從療養院到度假酒店的升級模式

       項目分析

八○年代建成的療養院，已經十分陳舊過時。對于峨眉山的一家療養院來說，改造已經勢在必行。但是，如何改造？如何提升？怎樣站在時代趨勢的潮頭？ 

今年３月，該療養院的上級機構在幾十家規劃設計機構初選基礎上，確定了三家邀標單位，綠維創景獲得了這次改造方案競標的機會。我們非常珍惜這一機會，形成了由旅游策劃、房地產策劃、規劃、景觀設計和建筑設計五個方面專業人才構成的競標組，并于１５天內，完成了競標方案。“青衣水莊??天府第一水莊”脫穎而出，成功獲得國際競標第一名。 

青衣水莊的方案，是一個國有老式療養院改造提升，面向市場開發經營的經典案例。 

一、項目背景：運營模式轉化 

該療養院興建于上世紀八十年代，是當時大型國營機構系統內部為職工提供療養福利的附屬單位，位于成樂高速公路旁，緊鄰樂山三大水系之一――青衣江，背山面水，自然生態保持良好，面積約300畝?，F有客房共二百余間，利用率只有三分之二左右，因其建筑設施嚴重老化，已經無法滿足現有市場的需求；據了解，從療養院開業到現在，從來沒有盈利。因此，要扭轉現狀，實現真正盈利，首先要改變的就是運營模式，充分利用上級大型機構的資金和品牌優勢，導入全新的運營模式，實現由事業管理向企業運營的模式轉變。 

二、市場基本結構：內外市場結合 

首先，上級大型機構作為背景支撐，2004年集團內部會議、培訓、療養擁有極大的消費能力。再次，地處著名的世界文化遺產地和中國優秀旅游城市――樂山，具有得天獨厚的地理優勢，它所擁有的資源是生態環境非常好的青衣江景，特殊的江景資源和地理位置決定了其特有的舒適性和私密性對高端客源市場有充分的吸引力。這些都決定了本項目的市場具有非常特殊的結構：第一客源市場：機構系統內部職工高端療養、培訓、會議市場；第二客源市場：成都、樂山周邊高端商務休閑市場和會議、培訓市場；第三客源市場：旅游團隊市場。 

三、市場基本結構：內外市場結合

隨著物質生活水平的不斷提高，患有各種“富貴病”的人也越來越多，高血壓、糖尿病、心腦血管病等慢性非傳染性疾病的患病人群也日益上升，根據世界衛生組織的一項調查表明，約65%的人處于亞健康狀態。對上述具有慢性疾病和屬于亞健康狀態的人群來說，能進行基礎體檢并根據其自身特點進行有針對性的康療項目，必將成為其追捧的熱點。 

項目區坐落在青衣江畔，擁有絕佳的江畔景觀，因此“水”是其打入市場的基礎，但由于人不能直接親臨江邊，造成了一種“觀水卻不能親水”的需求困境。因此，在項目區打造一個“水”主題，正好就能契合人們的親水愿望。同時中油峨嵋療養院本身就是一個具有醫療性質的單位，具有良好的專業醫療背景。如若能挖掘一個特殊的切入點，發揮療養院的傳統優勢，對療養概念的重新闡釋，完全可以改變過去療養院死、陳、舊的形象，從而真正將舊體制下的療養院打造成為現代時尚健康生活的平臺和載體。 

為此，我們提出，將“水”和“療養”、“健康”進行充分的融合，推出以“水療”為主打特色的康樂產品，從“觀水”、“賞水”到“親水”、“玩水”、“療水”、“飲水”，充分發揮水的特色和功能，再結合目前在歐美等發達國家流行的水康療手段，以草本植物、天然食物、水等自然物質, 運用溫和而不干擾人體自愈能力的方式對各種亞健康狀態進行安全、有效、全面的康療，以人體健康為核心，重點強調維持身體健康和預防疾病，舒緩工作壓力。 

但是，本項目不同于一般的SPA館、洗浴城、溫泉中心等休閑項目，它是依托得天

獨厚的青衣江景作為項目背景，面向中高檔市場，以高檔水岸會所為核心，貫穿“水”主題的，以酒店和半山別墅為賣點的大型度假項目必將會在激烈的市場競爭中大放異彩！  

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