春城彝苗大草甸運動度假區項目設計思路

受云南省旅游局的邀請，我參加了省旅游局主持的北大營項目專家咨詢會，并于2004年7月19日進行了實地考察，經過與相關方面的初步溝通，現提出初步的思路及建議。

一、 資源評價??跳出昆明看資源

北大營草場是一個非常好的旅游資源。

對該項資源的評價，不能僅僅從景觀觀賞出發，而必須結合昆明在中國乃至國際旅游度假市場中的地位，才能正確的挖掘出其價值。

１、 世界上唯一四季如春的草原??昆明是春城，具有開發國際度假勝地的優越條件；而具備這一條件的區域，在昆明市區２小時行程以內；北大營草場是該區域內唯一一個大草甸，具有特別優越的開發條件，是世界上唯一四季如春的草原；

２、 草原風情的獨特性（彝苗風情草原）??北大營草場周邊，有苗族、彝族等少數民族風情，賦予了該草甸風情內涵，從而區別于蒙古草原、藏區草原、維族草原；可以將該草原稱為彝苗草原，具有草原風情的差異性；

３、 天然運動草場 ??北大營草場具備天然高爾夫球場的景觀效果，是開發高爾夫運動的最佳地塊；同時，該草甸象一個天然運動草場，可以開展足球、羽毛球、網球等各類運動項目；

４、 具備植物造景和發展花卉的特殊條件 ??云南具有極佳的生態基礎，有非常好的花卉種植條件及低廉的花卉價格；該草原具備種植四季花卉的條件，可以成為世界上最美麗的五彩草原；而且觀賞條件極好，可以進行大地藝術造景，成為世界上唯一的草原花海。

二、 市場分析??細分結構看市場

本項目的市場，由于高爾夫球及高爾夫別墅具有獨立的國際市場，因此形成了旅游休閑游客市場、高爾夫球運動市場、旅游房地產市場（高爾夫別墅）、會議市場的四個相對獨立的市場結構。

總規對高爾夫市場沒有進行分析，對旅游項目的市場定位非常模糊，不知所云，對旅游房地產市場（高爾夫別墅）和會議市場完全沒有涉及；

我們認為，該項目應該考慮四個市場的互動，并非常清晰的對市場進行定位，以便產品有明確的市場對象。

其中，四季高爾夫球場市場廣泛，以國際市場為主，國內市場為輔，云南市場次之；

旅游房地產市場，包括高爾夫別墅、草原別墅、草原公寓及產權酒店四類，市場為大體為1/3國際、1/3國內、1/3云南；

昆明在全國乃至世界上，會議市場的潛力巨大，本項目完全可以發展為昆明市最重要的郊區特色會議中心；

旅游休閑游客市場，本項目若以昆明周末休閑為核心，將成為農家樂似的產品；我們認為，該項目完全能夠成為昆明2-3日游的必游景區，以春城為品牌的國際度假勝地的核心度假區；因此，游客市場的主體，是以昆明現有游客為目標，進行捆綁營銷的結構；游客市場包括：昆明過境的全部游客、滇中地區市民的休閑游客與商務游客、國際國內的度假游客。

三、 運作分析??項目落地是關鍵

本項目的商業盈利核心，是高爾夫別墅；

但是，由于目前的政策，高爾夫審批將有很大的風險。如果將全部賭注押在高球上，風險太大。

我們建議，將高爾夫一期（練習場、九洞球場、俱樂部）、別墅一期、產權酒店、草原風情旅游、天然運動休閑五個子項目作為一期投資，以旅游和休閑帶動別墅銷售、帶動會議、帶動產權酒店銷售；結合高爾夫銷售的帶動作用，形成綜合推進，才可能全面化解風險，并最快速度形成現金流收益。

因此，對本項目而言，進行旅游項目設計具有特別重要的意義； 

四、 項目定位??核心吸引力打造

基于以上的運作考慮，我們認為，項目定位應該盡快明確。

總規將項目定位為：運動休閑、蒙古草原，是有局限性的。

根據考察，我們提出一個項目定位的初步建議：

項目名稱??春城彝苗大草甸運動度假區

主題定位??彝苗風情　五彩草甸　天然球場

市場定位??昆明必游景區、國際著名高爾夫球場、世界級會議度假勝地

１、引風入景??將彝苗風情引入草甸，結合了彝族自治縣的民族要求與民俗風情基礎，當地苗族已有的文化基礎，并形成彝苗草原的差異性特色；以彝苗建筑、民俗風情活動為特色，結合草原旅游的一般項目，形成彝苗草原的特色旅游；民族風情，應與草原、運動、畜牧等深度結合，而不是一般彝苗風俗；草原彝苗風情項目，成為游客主要的游憩方式；　

２、生態造景??將云南的生態多樣性及氣候優勢發揮出來，以植物造景為核心，對草原進行樹木和花卉造景，劃出合適區域，形成五彩草甸的標志性景觀，形成獨特的景觀吸引力，并通過舉辦花會，吸引游客；

３、天然運動??以天然球場為特色，開展在天然球場上的運動休閑，成為世界上獨一無二的天然運動場；其中，可以開發天然高爾夫球場（全部在天然草坪上進行高爾夫球運動，可以設計五洞，并記錄所有球員成績，邀請國際著名球星在此償新）；天然足球場；天然羽毛球場、天然滑草場、天然滾木場等等；天然運動場與人工運動場相結合，形成運動休閑的主題；

４、會議度假??建設會議與度假接待設施，開發度假別墅，形成會議收益，擴大房地產收入。

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