才能體現(xiàn)地塊價(jià)值
"象湖新城區(qū)域內(nèi)的微地貌、微地形,是象湖周邊良好區(qū)位因素的重要表現(xiàn)之一,這種有水有坡有起伏的天然地形最適合于休閑娛樂。"他建議,有關(guān)部門應(yīng)及早介入,將之保護(hù)和正確合理的開發(fā)利用,從而提升區(qū)域內(nèi)的品位。"我們堅(jiān)決反對(duì)以開發(fā)為由,將原有的微地貌填平改造,這樣一來,其原生態(tài)的景觀已經(jīng)不復(fù)存在了,面對(duì)著一堆人造景觀,哪里還有原生態(tài)可言?只有保護(hù)原生態(tài),才能發(fā)揮區(qū)位的優(yōu)勢(shì),才能體現(xiàn)這個(gè)地塊價(jià)值。"
英國郊區(qū)新城開發(fā)經(jīng)驗(yàn)
1、開發(fā)思想:分散人口、工業(yè)和就業(yè)
英國郊區(qū)新城開發(fā)始于第二次世界大戰(zhàn)以后。新城開發(fā)理論起源于阿伯克比(Patrick Abercrombie)在1940年完成的大倫敦規(guī)劃。該規(guī)劃的主導(dǎo)思想是分散人口、工業(yè)和就業(yè)。該規(guī)劃建議把倫敦區(qū)域分成四層:倫敦管理郡(倫敦城市之核心)、內(nèi)城、郊區(qū)(城市建成區(qū)外圍的居住區(qū))和農(nóng)業(yè)區(qū)。這四層的地帶形狀是以倫敦市區(qū)為核心地帶為圓心的同心環(huán)狀。規(guī)劃設(shè)想,郊區(qū)地帶保持原狀,在農(nóng)業(yè)區(qū)建立8個(gè)分散的新城吸收內(nèi)城分散出來的人口和工業(yè)。
2、新城開發(fā)模式:新城開發(fā)公司
新城開發(fā)由新城委員會(huì)指導(dǎo)下的開發(fā)公司開發(fā):
新城開發(fā)的一般原則是:(1)新城應(yīng)該自給自足;(2)新城應(yīng)該能夠平衡就業(yè)和生活,保證新城居民能就地生活和工作。
在新城委員會(huì)的指導(dǎo)下,新城開發(fā)公司的工作包括:
①編制要開發(fā)的新城的總體規(guī)劃;
②在總體規(guī)劃批準(zhǔn)后,通過簽約或強(qiáng)制的形式購買土地;
③對(duì)土地進(jìn)行管理和預(yù)留;
④在新鎮(zhèn)范圍內(nèi)建造住宅、學(xué)校、工廠和公共的商業(yè)服務(wù)中心;
⑤負(fù)責(zé)提供供水、排水、電力、通訊等新城基礎(chǔ)設(shè)施。
新城開發(fā)公司是獨(dú)立于地方政府的機(jī)構(gòu),與地方政府的關(guān)系是協(xié)作關(guān)系。
3、新城開發(fā)發(fā)展迅速
到70年代中期,英國已經(jīng)先后建立了33個(gè)新城,其中11個(gè)分散在倫敦外圍129公里周長范圍內(nèi)。11個(gè)新城的總?cè)丝跒?80萬,遷入2009個(gè)新的工業(yè)企業(yè)或其他性質(zhì)的公司,這些公司、企業(yè)提供了18.8萬個(gè)就業(yè)崗位。每一個(gè)開發(fā)的新城都有完善的基礎(chǔ)設(shè)施(水、電、氣、道路、公共交通、步行街等)。
90年代以后,新城趨向更大規(guī)模發(fā)展。根據(jù)英國政府在20世紀(jì)90年代初的估計(jì),世紀(jì)末英國的新城人口規(guī)模會(huì)在43萬人左右。
4、新城住宅,工業(yè)及設(shè)施的布局特點(diǎn)
(1)新城開發(fā)的住宅
新城開發(fā)的初衷是吸引人口,為此,新城規(guī)劃在住宅形式和密度方面強(qiáng)調(diào)住宅對(duì)居民的吸引力。新城的建設(shè)是以工廠化施工的方式進(jìn)行的,許多居民的房子是租的。新城開發(fā)公司鼓勵(lì)特殊人群來新城居住,如老人、單親家庭等。同時(shí)開發(fā)強(qiáng)調(diào)住宅區(qū)的各類綠化和景觀。
(2)新城開發(fā)的工業(yè)布局及就業(yè)
1)工業(yè)布局。為避免新城形成上、下班交通擁擠,新城開發(fā)規(guī)劃一般把企業(yè)用地分置幾處,開發(fā)公司通常先統(tǒng)一在選定地點(diǎn)造好標(biāo)準(zhǔn)廠房,然后向企業(yè)出售。企業(yè)也可以自行建造廠房,但必須在開發(fā)公司準(zhǔn)許的地點(diǎn)。
2)就業(yè)。為增加就業(yè),英國中央政府的工業(yè)部在考慮工業(yè)項(xiàng)目時(shí),優(yōu)先把相應(yīng)的工業(yè)項(xiàng)目安置在大城市周邊的新城。新城為吸引國家和私人投資也向企業(yè)提供優(yōu)惠條件。如,新城開發(fā)公司可以向企業(yè)職工提供低價(jià)住房等。
(3)設(shè)施布局和土地預(yù)留新城的布局采用分散布局,在一個(gè)新城內(nèi),分別設(shè)置幾個(gè)類似的副中心,然后,利用綠帶連接在一起。在城市的幾何中心處,設(shè)一個(gè)中心城,副中心與之都有聯(lián)系。新城開發(fā)成一個(gè)小城市體系,在這個(gè)體系中,中心城是一個(gè)核心,許多重要公共設(shè)施都設(shè)在那里,但副中心能基本滿足就業(yè)、居住、購物之需。
新城規(guī)劃的另一大特點(diǎn)是,預(yù)留大面積未開發(fā)的土地,以便進(jìn)一步開發(fā)。平均每個(gè)新城預(yù)留20%的土地以備未來新城開發(fā)。
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