"慢村"的IP體系與I+EPC+O模式

十九大報告指出我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發展之間的矛盾。在逆城鎮化日益凸顯的今天，高品質的鄉村生活成為人們追求美好生活的重要方式之一。慢村正是基于這一市場發展態勢，以強勁的鄉村度假休閑生活需求為前提，將鄉村資源與美好生活需求深度結合，同時兼顧鄉村振興與鄉村價值重塑而發展起來的一種新型業態形式。綠維文旅鄉村旅游分院，成立了北京慢村旅游開發股份有限公司，打造了“慢村”品牌，致力于慢村IP及產品研發、品牌輸出、項目策劃、規劃設計、開發建設、基金管理、產業運營、物業管理。

慢村品牌

一、慢村的解讀

(一)慢村是鄉村振興與逆城鎮化潮流契合點上的重要創新形態

慢村是度假區，又是鄉村綜合體，更是產業集聚區。一個可以讓行者放慢腳步，悉心感受鄉村特質的目的地;慢村是一個生活品牌，其以“生活，還可以再慢些”為號召，以“慢村的時間，就是奢侈品的終極形態”為產品規旨，打造一種融合鄉村與城市的生活與生產方式。但慢村絕不僅僅是一個為城市居民提供創新業態的品牌IP那么簡單，它致力于鄉村價值的發明、重塑與傳播，以及美好鄉村的建設。慢村通過“慢村IP”及產品研發、品牌輸出、項目策劃、規劃設計、開發建設、基金管理、產業運營、物業管理，為中國保留并創造高顏值、超好玩、特安逸、講品味、有故事、真鄉土的鄉村。

從中國城鎮化發展來看，慢村是鄉村振興與逆城市化潮流契合點上的重要創新形態之一。其背后是對農村、農民、農業，以及工業化城市發展問題的深刻思考與主動出擊。投資方不僅僅需要恪守投入產出比的企業發展紅線，還是鄉村發展的推動者，鄉村資源的整合者，鄉村資產升值的主要受益者，鄉村公益的踐行者，品牌價值的擁有者。

(二)慢村的三大模式內涵

1.以“五慢”理念打造鄉村生活方式

慢村是對快節奏現代生活的一種抗擊。在慢村，以“慢”為生活常態，人們從飲食起居、日常勞作的“慢餐、慢居、慢行、慢游、慢活”中逐漸找回內心的平靜與富足。逐漸達到食甘其味、居安其寢、行安其道、游樂其景、活樂其心的新的鄉村生活方式。

因此，慢村的產品設計，非常注重通過細節對現代生活中“時間緊迫”的創傷的修復，重新發現鄉村安逸快樂的美好生活，并通過與現代文明的融合，打造精致、有味的新鄉村生活方式。

2.保持村莊原貌與土地關系

從共享角度而言，慢村是對鄉村原有閑置資源的再開發，在“真鄉土”“真受益”的理念下，慢村以“四不變”為基本原則進行開發運營。

一是保持原有村落格局不變，鄉村原有的空間格局是鄉村人際關系的基本支撐，較小的空間尺度是人與人間親密關系發展的基礎，因此，以追尋鄉村慢時光為目標的慢村應保持原有村落格局、空間尺度;

二是保持原有生活方式不變，生活方式是鄉村文化的集中體現，從吃穿住行到民俗活動，無不體現著鄉村的生活觀、價值觀，因此，保持鄉村原有生活方式是保護區域文化內核的題中之義，也是發展新的融合文化的基礎;

三是保持原有用地性質不變，鄉村不能拋棄“農”的本質，不能侵犯農民的土地權益，因此，慢村的開發應恪守鄉村用地性質不變;

四是保持原有產權關系不變，慢村的開發應以保護原有權利人利益為前提，因此，在積極鼓勵土地出租等方式進行土地集中開發的同時，應盡量保持鄉村原有所有權、承包權、經營權不變。

3.系統性消解農村發展與城市資本的對立矛盾

在傳統的鄉村開發中，經常出現城市資本通過對鄉村資源的租賃開發，賺得盆滿缽滿，而村集體與農民個人難以獲得開發紅利的情況。慢村的開發為更大程度上保護農民利益，實行“五優先一自愿”原則。即“物業優先租賃、產權優先購買、就業優先安排、出產優先采購、政策優先覆蓋”的五優先與“土地自愿入股”的一志愿相結合的方式，以系統性消解農村發展與城市資本對立的矛盾。

更為重要的是慢村“三變”，將閑置農宅、農地等閑置資產，智力、信息、服務等無形資源以及資本，共同構成鄉村開發主體、利益共享者。

慢村通過“三變”、“四不變”、“五優先一自愿”，為人們提供更加美好的鄉村生產方式，更高品質的鄉村生活，實現更加充分、更加平衡的城鄉發展。

二、慢村的四方共建模式

在慢村的開發建設中，需要資本方、慢村策劃運營方、政府、村民各方明確權責，開發權、運營權、土地所有權等權屬分立，使各方各司其職，共同構建四方共贏的建設模式。詳見圖4-2-2。

圖 4-2-2 資本方、運營方、政府、村民四方在慢村建設中的權責

1.資本方投入資金

企業是慢村開發建設的主體，慢村的建設以社會資本介入，市場化運作為宜。在資金籌措方面，可以通過企業獨資，企業合作成立PPP公司共同出資等方式解決政府建設資金不足的問題。同時企業通過土地整理、土地一級開發、住宅房地產開發、慢村公共服務設施開發等先期投資，獲得資產使用權、慢村品牌使用權，并通過慢村發展獲得資產的增值，最終實現企業的壯大發展。

2.慢村策劃運營方提供I-EPC-O總服務模式

慢村首創I-EPC-O總服務模式，即提供包括I-IP孵化，E-規劃設計，P-PPP模式，C-建設施工，O-運營管理等從開發建設到運營管理的一體化、全流程智力服務。在策劃期，將通過前期研究給出投資決策，在對區域進行詳細分析與全方位研究基礎上，通過概念性規劃確定空間，通過方案設計確定村莊形態;在建設期，將依托對慢村IP的深刻理解與地塊的深入研究，進行建筑設計、景觀設計、室內設計的指導，并在建設完成后，進行開業籌備，詳細制定營業計劃，推廣運營方案及管理方案，推進慢村的運營管理工作。

3.政府提供配套支持

在慢村的開發建設中，政府主要負責用地協調與基礎投入。由于慢村涉及環境衛生、村民自治管理、醫院銀行等公共服務項目與配套項目，這需要建設用地或者改造的集體建設用地，政府應根據建設需要，整合協調慢村的建設用地，保證慢村項目的順利建設。此外，由于慢村部門項目具有公益性特征，如村貌改造、環境、廁所等衛生設施建設及衛生清理、村民文化活動、村內道路建設、給排水工程等，這一系列的工程都需要政府的基礎設施與公共服務資金投入，以完成美麗鄉村整體形象的初步提升，建立慢村開發建設的基礎。

4.村民以鄉村合作社形式進行經營管理活動

農民在自愿互利的基礎上，組建鄉村合作社從事鄉村產業的運營管理。合作社成員在合作社的管理監督下參與經營性活動，如家庭旅館、農家樂、商鋪等，或作為產業工人服務于景區及度假區。合作社成員以農田及宅基地入股，以此來分享鄉村開發所帶來的各項收益。合作社在其中主要有五大職能：一是維護社會穩定，合作社通過制度化地管理監督維護鄉村旅游市場秩序，構建和諧鄉村旅游社區;二是有序組織經營活動，合作社開展的組織化建設和產業化經營，有利于鄉村旅游發展;三是治理運營環境，合作社持續推進鄉村旅游品牌化建設，營造規范化運營環境;四是協調相關工作，合作社對鄉村提升、拆遷、安置工作進行協調與管理;五是激發活性，合作社通過股權集體持有，共生分紅等方式提高農民收入，激發農民參與鄉村旅游建設的積極性和能力。

(二)慢村的發展架構

慢村是鄉村發展的著力點，在慢村帶動下，鄉村將實現經濟、社會、文化的全面復興，成為新時期下可持續的鄉村發展結構。

1.三產聯動，形成鄉村發展基礎

產業是鄉村發展的基礎，而傳統農業難以提供鄉村發展的持續動力。在此背景下，慢村以外來消費為發展基礎，引入旅游等第三產業，以三產提升一產附加值，推動二產發展，形成三二一聯動的發展模式，從而為鄉村提供持續發展的動力與基礎。具體發展邏輯如下：

慢村通過美好鄉村生活方式的營造，將對流動性旅游人口及常住創業人口形成吸引，而這些人口聚集所產生的休閑度假、生活創業需求，將大大激發鄉村的民宿業、餐飲休閑業、健康服務業、酒店服務業、會議會展業、文旅產業、零售服務業、鄉村電子商務、親子教育業、演藝產業、交通業等第三產業的發展。在第三產業帶動下，將極大提高糧食蔬菜種植、肉禽養殖、水產養殖等第一產業的附加值，種養殖產品不僅能獲得農業收益，還將獲得旅游帶來的商品價值提升，并且同時推動農產品深加工業與手工藝制作等第二產業的快速發展，最終構成三二一聯動的產業發展結構。

圖4-2-3 慢村三產聯動的產業發展架構

2.多元收益，提高鄉村品質

慢村的開發使村民閑置的宅基地與農地得到充分利用，村民獲得土地增值分紅收益、經營分紅收益、股權收益、就業收益等綜合發展收益，這極大改善了村民的經濟狀況，優化了鄉村的經濟結構。

村民資產收益示意圖

以經濟條件改善為基礎，村民將更加注重文化生活，以及個人素質的提高，這將整體提高鄉村的精神文明水平，為鄉村文化發展提供肥沃土壤。

此外，在慢村的帶動下，鄉村基礎設施與服務設施建設將不斷完善，景觀環境、生活環境與文化環境將極大改善，從而徹底改變鄉村原有的老、破、小、窮的形象，使鄉村成為品質生活的新代表。

圖4-2-5 村集體資產收益示意圖

3.新村民下鄉，完成鄉村社會更新

鄉村的衰敗一是產業的衰敗，二是人口的流失。而慢村在導入新產業，優化產業結構基礎上，還將帶動城鎮人口、打工青年的回流，改變鄉村的人口結構。

慢村的發展，提供了職業農民、農產品銷售員、互聯網技術人員、農產品包裝工人、手工藝品制作人、手作傳授師、文創個體戶、鄉村講解員、酒店服務員、民宿經營者、美食烹調師、養生保健師等眾多的就業機會與職業形態，這將吸引在外打工的鄉村青壯年返鄉就業，而心懷鄉土的新知青、藝術家、創業者、跨界精英等將成為新鄉民，組建新社群，與原來的鄉村居民一起重塑鄉村的人口結構、文化結構與社會結構，使鄉村建立起以產業為基礎，人口回流為核心的新鄉村社會發展模式。

三、慢村的總體布局與產品設計

慢村既要滿足短居人口的休閑度假需要，更要滿足常住人口的休閑生活需要。因此，在產品設計層面，既要有特色的鄉村旅游產品、居住產品，還要有滿足日常生活的超市、商店、餐飲、休閑等商業服務設施，幼兒園、衛生站、圖書館等公共服務設施，以及滿足產業發展需要的創客空間、電商中心等企業服務設施。

從空間布局來看，集中了商業與特色鄉村業態的休閑娛樂區與常住人口的居住區相對獨立，中間通過科教文衛等公共服務設施隔開，這樣既保證了常住人口居住環境的靜謐與隱私，也保證了休閑娛樂業態的聚集帶動效應。同時，村民共生安置的“慢村原舍”緊鄰新鄉民居住區，便于新舊鄉民的交流、文化的融合，以及社會的更新。

慢村總體布局示意圖

從服務功能上來看，每一個慢村都包含會員制產品、商業產品、公共服務配套產品、居住產品四類產品。

會員制產品以親子互動教育與鄉村體驗為主要產品構成，以會員或者門票的形式，只對符合條件的成員開放。其中，親子互動教育產品包括瘋狂農夫(鄉村兒童樂園)、自然學堂(親子自然教育)、非遺學院(親子傳統教育);鄉村體驗產品包括慢村田園(有機餐飲農場)、露營地(鄉村生態體驗)、慢村嘉年華(鄉村休閑娛樂)、慢村社戲(原鄉文化藝術)等。

商業產品具有開放特性，對所有來到慢村的人群開放，主要滿足旅游度假人群的吃、住、購、娛等需求。

公共服務配套產品主要為慢村的原住民與新鄉民提供基本的公共服務配套，以及為創客群體提供創業的基本場所與服務。

居住產品包括村民共生安置的“慢村原舍”、精英社群下鄉的“時間莊園”、創客定義鄉村的“我的院子”。三類居住產品各成獨立的聚落，共享慢村的公共服務空間，以居住區保持私密性，以公共空間加強融合，激發創造力。

四、慢村的投資與運營

慢村是在原有村莊結構上的建設與提升，因此，投資額不會像很多建設項目那樣，動輒幾十億，甚至上百億。經測算，慢村的投資一般在4億左右。其中，基礎設施與慢村莊園一般由企業投資，投資額在2億左右。而產業產品、公共服務配套產品、居住產品則根據產權、使用權、經營權等的不同，由參與者共同投資，總投資額一般也保持在2億左右。

慢村的投資回報期一般在1.5年-3年，其主要的營收來自農夫市集、鄉村有機餐飲、瘋狂農夫、慢村社戲、鄉村精品店等能夠體現鄉村特色，具有稀缺性、鄉土性、生態性、體驗性的產品。

慢村主要產品營收構成

在具體投資操作上，可以采取獨自投資的模式，或采取引入社會資本風險共擔的模式，而不同的模式形成不同的利潤分紅方案。其總原則是在保證村民分紅比例的前提下，投資方擁有100%的資產處置權，獲得大比例利潤。

投資運營的風險共擔模式與自負盈虧模式

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