林峰院長談創新發展下的旅游綜合體與小城鎮開發

導讀：由“中國地產金融拓展聯盟”主辦的“2013中國地產金融創新論壇.上海站”于2013年10月17日在上海紫金山大酒店召開。本次高端思想盛會的嘉賓主要包括經濟學家、政府官員、專家學者、地產及金融領袖等，圍繞“變局下的轉型與創新”這一主題進行探討。我院林峰院長受邀出席并發表旅游綜合體和休閑小鎮――地產金融創新發展的新模式與新路徑，受到與會人員的廣泛關注。林峰院長還主持了“城市綜合體發展之路”的高端對話，與嘉賓暢談綜合體與商業地產的創新與發展。林峰院長認為城市綜合體在房地產整個進程中處于上升發展期，以城市為核心多種業態結合的混搭式模型是一種創新，其未來發展前景非常巨大。

林峰院長發表精彩演講

林峰院長主持“城市綜合體發展之路”的高端對話

以下為精彩觀點摘錄：

1、房地產開發的新方向

在“限購時代”之前造出來的房子的主要類型是居住型地產。然而今天的地產開發已從“筑巢引鳳”即建設型房地產產品生產營銷過程逐步向“以生活方式打造、以使用價值形成、以經營價值的提升、以投資價值的完善”的產品開發模式階段過渡。實際上商業地產的概念不僅僅簡單的認為只是商業概念，其很重要的是產業概念。換句話說：商業不僅僅是百貨商業，實際上它涉及到休閑型商業、服務消費業態等。在內需作為中國經濟成長最主要動力的今天，任何與內需需求相結合的業態都可以和房地產結合在一起?？缭浇ㄔO性的產品，用消費經營的手法打造經營模式、投資價值和生活方式，已經成為開發商必須要面對的一種手法和必然發展的方向。

2、綜合體是城鎮化過程中的助推器

中國在快速進行“城鎮化”過程中間，綜合體是一個什么樣角色？其實綜合體的類型差異很大，有城市綜合體、鄉村綜合體、旅游綜合體、度假綜合體、社區型綜合體、樞紐綜合體、步行街區的綜合體等。例如：高鐵開通、城際運營形成了一個更多的樞紐綜合體。樞紐綜合體是一個城市的心臟，它調動著城市的活力。而通過旅游綜合體模式可以帶動原來較簡單的商業，形成城市新型城鎮化中不斷擴張，實際上可以說是城市綜合體的使命。從這個角度講，可能每個城市都需要綜合體，不同的綜合體需要不同的商業模式。綜合體的未來發展空間非常大，其差異化也會越來越大，綜合體在中國地產發展進程中處于年輕的向上發展的階段。

林峰院長向與會嘉賓介紹圖書《旅游引導的新型城鎮化》

3、“反向結構”是旅游地產的核心依據

近年來在中國不管是觀光旅游還是休閑旅游、度假旅游、高端奢侈旅游等，每種旅游消費都有巨大的規模，初步估算至少有3-4億的農民連基本的“觀光旅游”都沒有。隨著中國城市化發展，“觀光旅游”至少還有10年非常好的黃金期，“休閑旅游”剛剛進入高度增長，“度假旅游”方興未艾，而中國的“奢侈旅游”已經在世界上占有一席之地，從這個角度講中國旅游市場的細分市場空間仍然非常大。“旅游”實際上是 “人”的搬運，并由此形成 “消費搬運”。以“消費搬運”為依托形成人的流動和工作日進城上班，周末、節假日面向整個非居住中心區即反方向人流結構形成了中國最大的“內需消費集散結構”與“城市聚集結構的反向結構”，這個“反向結構”就是旅游地產的核心依據。

4、旅游結構的主要特點是吸引核及由此形成的產業聚集

旅游結構的主要特點是吸引核。正如一定要去黃山，因為有種說法叫黃山歸來不看山。一定要去長城，因為“不到長城非好漢”。通過“吸引核”形成游客的大量“搬運”，從而形成游客聚集，由游客聚集形成消費聚集。從5萬的游客量形成的消費產值到30萬、50萬甚至100萬的游客量消費支出形成巨大的 “休閑和旅游消費產值”，這種巨大的消費產值容易形成旅游產業鏈的進一步延伸，從而形成泛旅游產業聚集。所以一個“吸引核”會形成大規模的人流聚集，從而形成產業聚集，產業聚集能創造出巨大的就業，而這種以服務業為核心的旅游休閑就業能力遠遠超過高技術產業和普通工業產業。這種以服務型業態形成的就業所帶動的城鎮化叫做“旅游引導的新型城鎮化”。

5、旅游綜合體是單一開發到綜合開發的過渡

綠維創景根據多年的實踐經驗總結出旅游引導的新型城鎮化模式，具體模式可以分為七種：旅游中心城市（旅游大中型城市及旅游集散中心城市）、休閑衛星城（大城市周邊休閑聚集城鎮）、旅游小城（旅游小城及較大的旅游中心鎮）、旅游小鎮（較小旅游中心鎮與旅游建制鎮）、旅游綜合體（非建制產居一體化）、旅游休閑度假區（產業區）、旅游新型農村社區（產居一體社區）。一般把300畝到3000畝之間的項目叫旅游綜合體，超過3000畝的叫“旅游綜合區域”。旅游綜合體以泛旅游產業的整合為根本支撐、以休閑化消費的聚集為核心動力、以設施和配套的配置為重要基礎、以服務和管理的創新為基本保障的綜合開發模式。綜合體既是景區，又是旅游商業區，還是旅游酒店區，它由旅游帶來的居住形成了住宅居住的第一居所、第二居所，甚至養老居所和養生居所等。旅游綜合體可以簡單的概括為：從單一開發到綜合開發，從傳統住宅開發到綜合產業地產開發的過渡。

6、旅游綜合體復合業態的地產模式

旅游綜合體的地產架構主要包括三個方面：第一，休閑商業地產。包括商鋪、商街、商場等。第二，度假酒店地產。包括：酒店、客棧、公寓等。第三，休閑住宅地產。包括第一居所、第二居所、第三居所、養老居所等。這三個方面整合在一起形成的綜合復合業態的地產模式。然而這恰恰是旅游綜合體間經常出現的、復雜的但是滿足多樣性需求的一種模式。

林峰院長（前排右二）與地產金融創新論壇嘉賓合影

7、旅游綜合體發展的核心架構

從土地開發到公共設施建設、休閑項目的經營、房地產產品的運營，實際上形成了土地開發運營、旅游休閑的服務運營、房地產產品銷售經營三個層次的整合。這三個層次形成了土地開發的一級利益、旅游休閑的經營現金流的服務盈利和房地產開發的地產產品三種盈利結構的整合。它很適合資本市場所需要的持續現金流與快速回報的混搭結構。由此基于綜合開發模式下的綜合體的核心是：核心吸引中心、休閑聚集中心、居民居住中心和一二三類以及養老養生型的多樣化居住中心，這實際上才構成了旅游綜合體發展的核心機構。

8、不同層次的細分市場與不同業態形成休閑小鎮的綜合架構

休閑小鎮是以街區為核心，通過商業街區聚集形成以小鎮本身為旅游吸引核、旅游休閑目的地、旅游居住結構和旅游商業結構的一個載體。休閑小鎮的架構主要可以分為：風貌吸引力、廣場吸引核、餐飲吸引與聚集、酒吧與夜間聚集、創意客棧聚集、創意工坊街區、娛樂游樂街區、商業房地產、就業與本地居民第一居所、大城市與周末居住第二居所、度假居住或第三所、養老居住等。休閑小鎮是以不同層次的細分市場和不同的產品業態相呼應的綜合結構。例如西安大雁塔北廣場每天晚上能夠聚集5-10萬人，巨大人氣聚集能提升整個大雁塔北廣場商氣，并由此形成區域整合帶動區域綜合開發。

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