古鎮(zhèn)商業(yè)運(yùn)營與旅游開發(fā)思路（含金量爆表！）

摘 要

商業(yè)和旅游在旅游古鎮(zhèn)的打造和運(yùn)營過程中，是緊密結(jié)合、密不可分的。忽視了商業(yè)運(yùn)營，企業(yè)會(huì)餓死；冷落了旅游開發(fā)，游客又不買帳。綠維創(chuàng)景就灤州古城案例進(jìn)行簡述和探討，系統(tǒng)研究古鎮(zhèn)旅游開發(fā)如何聯(lián)動(dòng)商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)成功啟動(dòng)與開發(fā)。

與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)相比，灤州古城模式的核心差異主要體現(xiàn)在商業(yè)和旅游兩大體系的建立和完善，從選址到品牌形象的樹立，灤州古城一直致力于通過商業(yè)與旅游的無縫對接實(shí)現(xiàn)人流的集聚與商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮，從而帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。

一、商業(yè)運(yùn)營——招的進(jìn)來，活的下去

一個(gè)成功古鎮(zhèn)，其商業(yè)運(yùn)營部分依托商業(yè)打造模式，形成“招商—選商—活商—養(yǎng)商”的全程把控機(jī)制和商業(yè)運(yùn)營體系，按權(quán)重也可簡單分為招商和活商兩大分支。即所謂”招的進(jìn)來，活的下去” 。

1“招的進(jìn)來”是前提

招商尤其是縣域級(jí)項(xiàng)目的招商，其難度相當(dāng)大，灤州古城的招商通過準(zhǔn)確定位和有效的進(jìn)程把控，針對不同品牌、不同業(yè)態(tài)、不同檔次，制定相應(yīng)的招商政策和溝通策略，確保了招商任務(wù)的完成。

通過招商控制和銷售控制的緊密對接控制房源；

通過招商團(tuán)隊(duì)本地化的搭建充分發(fā)掘地域關(guān)系網(wǎng)能效；

通過分階段招商洽談及根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況的及時(shí)策略調(diào)整。

2“活的下去”是基礎(chǔ)

商家招進(jìn)來了，還得”活的下去”。在非優(yōu)勢地段打造的商業(yè)項(xiàng)目或旅游商業(yè)項(xiàng)目，其商業(yè)運(yùn)營帶來的能動(dòng)力是決定性的。如何讓落位的商家“活的下去”，灤州古城確定了 “降低門檻、多種服務(wù)、重點(diǎn)扶持、以點(diǎn)帶面”的運(yùn)營方針，細(xì)化為：

1）優(yōu)惠政策降低門檻，充分發(fā)揮商戶主觀能動(dòng)性，確保差異性

針對前期商戶多以夫妻店為主體的經(jīng)營方式，采取“低租金、免租期”等降低運(yùn)營成本的優(yōu)惠政策，提倡軟裝飾突出特色，確保差異凸顯。

2）建立同業(yè)組織統(tǒng)一管理商戶，提供多種服務(wù)營造便利經(jīng)營環(huán)境

通過協(xié)會(huì)組織對商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)，建立證照輔助辦理機(jī)制、商戶檔案管理機(jī)制、分區(qū)分會(huì)服務(wù)機(jī)制、星級(jí)商戶評(píng)選辦法、商戶培訓(xùn)、商業(yè)活動(dòng)參與及組織一體化等多種服務(wù)體制，多方面多角度最大程度為商戶營造便利的經(jīng)營環(huán)境。

3）重點(diǎn)扶持優(yōu)秀商家，以點(diǎn)帶面促提升

重點(diǎn)扶持經(jīng)營狀況較好、經(jīng)營理念符合標(biāo)準(zhǔn)、特點(diǎn)差異化突出的商家，建立主力店、主力商戶和明星商家，從而以點(diǎn)帶面，促使區(qū)域商業(yè)品質(zhì)環(huán)比提升。

二、旅游開發(fā)——聚焦”人”和”氛圍”

根據(jù)針對性的旅游營銷辦法與有效節(jié)點(diǎn)活動(dòng)營銷，并通過旅游與商業(yè)的有效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)旅游帶動(dòng)人流、商業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)、綜合支撐營銷的聯(lián)動(dòng)態(tài)勢，最終建立整個(gè)商業(yè)旅游的品牌基礎(chǔ)和拓展空間。灤州古城項(xiàng)目的旅游開發(fā)可根據(jù)旅游特性分為旅游市場營銷和景區(qū)管理兩方面，其主要目的就是針對性解決“人”和“氛圍”兩大難題。

1人要多

在市場明確的基礎(chǔ)上，針對淡旺季，制定準(zhǔn)確有效的市場營銷方案，從而利用有限資源資金，最大程度引流，支撐古鎮(zhèn)的基礎(chǔ)人氣和旅游氛圍。從人氣的處理方式來講，灤州古城的旅游市場營銷具有準(zhǔn)確、時(shí)效的優(yōu)勢。

1）明確市場，制定相應(yīng)的市場營銷方案

外部旅游人群：以傳統(tǒng)旅游線路截留和周邊輻射范圍（市域）自駕游為主體，對外部游進(jìn)行旅行社和相應(yīng)團(tuán)體的拓展及關(guān)系網(wǎng)建立；

內(nèi)部旅游人群：以項(xiàng)目周邊輻射范圍（縣域）內(nèi)的自駕游為主體，對內(nèi)部游以交通疏導(dǎo)和差異化引導(dǎo)為主要形式。

2）引導(dǎo)時(shí)效，制定針對性的引流營銷方案

根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、應(yīng)節(jié)氣態(tài)勢，制定針對性極強(qiáng)的引流方案，確保“平時(shí)有人、活動(dòng)多人、節(jié)點(diǎn)滿人”。

2活動(dòng)要多

古鎮(zhèn)景區(qū)活動(dòng)的豐富化使得整個(gè)項(xiàng)目更具看點(diǎn)，并使得游客停駐周期延長，從而有力支撐了商業(yè)的消費(fèi)鏈條。而一些具有獨(dú)有性、較大差異性的活動(dòng)更能夠成為項(xiàng)目的吸引極核，最終形成活動(dòng)—商業(yè)—營銷三環(huán)融合的有利態(tài)勢。常態(tài)、節(jié)點(diǎn)和極核的立體化活動(dòng)結(jié)構(gòu)，豐富了整個(gè)灤州古城景區(qū)內(nèi)活動(dòng)，拉動(dòng)人氣商氣的同時(shí)，提升了景區(qū)對外形象，提高了投資群體對旅游地產(chǎn)的認(rèn)知度，使得整個(gè)古鎮(zhèn)最終走向了良性發(fā)展的道路。

結(jié)語

商業(yè)部分依托商業(yè)打造模式，形成招商-選商-活商-養(yǎng)商的全程把控機(jī)制和商業(yè)運(yùn)營體系；

旅游方面根據(jù)針對性的旅游營銷辦法與有效節(jié)點(diǎn)活動(dòng)營銷，并通過旅游與商業(yè)的有效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)旅游帶動(dòng)人流、商業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)、綜合支撐營銷的聯(lián)動(dòng)態(tài)勢，最終建立整個(gè)商業(yè)旅游品牌基礎(chǔ)和拓展空間。

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