商業(yè)模式聚集――以思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目為例（下）

1、地產(chǎn)是轉(zhuǎn)換旅游潛在價值的高效手段

旅游的發(fā)展帶動周邊環(huán)境的美化，良好的環(huán)境不但吸引著人們前往旅游，也撥弄了游客“寧愿生在此山中”的長居愿望，于是，地產(chǎn)開發(fā)商抓住了游客的這種心理變化，開始在景區(qū)周圍投資房地產(chǎn)，在地產(chǎn)的帶動下，旅游投資將很快收回，從而帶動旅游進(jìn)一步開發(fā)，地氣一步步抬升，收益良性循環(huán)，這種現(xiàn)象我們稱之為“旅游與地產(chǎn)的疊加效應(yīng)”。

“旅游+地產(chǎn)”的效應(yīng)即是旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游的良性循環(huán)效應(yīng)，其核心是“旅游聚集人氣、景觀提升品位”?！吧亍笨柯糜闻嘤伞笆斓亍?、“熟地”依地產(chǎn)烘烤成“寶地”的疊加循環(huán)效應(yīng)。旅游所帶來的人流、物流、信息流等促進(jìn)人氣的抬升，進(jìn)而使得景區(qū)附近房地產(chǎn)價格飆升，地產(chǎn)收益為旅游二次投資回籠了資金。在環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步優(yōu)化，配套設(shè)施更加完善的情形下，景區(qū)已經(jīng)超出了普通意義的范疇，而一躍成為一種生活方式的代名詞，例如“華僑城”，如今它已不僅僅是一個簡單游樂景區(qū)的概念，而更是舒適、便利、高品質(zhì)生活方式的典范。這種獨(dú)特的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式，不僅解決了大量人員的就業(yè)問題，還拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務(wù)業(yè)發(fā)展。

2、開發(fā)時序設(shè)計與商業(yè)模式整合

在思拉堡小鎮(zhèn)項(xiàng)目中，遵循邊開發(fā)旅游項(xiàng)目邊建設(shè)地產(chǎn)的時序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項(xiàng)目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開發(fā)地產(chǎn)，從高星級溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業(yè)地產(chǎn)、臨水公寓；在高爾夫帶動下建設(shè)高爾夫會所、高爾夫別墅、再隨之開發(fā)酒莊及養(yǎng)生類別墅地產(chǎn)、SPA會所，最后在整個區(qū)塊炒熱的時機(jī)，推出在景區(qū)南端，景觀較差，但距城區(qū)較近的住宿類小高層生態(tài)居住社區(qū)。整個項(xiàng)目的地產(chǎn)開發(fā)循序漸進(jìn)，逐次開發(fā)。

思拉堡小鎮(zhèn)旅游開發(fā)項(xiàng)目，是旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目聚集的綜合體，它同時遵循旅游地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律，選擇科學(xué)的時序方法，將旅游項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時序恰當(dāng)配合，從而形成了具有思拉堡小鎮(zhèn)特色的旅游與地產(chǎn)開發(fā)的五個臺階，十年計劃：

階梯一（兩年）：溫泉游樂，景觀營造，高端運(yùn)動，引爆市場；

在項(xiàng)目前期投入建設(shè)景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施如道路，大門、入口服務(wù)區(qū)、基本接待設(shè)施等；開啟溫泉游樂設(shè)施的一部分建設(shè)，如溫泉會所、星級溫泉酒店等；啟動一期18洞高爾夫建設(shè)及配套會所建設(shè)，引爆市場，在景區(qū)知名度提高的同時地塊價值隨之提高，進(jìn)而在階梯一的后期招商部分高爾夫別墅住宅及商務(wù)酒店的建設(shè)。在此期間，高爾夫運(yùn)動及溫泉游樂休閑各自有經(jīng)營收入，同時別墅銷售及酒店經(jīng)營有另一部分收益。兩年后溫泉及高爾夫設(shè)施均有一定規(guī)模，景區(qū)配套相對完善，商務(wù)酒店形成一定的接待規(guī)模，別墅地產(chǎn)銷售獲得部分收益，景區(qū)進(jìn)入開發(fā)的第二階梯。

階梯二（兩年）：商務(wù)推進(jìn)，休閑配置；周邊地產(chǎn)，順次開發(fā)

加大景區(qū)的配套服務(wù)，進(jìn)一步投資酒莊與SPA特色服務(wù)，為游客提供私人酒窖及釀酒體驗(yàn)活動、SPA療養(yǎng)服務(wù)，商務(wù)會議、商務(wù)洽談等商務(wù)活動在景區(qū)的開展逐步加大，景區(qū)的休閑配套進(jìn)一步完善。依次再開發(fā)另9洞高爾夫，同時，在第一個9洞高爾夫場附近的地塊開發(fā)酒店式別墅、企業(yè)會所及高星級酒店。

階梯三（兩年）：高爾夫、馬術(shù)、滑雪、高端運(yùn)動再炒地產(chǎn)

在前兩個階梯開發(fā)的基礎(chǔ)上，會議產(chǎn)業(yè)、高爾夫運(yùn)動及溫泉休閑、酒店地產(chǎn)、別墅地產(chǎn)等都取得了一定收益，旅游配套設(shè)施如會所、酒莊、SPA等高端服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步完善，景區(qū)的知名度，地塊的價值進(jìn)一步提升。利用前期收益，依托地塊的升值，進(jìn)行18洞高爾夫招商，馬術(shù)、滑雪運(yùn)動的招商全面展開，地塊的運(yùn)動配套更加完善。

階梯四（兩年）：水景、商業(yè)街結(jié)合，完善配套，提高居住環(huán)境

景區(qū)建設(shè)初具規(guī)模，游客量進(jìn)一步攀升，地產(chǎn)收益明顯，旅游經(jīng)營良性增長，完善水景及商業(yè)街配套設(shè)施，進(jìn)一步開發(fā)溫泉SPA別墅及酒莊別墅、非核心景區(qū)的普通住宅區(qū)開始招商建設(shè)。

階梯五（兩年）：節(jié)慶推動，品牌營銷，旅游小鎮(zhèn)，頗具規(guī)模

景區(qū)建設(shè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，利用節(jié)慶、媒體、及口碑效應(yīng)得到景區(qū)的廣泛宣傳，形成景區(qū)自身的品牌，并利用品牌效應(yīng)推動景區(qū)房地產(chǎn)的銷售及景區(qū)其他配套的完善，進(jìn)而使得景區(qū)發(fā)展成為一個特色的具有一定規(guī)模的知名旅游小鎮(zhèn)。

景區(qū)利用十年的時間同時開發(fā)旅游資源與旅游地產(chǎn)，地產(chǎn)的短線回報效應(yīng)已使得景區(qū)自身旅游資源的開發(fā)資金得到回籠，并具備一定的品牌效應(yīng)，從第十年開始，觀光、休閑、會議度假、運(yùn)動休閑度假逐步轉(zhuǎn)向正軌，景區(qū)經(jīng)營進(jìn)入良性發(fā)展時期。

從思拉堡小鎮(zhèn)的開發(fā)的五級臺階可以看到，綜合性大型旅游度假區(qū)的商業(yè)模式是在旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目的交互運(yùn)作中形成的，其具有鏈條式動力機(jī)制，環(huán)環(huán)相扣，互為前提，互為結(jié)果。旅游產(chǎn)品的商業(yè)聚集與地產(chǎn)項(xiàng)目的聚集共同構(gòu)成了整個項(xiàng)目的商業(yè)模式聚集。綠維創(chuàng)景在思拉堡小鎮(zhèn)良好的區(qū)位及資源條件下創(chuàng)新性得將商業(yè)模式聚集方式作為景區(qū)商業(yè)運(yùn)營手段，在項(xiàng)目剛投入開發(fā)建設(shè)時便得到社會各界的熱切關(guān)注，相信不久的將來思拉堡小鎮(zhèn)必將成為旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻的成功商業(yè)模式聚集實(shí)例。

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