林峰：分權度假與度假地產眾籌.

2015年3月28日下午，2015中國地產金融創(chuàng)新論壇暨中國地產金融拓展聯盟年會在北京瑪雅島酒店盛大召開。北京綠景創(chuàng)維規(guī)劃設計院院長林峰在大會上作了關于分權度假與度假地產眾籌的演講。

非常高興今天有這個機會跟大家一起溝通。綠維創(chuàng)景本來是以旅游產業(yè)為主導的規(guī)劃設計院，去年年底的時候我們開發(fā)了一個新的運作平臺——分權寶。我今天跟大家分享的題目是“分權度假和度假地產眾籌”，等一下還有一個沙龍要一起討論互聯網思維下的地產開發(fā)。實際上這又是一個寶寶產品，涉及分權度假、分時度假、地產眾籌等等。他們這之間到底是什么關系？和地產的發(fā)展有什么關聯？我想從幾個方面跟大家來分享。

一、大眾度假時代到來

2014年中國的人均GDP是7485美元，而超過5000美元以后，實際上整個社會進入到一個休閑時代。前年國民休閑綱要正式由國務院頒發(fā)出臺，換句話說休閑生活和度假生活已經成為民生非常重要的組成部分。我們預計到2020年我國人均GDP可以達到一萬美金左右，到時整個中國人對于度假生活的要求和享受會完全不一樣。

從觀光旅游到休閑旅游到度假旅游是我們稱之為旅游產業(yè)內的產業(yè)結構或者產業(yè)差異。2014年休閑與度假旅游在整個產業(yè)中的占比還不到28%，到2020年的時候預計將會達到38.9%，接近40%，而到2030年這一比例將會達到三分之二，即67%左右。換句話說旅游每年增長速度差不多在12-15%之間，而休閑度假在這個基礎上還要疊加一個加速度，市場增長速度大概超過20%。我國已經形成五大度假市場：

第一個是黃金周市場，已經運行多年；

第二個是學生假期市場，寒假暑假兩個假期三個月；

第三個是銀發(fā)市場。55-70歲之間的老人已經形成了一個非常大的度假市場，這個市場不僅是人數的規(guī)?；鲩L，更重要的是消費能力變化非常大。五年以前，他們的消費能力是很弱的，主要是因為他們自身的支付能力有限。而如今，他們已經擁有了比較強的消費能力和支付能力。因為，他們的子女大體上是30、40、50之間這一批人，能夠供養(yǎng)父母，讓他們更多的去度假。因此現在50-75歲之間階層的消費能力已經與五年之前完全不一樣了，而未來的五年，這個消費能力還將大幅度增長。因此人數+消費能力，實際上形成了巨大的銀發(fā)市場。另外，這批老人并不想要住再一個地方，特別是在75歲之前，他希望去各處走走看看，所以能飛的房子是代表著這一批老人的心聲。因此，這一銀發(fā)市場是一個交叉的市場，既可以看作養(yǎng)老市場，同時也是一個度假市場，也是養(yǎng)生市場。

第四個是帶薪度假市場，這在整個結構里面特別重要。全國八個億左右的就業(yè)人口，現在大概已經達到了30%左右的帶薪度假水平?，F在中央幾乎每一次談旅游問題，一定要談到帶薪休假，只要人大開會一定是呼吁落實帶薪休假，而《國民休閑綱要》非常明確，2020年全面落實帶薪休假。工作滿一年的員工有五天的帶薪休假，工作五年以后有十天，絕大多數就業(yè)人口的帶薪度假在十到十五天左右，平均下來應該超過十天。我們的節(jié)假日是121天，加上這10-15天會變成135-140天，超過全年天數的三分之一。

新常態(tài)下，需要新的經濟增長點，度假市場就是一個非常好的引擎。但時間的缺乏，已經成為了這一市場發(fā)展最大的障礙之一。通過帶薪度假的時間提供，可以大幅度的釋放度假人群。若一年增加10%，就意味著8000萬人擁有十天到十五天的帶薪度假時間，這個由此釋放出來的帶薪度假市場是非常大的。為此我們相信未來三到五年，中央的政策會越來越強化，強制執(zhí)行帶薪休假，必將成為中國的必然之路。因為這一條政策是一個社會政策，并不需要資金，只需要政府拿出一套辦法來實施，就能夠釋放巨大的市場需求，來作為引擎帶動越來越困難的經濟獲得發(fā)展。因此，我們認為度假市場正在大幅度形成，而這個度假市場我稱之為大眾度假市場。

二、度假地產未來發(fā)展空間巨大

度假意味著旅游的時間不是一天兩天，而是五天、七天、半個月、一個月、兩個月甚至三個月，這樣的一個相對長時的度假，第一需求是什么呢?我們稱之為旅居，住下來再玩，這樣居住和地產之間就有了更深度的關系，地產的價值和整個度假市場之間的關系也完全不一樣了。對于短期度假市場更多的是吃住行這幾個主要要素，對于超過七天甚至達到十天以上的中長線度假市場，還涉及社交、便捷的配套、養(yǎng)生運動，以及醫(yī)療和社區(qū)服務。因此，度假市場和由此形成的度假地產、度假社區(qū)和度假綜合體，與傳統(tǒng)的旅游市場和旅游地產是完全不一樣的。我提一個觀點，我一直反對旅游地產這個概念，原因很簡單，在旅游區(qū)、景區(qū)做住宅地產是制造垃圾，那不是真正有價值的地產，在海邊形成鬼樓鬼房這是時代的錯誤。相反度假地產是一種真正的產業(yè)融合的有價值的發(fā)展結構，因此在未來度假地產仍然有很大的發(fā)展空間和價值。

三、分權度假與度假地產眾籌

1、度假地產銷售的解決之道

度假地產銷售本身也面臨很多問題，比如總價高、居住時間短、不可能每次都到一個地方度假、難打理、收益難保障等等。這些怎么破解？我們推出了分權寶，用分拆的手法，房子納入交換體系，讓一個地方的房子飛起來。其核心就是把賣房子變成賣旅行，把賣房子變成賣度假，將難以去化的度假地產變成社會真正需要的一種產品。怎么樣實現這樣一種轉換？

第一，酒店化經營，這是一個前提。如果把住宅拿來做經營是違反國家基本規(guī)范的，這個里面有很多很多問題，特別是我們如何有效的分拆成一間一間的、酒店式經營的、標準化的房間。標準化的價格、標準化的經營服務，使得出租和轉讓的時候相對來說比較容易。酒店化經營，并不一定做成酒店，而是用酒店管理的模式和標準去對所有房子進行處理，包括公共空間，實現消防功能，實現公共空間經營功能等。

第二，產權分割。一間房子分為10份、13份或52份，有幾種分法。

第三，時權交換。房子有兩個權，一個是產權，一個是時權。旅游最大的特點是產權和時權之間關系的處理，如何把產權和時權分離，把時權進行交換，而不是產權進行交換，就成為最重要的內容。

第四，旅行服務。交換僅僅是房間的交換，能不能實現用旅行服務去交換，這是我們想做的。

2、酒店去化和經營提升的解決之道

另外一個問題就回到酒店。現在一半酒店要出售，但是沒有人接盤，全行業(yè)虧損，整個酒店行業(yè)平均經營回報率只有2-3%。怎樣實現酒店的盤活？我們提出了酒店去化和經營提升的解決之道，包括會員導入、分時度假、酒店四季化等八個方面。

大規(guī)模的會員導入是酒店進行提升的關鍵。現在酒店之所以經營利益不好，第一個是八項規(guī)定之后大規(guī)模公款退出；第二是OTA平臺都在拼價格，結果是酒店價格大幅度壓低，非常難以經營。酒店要尋求自身發(fā)展的價值，要脫離OTA，做會員。我們實際上從這個角度又形成了分權寶發(fā)展的另外一條線，即用分權分時的手法、用會員制的方式解決經營問題，而不僅僅是解決去化問題。

分權寶是一個O2O的網絡結構，其產品是分權度假。一張分權度假卡，首先含了13分之一的產權，另外，由于有13分之一產權，形成了28天的免費入住權、40年的服務期和千家酒店的全球換住。首期100家都是最好的品質型的酒店，是人一生一定要去的100家酒店。在一千家酒店里面我們形成親子型酒店，運動型酒店，養(yǎng)老型酒店和特色的度假區(qū)酒店。他們的價格很簡單，按照攜程網絡價格去兌換。這樣一些酒店就構成了我們最有價值的酒店和交換基礎。

3、京東玉龍灣

京東玉龍灣是我們從去年年底開始測試的第一個產品，是一個運動公寓酒店，有12條滑雪道。我們拿60平米的房間來看，房子的價格是7300塊錢一平米，因此60平米的房子大概是43萬，這分到13分，每一份是3.37萬，這錢是給開發(fā)商的。第二個我們加了一個服務費，是房價的兩倍，即6.74萬元。為什么是兩倍？因為未來40年有八次大修。這兩項加在一起，一張度假卡是十萬塊錢。購買后便擁有28天的入住權力。這一個60平米公寓客房定價是一天晚上458元錢，乘以28天，實際上一年是12800塊錢的積分，40年總分就是51萬。十萬塊錢投入，40年獲得51萬，而每年獲得多少分呢?12.85%，如果用7.8折兌換現金，就是10%，即投入十萬塊錢，如果你要提現每年是一萬塊錢，如果是使用分分去交換酒店，可用12820塊錢交換其他酒店，這是物與物之間的交換，所以第一他的經營成本很低，第二沒有稅收。按這個公式算下來就非常簡單了，一倍的房產加兩倍服務費，構成了卡的成本，由這樣一個卡去實現全球度假交換和房產權益的保障。

酒店交換實現的是真正的以物易物條件下最好的價值，什么價值呢?我們叫做共享產權，以房養(yǎng)游，玩轉全球。因為這28天不可能一次性租出去，怎么才能保證28天百分之百有人來支付？分權度假卡里已經包含了兩倍的房錢，這些錢是可以進行理財的，我們系統(tǒng)設計對理財資金的監(jiān)控和監(jiān)管，通過這個收益彌補你缺少的那一部分的支持。加上經營系統(tǒng)的其他收益，實際上構成了整個系統(tǒng)的閉合和盈利的合理化。

結合了這兩個系統(tǒng)，最終目標是什么呢?玩轉全球，我們設計了很核心的結構，不僅僅是酒店交換，還導入了一游天下5000條網絡旅行社的各種線路產品，用分分可以交換組團游，可以交換自由行，可以買機票，可以買各種各樣旅行產品。購買一張分權度假卡，你既可以交換酒店居住，又可以進行旅行，所以我們最后形成了這樣一句口號，叫用錢賺錢去旅行。為什么這么說？13分之一不動產永遠是你自己的，你擁有不動產，同時你用這個不動產所形成的價值，28天的時權乘以458塊錢的房子的價值所構成的這樣一種能力，去交換你的旅行，交換你所有的旅游價值，交換了你的客房，實現了我們稱之為以房養(yǎng)游的價值。

基于這樣價值，賣房子的事情變成了賣旅游。如果投資投15萬左右，分到分權度假卡里面，每年大概兩萬塊錢分分，這兩萬塊錢可以購買所有旅行產品，這一年家庭所有旅游費用開支完成。15萬投資經過五年十年之后發(fā)現房產升值了，這個時候通貨膨脹，酒店價格從458變成658，你每天的分分是658乘以28，收益還在增長，你可以換的酒店還是那么28個房間，你用人民幣計算價值已經大幅度提高，因此這是一種投資，我們稱之為旅行投資。

每年我們的度假已經構成一大筆支出，而這能不能用一種理財的方式去處理呢?投資分權度假卡實際上就是一種旅行理財，你是用錢賺錢去旅行。十萬塊錢40年變成51萬消費，這我們稱之為5.1倍的杠桿效益，因此他實現的是省錢的功能。

我剛才詳細講了兩個內容，第一個什么是分權度假卡，怎么設計的。第二，分權度假卡怎么打通度假市場和地產市場。我們整個系統(tǒng)就是這樣一種設計，以互聯網為核心，通過這樣一種模式，實現從地產去化到度假市場的投資型消費之間的聯通。分權寶提供了平臺，第一個是分分商城，所有酒店，線路產品，機票，以及各種各樣的旅行都放在分分商城，用分分去支付購買。第二個是私人顧問服務體系，我們形成了會員俱樂部，通過會員俱樂部為客戶提供各種各樣的服務。第三我們設計了保障體系，包括產權保障、專戶理財保障、度假卡交易服務、分分兌換現金設計、酒店的公正定價以及分分商城質量保證。

4、合作模式

最后我回頭說和我們在座各位如何去合作，很簡單，房地產去化第一步，住宅要轉換成可經營的房產，“1+2模式”設計產品和運營，這“1”肯定是給房地產開發(fā)商的，“2”給托管經營人。誰來托管經營？可以是房地產開發(fā)商自己，也可以是我們尋找的合作伙伴，也可以是分權寶來托管經營。原則上來說我們設計模式，我們做平臺，你們去收那個“1+2”費用，你們托管經營，我?guī)椭阕鼋粨Q，我們形成去化的核心模式。我首先作為一個投資商，幫助你們把地產和酒店設計成分權度假卡，我通過我的平臺做你的全球交換和支持系統(tǒng)，面對當地老百姓加上北京系統(tǒng)和全國的網絡系統(tǒng)，幫助你銷售這個卡。在銷售的前提下你托管經營，你為住戶服務40年，但是我們要對你預收的錢做部分的監(jiān)控和監(jiān)管。在這樣一個前提下形成持續(xù)服務結構，從而把房地產轉化成了旅行消費。

5、度假地產眾籌

本來還有一個眾籌和眾籌小鎮(zhèn)的題目，沒有時間談了，就兩句話說一下。我們正在做一個紅酒小鎮(zhèn)的眾酬，大概一千多畝的區(qū)域，我們用了雙層眾籌的結構來進行設計，做成了一個標準化眾籌結構。我們首先眾籌十萬平米，這十萬平米紅酒小鎮(zhèn)商業(yè)地產，用兩級，第一眾籌參與投資開發(fā)房產的人，最低是200萬的要求，大概是200人以內眾籌，他們同時低成本獲得商鋪，同時又作為第二級眾籌的發(fā)起人，來眾酬什么呢?酒店、餐飲、紅酒商鋪以及各種各樣的旅游多業(yè)態(tài)的產品，我們稱之為兩級眾籌模式。如何用眾籌的方式做地產開發(fā)和消費者開發(fā)，核心一句話，眾籌就是把消費端導入到投資端。分權寶實際上是標準化眾籌，剛才說的眾籌小鎮(zhèn)是非標準化眾籌，把消費端導入投資端，讓消費與投資一體化，獲得投資的收益和實際消費相結合。謝謝大家。

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