走向溫泉綜合開發(fā)時代――“溫泉休閑綜合體”開發(fā)研究

       溫泉走向綜合開發(fā)時代

一、溫泉走向“綜合開發(fā)時代”是市場的必然選擇

經(jīng)過10余年的開發(fā)經(jīng)營，中國溫泉已經(jīng)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，并成為中國多元化休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭――全國涌現(xiàn)出來的一大批成功的溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)和溫泉新城表明：溫泉對于休閑產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)和對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的有力帶動已經(jīng)得到開發(fā)商和各地政府的高度認(rèn)可。隨著旅游業(yè)成為國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和中國休閑度假產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，加之旅游經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動，我們判斷：溫泉仍將是未來休閑度假開發(fā)的超級熱門。
然而，在消費需求不斷升級與市場競爭日趨激烈的態(tài)勢下，溫泉行業(yè)必然要進(jìn)行重新洗牌，規(guī)模小、資金弱、功能單一、設(shè)施落后的一大批溫泉度假村必將被整合，規(guī)?；?、綜合性、復(fù)合型的“溫泉度假區(qū)”將會成為溫泉休閑市場的主流模式，溫泉將從“單一利用時代”走向“綜合開發(fā)時代”，這是市場的必然選擇，其原因主要表現(xiàn)為兩個方面：

其一，從土地開發(fā)角度來看，大型溫泉度假村的開發(fā)需要大規(guī)模的資金投入，單一開發(fā)溫泉泡浴產(chǎn)品顯然無法實現(xiàn)快速回報與土地開發(fā)價值的最大化，溫泉和地產(chǎn)的互動已是必然選擇，加之溫泉本身所具有的養(yǎng)生與休閑的雙重價值，“休閑養(yǎng)生地產(chǎn)”的概念能有力提升地產(chǎn)的附加值、增加開發(fā)回報（但凡打上溫泉概念的樓盤價格都不菲），因此必然要結(jié)合地產(chǎn)的開發(fā)。

其二，從消費需求角度來看，富裕起來的人們對于溫泉的消費需求，已經(jīng)不局限于“單一泡浴”的層面，而是要求能夠滿足其對于“保健療養(yǎng)、運動游樂、商務(wù)會議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費需求，導(dǎo)致功能單一的溫泉度假村將逐步喪失在市場上的競爭力，亟待改造升級，這也直接加快了溫泉從“單一利用”走向“綜合開發(fā)”的進(jìn)程。

二、溫泉綜合開發(fā)的目標(biāo)是打造“溫泉休閑綜合體”

我們認(rèn)為，溫泉綜合開發(fā)項目的目標(biāo)，實際上是打造“以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會議度假酒店為重點、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”――小則百余畝即溫泉度假村，大則數(shù)平方公里即溫泉小鎮(zhèn)或溫泉新城。從功能業(yè)態(tài)上看，“溫泉休閑綜合體”主要包括“溫泉休閑中心、會議度假酒店、休閑商業(yè)街區(qū)、運動游樂項目和溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”五大核心功能板塊。

五大核心板塊

打造“溫泉休閑綜合體”，是在搭建一個功能齊全的品質(zhì)化休閑平臺，構(gòu)造一個溫泉休閑產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，這是溫泉開發(fā)模式的突破；選擇以溫泉養(yǎng)生為基礎(chǔ)、以會議酒店為重點、以休閑地產(chǎn)為核心的功能業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的升級。因此，我們認(rèn)為，“溫泉休閑綜合體”一定未來中國溫泉開發(fā)的大方向。

建設(shè)“溫泉休閑綜合體”，需要大規(guī)模的資金投入，更由于功能業(yè)態(tài)的綜合性，“溫泉休閑綜合體”的開發(fā)具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性和風(fēng)險性，從開發(fā)戰(zhàn)略到產(chǎn)品設(shè)計，都需要一流的方案――要求規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)不僅要懂溫泉，更要洞悉酒店、商業(yè)、旅游和休閑地產(chǎn)等領(lǐng)域，能夠以商業(yè)模式的突破為核心，以休閑綜合體的眼光來審視溫泉綜合開發(fā)，從投資運營的實質(zhì)來把握各個功能板塊的互動關(guān)系與土地利用結(jié)構(gòu)，才能夠真正實現(xiàn)“溫泉休閑綜合體”開發(fā)價值的最優(yōu)化。

三、創(chuàng)新打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式

綠維創(chuàng)景溫泉水療與溫泉地產(chǎn)中心，依托中國旅游運營與房地產(chǎn)開發(fā)的“腦庫”――綠維創(chuàng)景，專注于溫泉水療、溫泉會議酒店、溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)、溫泉城、溫泉休閑社區(qū)特別是大型溫泉綜合開發(fā)項目的開發(fā)研究，始終立于行業(yè)研究與開發(fā)咨詢創(chuàng)新的前沿。在總結(jié)近年來完成的多個“溫泉休閑綜合體”成功案例的基礎(chǔ)上，我們提出創(chuàng)新打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式如下：

溫泉休閑綜合體”的一般模式

1、以“土地綜合開發(fā)”為導(dǎo)向，理清功能關(guān)系

打造“溫泉休閑綜合體”，首先必須確立“土地綜合開發(fā)”的導(dǎo)向，通過土地的綜合開發(fā)帶動城市和區(qū)域的升值，最終實現(xiàn)項目開發(fā)價值的突破。這就需要以土地開發(fā)的最優(yōu)化回報為目標(biāo)，結(jié)合溫泉作為一種具有高附加值旅游資源的特色，來理清各個功能業(yè)態(tài)之間的關(guān)系。

根據(jù)我們的經(jīng)驗，溫泉綜合開發(fā)的核心實質(zhì)，是圍繞溫泉資源的特性，處理好旅游（溫泉、酒店、休閑）和地產(chǎn)（休閑商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生居住地產(chǎn)）之間的關(guān)系。據(jù)此，“溫泉休閑綜合體”的開發(fā)，必須理清旅游板塊、地產(chǎn)板塊和溫泉資源之間的特定關(guān)系，進(jìn)行全局性、系統(tǒng)性、綜合性的開發(fā)：

其一，以溫泉水療、會議酒店及特色休閑為構(gòu)成的旅游板塊，是帶動人氣、樹立形象、提升地氣并創(chuàng)造長期持續(xù)現(xiàn)金流回報的基礎(chǔ)板塊，盡管需要較大投入，也首先需要創(chuàng)新打造；

其二，以休閑商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)生居住地產(chǎn)為構(gòu)成的地產(chǎn)板塊，是創(chuàng)造快速回報、獲取土地開發(fā)收益的核心板塊，應(yīng)當(dāng)重點開發(fā)；

其三，溫泉本身具有突出的“養(yǎng)生與休閑”效應(yīng)，是打造溫泉休閑、會議酒店、養(yǎng)生地產(chǎn)的引擎資源，特別能夠有效提升酒店、商業(yè)與休閑地產(chǎn)的附加值。因此，必須在旅游板塊和地產(chǎn)板塊的開發(fā)中創(chuàng)新融入溫泉功能，突出溫泉養(yǎng)生休閑價值，形成溫泉休閑中心、溫泉會議酒店、溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)等產(chǎn)品，才能夠?qū)崿F(xiàn)整體開發(fā)價值的最優(yōu)化。

2、以“休閑產(chǎn)業(yè)整合”為手段，形成功能聚集

以綜合發(fā)展為方向，“溫泉休閑綜合體”要有多元化產(chǎn)業(yè)體系的支撐。要充分利用溫泉對于休閑產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，面向市場需求，整合休閑資源，形成休閑功能聚集與休閑產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建溫泉休閑產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，重點發(fā)展五類產(chǎn)業(yè)：

第一是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。以溫泉泡浴為基礎(chǔ)，將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合，形成溫泉養(yǎng)生中心，這是“溫泉休閑綜合體”發(fā)展的根本基礎(chǔ)。

第二是會議產(chǎn)業(yè)。以溫泉水療為吸引，以會議度假酒店為載體，以會議接待為重點的溫泉會都模式。除了少量處于偏遠(yuǎn)地區(qū)、交通相對不便的溫泉之外，會議幾乎成為大多數(shù)溫泉度假村經(jīng)營發(fā)展的重要帶動產(chǎn)品。

第三是房地產(chǎn)業(yè)。以養(yǎng)生地產(chǎn)和溫泉第二居所為概念，是溫泉度假村房地產(chǎn)項目的主流，與會議經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)也成為重要的市場熱點，升值空間較大，因而受到市場青睞。

第四是運動游樂產(chǎn)業(yè)。根據(jù)資源特征，以水游樂、高爾夫、網(wǎng)球、滑雪和跑馬場為代表，一方面是考慮親水休閑游樂市場群體的需要，更重要的是和政務(wù)商務(wù)休閑會議客群、度假物業(yè)的客群的需要結(jié)合在一起。運動游樂是“溫泉休閑綜合體”重要的功能構(gòu)成，為品質(zhì)化休閑交流平臺的打造奠定重要作用。

第五是溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。這是對溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國已經(jīng)形成諸多成功的例子，主要通過設(shè)計溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余熱發(fā)展包括溫室大棚、熱帶魚養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。

3、以“溫泉產(chǎn)品創(chuàng)新”為基礎(chǔ)，打造吸引核心

對于“溫泉休閑綜合體”來說，溫泉是關(guān)鍵，是創(chuàng)造吸引力與附加值的核心所在。打造“溫泉休閑綜合體”的根本基礎(chǔ)，就是要進(jìn)行溫泉產(chǎn)品的創(chuàng)新。未來的溫泉創(chuàng)新，主要從以下幾個方面來把握：

其一，以中高端市場為重點，打造精品化溫泉。結(jié)合溫泉水量和水質(zhì)，以精品化為導(dǎo)向，面向中高端市場，打造高品質(zhì)溫泉，包括高品質(zhì)的產(chǎn)品和高水準(zhǔn)的服務(wù)機(jī)制。這是在激烈市場競爭與行業(yè)洗牌趨勢下，溫泉旅游未來發(fā)展的必然方向，更由于溫泉在“溫泉休閑綜合體”中作為引擎產(chǎn)品的特性，其檔次的高低直接決定著整個的項目品質(zhì)與品牌價值，影響著后續(xù)酒店的品質(zhì)和房地產(chǎn)的價值品質(zhì)。柏聯(lián)SPA度假村從一開始就把自身定位為高端溫泉，為后續(xù)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了極好的品牌效應(yīng)，獲得了可觀的開發(fā)回報。

其二，以衍生化發(fā)展為方向，打造復(fù)合型溫泉。作為溫泉休閑綜合體里面的溫泉產(chǎn)品板塊，絕不局限于單一的“泡池湯浴”，而是要結(jié)合市場需求，通過縱向創(chuàng)新與橫向聚焦，實現(xiàn)產(chǎn)品鏈的延伸，主要有兩個方向：

一是做足親水游樂的文章，發(fā)揮溫泉的親水本質(zhì)，把游泳池、人造沙灘、造浪池、水中健身池、水上表演項目作為重要內(nèi)容融入溫泉產(chǎn)品的開發(fā)中，增強人們的親水參與性與體驗性，增加夏季運營的收入；

二是做足健康養(yǎng)生的文章，利用溫泉的養(yǎng)生功效，將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合，形成面向中高端市場特別是女性市場的巨大突破。

其三，以風(fēng)格主題化為手段，打造主題型溫泉。在未來的發(fā)展中，要想把溫泉資源通過溫泉度假村的形式變成具有市場競爭力的產(chǎn)品，必須挖掘文化，用文化來打造溫泉的主題，營造獨特的文化氛圍，創(chuàng)造獨特的文化感受，才能在市場上占據(jù)一席之地。這個文化，不一定是當(dāng)?shù)氐奈幕?，這個要從市場需求、市場競爭的差異化來決定。如綠維創(chuàng)景策劃設(shè)計的浙江縉云仙都?黃帝溫泉谷（以黃帝文化與《內(nèi)經(jīng)圖》來整合包裝溫泉主題），北京藍(lán)調(diào)溫泉莊園（從草莓到藍(lán)調(diào)文化，打造“小資溫泉”），遼寧思拉堡溫泉（以溶洞泡浴、臺地溫泉為特色的“琴臺溫泉”），福建梅花湖溫泉（構(gòu)建“水上溫泉”特色）。（可以配我們的設(shè)計圖）

4、以“會議度假酒店”為重點，構(gòu)建接待載體

會議度假酒店是“溫泉休閑綜合體”的重點構(gòu)成，作為核心接待載體，與溫泉中心相輔相成，是整個綜合體吸引與接待游客的核心，其建設(shè)水準(zhǔn)決定了整個“溫泉休閑綜合體”的品質(zhì)和形象，對于后期地產(chǎn)的開發(fā)有重要影響。

我們之所以非常明確提出“會議度假酒店”的概念，是由溫泉度假村的經(jīng)營特性決定的――對于絕大多數(shù)溫泉度假項目來說，會議幾乎是不可或缺的功能，這一點在全國多個溫泉度假村的經(jīng)營中得到證實，在未來的發(fā)展中會議休閑也仍將是溫泉度假項目的重要產(chǎn)品。“會議度假酒店”策劃設(shè)計的關(guān)鍵包括以下三個方面：

其一，市場決定配置。要明確，由于會議市場規(guī)模的差異性，不是所有的溫泉度假村都可能做到九華山莊（我們稱之為九華溫泉會都）的水準(zhǔn)，因此，在會議度假酒店的會議、客房、餐飲、娛樂等功能的規(guī)模和檔次配置中，要根據(jù)市場的具體特征來確定，必須量體裁衣，才能保證后續(xù)經(jīng)營的良好效果。

其二，場地決定格局。“溫泉休閑綜合體”的休閑特色決定了會議度假酒店一定要區(qū)別于城市商務(wù)酒店：一方面是在功能布局上要考慮與其他功能板塊的互動關(guān)系，另一方面是酒店本身充分體現(xiàn)出度假酒店組團(tuán)式、園林型、休閑化的布局結(jié)構(gòu)，特別要利用場地的優(yōu)勢景觀資源，強化與周邊環(huán)境的有機(jī)融合，創(chuàng)造出休閑放松的環(huán)境氛圍。

其三，文化塑造風(fēng)格。在總體定位的前提下，酒店的建筑風(fēng)格要充分吸納當(dāng)?shù)亟ㄖ幕厣?，或?chuàng)新引入一種融入場地環(huán)境的建筑特色，體現(xiàn)出鮮明的建筑風(fēng)格與休閑氣質(zhì)，力爭成為整個溫泉休閑綜合體的標(biāo)志性建筑。

5、以“溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”為核心，創(chuàng)造利潤中心

作為土地綜合開發(fā)的核心與快速回收投資的載體，“休閑養(yǎng)生地產(chǎn)”是“溫泉休閑綜合體”開發(fā)的關(guān)鍵所在，應(yīng)成為精心打造的對象，主要有三類：
第一類是作為第二居所的“住宅型物業(yè)”。銷售完畢之后即完成開發(fā)，以公寓或洋房為主，不建議溫泉入戶，公共的溫泉中心只作為配套來使用，可以給予年票的優(yōu)惠或俱樂部會員卡模式來運作。

第二類是作為可以返租的“度假型物業(yè)”。建議溫泉入戶，以別墅式溫泉湯屋為主，包括迷你溫泉湯屋（大約50~120平米），以聯(lián)排為主，此類產(chǎn)品總價格不高，但是休閑功能齊全；溫泉別院，一般為院落式別墅，兼具泡浴功能、會議功能，娛樂功能、廚房功能，面向企業(yè)小型團(tuán)體，一般在400~600平米，可以容納10~20人；溫泉大宅，作為真正的高端溫泉度假物業(yè)，面向私營企業(yè)主、企業(yè)高級管理層等市場。

第三類是以溫泉為特色的休閑商業(yè)街。其實質(zhì)是休閑商業(yè)地產(chǎn)，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐飲、養(yǎng)生物品專賣店、健身會所為核心業(yè)態(tài)，此類物業(yè)可以結(jié)合溫泉，也可以獨立開發(fā)，但是要注重與溫泉區(qū)的配合。

“溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”的開發(fā)運作，主要注重三個方面：

一是溫泉綜合價值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的特征，提升地產(chǎn)的附加值。

二是會議度假酒店的充分結(jié)合。要結(jié)合會議經(jīng)營，形成對產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)的返租結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)物業(yè)價值的最大化利用。

三是整體開發(fā)節(jié)奏的科學(xué)把握。“溫泉休閑綜合體”一般都是位于城郊或鄉(xiāng)村的大盤，全面開花是不現(xiàn)實的，應(yīng)認(rèn)清隨著項目開發(fā)經(jīng)營的深入，必將帶動區(qū)域價值的提升，從而進(jìn)一步推動房地產(chǎn)價值的提升，從而為獲取土地升值效應(yīng)帶來的高額回報創(chuàng)造基礎(chǔ)。因此，在具體的開發(fā)中，要本著“先投資型，后自住型；先經(jīng)營型，后居住型；先小戶型，后大戶型；先中端，后高端”的原則來安排科學(xué)合理的開發(fā)節(jié)奏，才能實現(xiàn)土地開發(fā)價值的最大化。

6、以“溫泉生活方式”為目標(biāo)，實現(xiàn)品牌突破

溫泉生活方式，是溫泉度假項目的最高境界。“溫泉休閑綜合體”的目標(biāo)，是通過規(guī)模化的優(yōu)勢和差異化的產(chǎn)品，構(gòu)建出多元的功能結(jié)構(gòu)，營造出良好的休閑環(huán)境，創(chuàng)造全新的溫泉文化，最終形成一種全新的溫泉生活方式，讓游客充分享受到溫泉休閑養(yǎng)生的樂趣。

如果能夠成功創(chuàng)造出一種全新的“溫泉生活方式”，“溫泉休閑綜合體”將從項目開發(fā)的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場競爭力的同時，為開發(fā)商進(jìn)行品牌的連鎖拓展運營創(chuàng)造可能。如海泉灣、天沐溫泉、柏聯(lián)SPA、頤尚溫泉等，都是通過溫泉生活方式的打造，實現(xiàn)品牌塑造，最后成功實現(xiàn)連鎖擴(kuò)張和運營。

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